房貸期數再創新高!一不小心還到退休?『善用房屋年限 創造價值』

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貸款成功案例

截止至去年第四季,根據內政部不動產資訊平台資料顯示,全台房屋貸款期數再創新高,達到平均297個月,近乎25年的時間。若是40歲才買房,恐怕要等到退休後,房屋才真正屬於自已。

房貸期數與房價有關?

觀察過去幾年房貸期數的變化情形,我們可以發現,在2019年之前,房貸期數每年溫和上升,但2019年後至今房貸期數加速上升,而房價也是在疫情後開始火速飆漲。

30年期房貸越來越夯,是因為利率處在相對低點,持有房貸成本較低,與其這麼早將房貸清償,不如拉長還款期限,降低每月還款金額,不僅可以買下更高總價的房屋,還能有更多資金作為他用。

然而2019年之後隨著疫情加劇,不少國家實施寬鬆經濟政策,在熱錢多、利率低的情況下,房價隨之飆漲,更讓這段期間的房貸期數加速上升。

利息越低 房貸越長越有利!

早期購屋之所以希望盡快將房貸清償,是因為利率太高,持有房貸的的成本讓民眾認為不划算,與其讓銀行賺這麼多,不如趕緊將貸款還掉,拿繳利息的錢做更有意義的事。

可如今的房貸利率即便處在升息的狀態,依舊是在歷史低點,因此與其這麼快將所有貸款還清,不如將資金用做投資等其他用途,或許買點股票什麼的,每年的配息說不定都可以繳房貸用了。

房價越高 想買房只能拉長還款期限!

目前30年還款方案已經成了房貸主流,其中新北、台中、高雄、新竹等地區,平均期數皆超過300期,而這幾個縣市為首購族的主要購屋區域,由此可見30年房貸的熱門程度。

但從悲觀的方向來看,由於首購族手頭資金不足,因此只好選擇以30年房貸來降低每月還款,因應現在越來越高的房價。尤其現在的購屋主力主要落在7年級生,然而薪資未漲的情況下,要想湊足自備款真的很難。

20年房貸V.S 30年房貸

為什麼拉長還款年限,可以提高房屋的購買力呢?我們簡單進行個計算:

假設我們以1,000萬房屋貸款為例,在目前最低利率2.06%,無寬限期的情況下,20年房貸的每月還款為50,873元;30年房貸的每月還款為37,263元。

那麼我們再假設,若一個月薪有10萬的人想要買房,在扣除每個月必要支出後,他最高可負擔5萬元的房貸,假如可貸8成,選擇20年還款方案,他最高可負擔的房價為1,220萬元左右;選擇30年還款方案,他最高可負擔房價為1,670萬元。

從上述的計算中,不難發現當年限越高,在其他條件不變的情況下,可購買的房屋價格更高,或者每月還款的金額越低,因此在利率處在歷史低點的情況下,大家為了讓買房輕鬆點,自然會將還款年限越拉越高,也因此趁年輕買房,會更有優勢。

活用貸款年限 創造現金流

就算你的繳款能力可以申請20年房貸,照樣能買到心儀的房子,但是以現在的利率來看,若可申請更長的貸款年限,就盡量申請到底,因為你並不會繳好繳滿,大部分人也都有提早還款的情況,所以與其這麼快把房貸繳清,不如讓每月可分配收入多些,用於投資、創業、投入興趣等等,都是不錯的選項,別讓生活只剩下繳房貸成為你工作的動力。

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