今年房市的329檔期,因為通膨、升息、打房的影響,整體環境像溜滑梯一樣下滑,發展前景不明朗,房貸房產專家表示,這個檔期是市場盛況後一樣,酒後症候群全部出現,透過多年房市經驗,為今年的329銷售檔期給出一個總結。
329檔期是盛況後的收尾?
過去全球資金充沛,彷彿舉辦了一場大型宴會,因為取得資金不花費太多成本,房市飛速成長,建商也不斷加大投資,購買土地、大樓,呈現一片熱鬧繁榮,只是美國聯準會2022年3月開始升息循環,全球資金湧現的盛況終於結束,而國內房市1年來面臨央行5次升息、成交量減少、平均地權條例修正草案通過,預售屋的炒作勢頭才稍退。
當刺激市場的要素慢慢消失,面對全新局勢,建商、投資客需要調整之前太高的財務槓桿,撐過令人痛苦的醉酒,那些以自住需求為主的買家,如果想要了解這次的329檔期,房產業者列出三項數點數據,藉此解釋329檔期可能走向。
央行升半碼 房貸利率漲到2%
3月央行宣示調升半碼房貸利率漲到2%,主要原因是通膨依然消不下,因此央行維持升息步伐,以免物價繼續上揚,通膨因素外,房市走向也是央行維持升息的另一個原因,政府最近解釋平均地權條例,認定不溯及既往,建商開工期限18個月也鬆綁,都顯示出可能放寬打房措施的跡象。
假如央行這時候停止升息,投資客會以為政府大幅減輕管控市場的力道,再次引發炒房風氣,可能在平均地權條例正式實施前,大買所剩無幾能轉賣的預售屋,央行決定維持升息,顯示政府仍希望市場保持冷靜,不會釋放錯誤訊號給建商、投資客。
新推建案量少8% 建商一改銷售步調
根據網站統計,今年329檔期六都加新竹縣市的住宅推案量,相較去年同期下滑8%,金額約6400億元,可見房市降熱度後,建商不再用力推案,自從去年下半年買氣轉弱,建商推案節奏就跟著變慢,大多選擇壓著案子不放,329檔期同樣也延續這種狀況。
去年第4季後房市交易量顯著減少,加上今年的平均地權條例,早已預見銷售檔期推案量會下滑,跌幅僅8%已出乎意料,去年住宅建照申請量刷新28年來記錄,因此估計今年依然推出不少建案,329檔期一直到今年中旬的時間內,
市場將當作交易的觀察期。
在觀察期間,建商會看消費者能否接受目前價格、銷售率波動,再改變原本策略,如果成績不好,便會修改原本的銷售計畫,進行調整的方式,端看建商擁有多少實力,財力強大的大型建商,或許會開始降低預售占比,改成先建後售、邊蓋邊賣,直到買氣回升的那天,中小建商則略微調降售價,便於符合市可接受水準,雖說推案量減少,代表建商對房市從進攻轉向防守,即將進入延後銷售,一些買家等來等去都沒跌價,然而結婚、就學等需求已箭在弦上,拖不下去就先進場了。
七都房屋觀看量成長5%-12% 交易量略增2.4%
房仲業者網站中,六都加新竹縣市的房屋觀看量,今年第1季比上一季全數回升,增幅約在5%-12的範圍,預估七都平均交易量,全都小幅上漲約2.4%,過年後房屋觀看量和交易量成長,代表市場相較去年底稍微解凍,然而觀看量和交易量差這麼多,背後原因是什麼?
原因出於買方和賣方未一致同意房價,因此觀看量成長速度遠超成交量,看屋的人希望可以打折扣,讓價格比較便宜,但目前房價並未出現多大改變,不只中古屋,預售屋也有看房流量重新爬升的狀況,業者表示,去年許多買家趨向保守,今年說房價跌也沒跌多少,有些人等不了便先看,因此預售屋看屋人數,相較去年第4季增加約2成,另一方面,今年升息、選舉、整體經濟等因素衝擊,房市環境不佳,就算熱度略為回溫,買家沒有足夠信心,今年也不太可能出現2年前的盛況。
房市進入重整期 價格難取得共識
房地產業者大都認同,因為經過升息、通膨、打炒房、景氣衰退等各種因素,現在還無法評估,房市會什麼時候觸底,然而分析以上三項重點數據,可明顯看出房市轉向清冷,建商態度謹慎,短期內政府也不會放鬆管制,房市下行趨勢已大致抵定,從原本的高熱度,變成整頓、甚至下跌的情況,買賣雙方都還在摸索市場,因此對價格分歧較多。
既然市況不好,賣方也不敢預期近期房貸有新一波上漲,只是想以目前價格出售,買方卻認為房價應下修,符合最新行情,買方和賣方都要先熟悉局勢,估計第2季到第3季的時候,房價調整情形將越來越明確,至於平均地權條例修正法案,最遲今年中啟用,政策不會再更動,成為房市第2季後逐漸穩定的一大重要原因,基本上所有專家都認為,現在開始到明年中之前,房市有約1年的重整期,如果是自用需求的買家,可以把握時機,多看房比價。