房屋貸款年限從20年邁向30年!未來將迎接緩繳時代嗎?

跳躍錢男

最新成功案例

不久之前才有PTT鄉民現身詢問,想要知道租屋族不買房的原因,各路網友給出的回答,總結房屋貸款可以分成4大類,一是工作不夠穩定,二是還在累積頭期款,三是等房價下跌的那天,四是當個啃老族,也不想生小孩,就和父母住在一起,根本進入放棄狀態了,由於買房會碰到各式各樣的難題,依照國銀住宅貸款所整理的資料,有能力背負房貸的年齡,不停往上遞加,台灣民眾平均向銀行申請房貸的年齡逐漸變大,相較10年前的平均年齡多出5歲,現在想買房,似乎必須等40歲才有可能負擔得起。

小資族靠延長年限等債務貶值

由於買房難度不斷增加,民眾平均需要拉長5年的存款時間,才能存到頭期款,甚至還款年限也不得不延長,內政部所公布的數據表明,房屋貸款申請超過20年的案件不斷增多,2020年第4季的還款年限,已經延長到276個月,換算下來平均房貸期數需要23年,這是因為申請30年期數的風氣逐漸興起,小資族辛辛苦苦撐到40歲,好不容易才踏出買房的第一步,想要讓買房負擔不壓倒生活品質,就只能利用較長年期的貸款,此外自從疫情爆發之後,利率降到有史以來新低,小資族更願意辦理這類新的房貸方案

直接延長貸款年限,不但有助於大幅減輕還款壓力,面對每年持續擴張的通膨壓力,可以轉變為債務貶值的理財方式,網友便曾經深入探討過,雖然通貨膨脹會導致存款貶值,當下的1000元經過20年之後,或許就只留下500元的殘值,不過同樣的,債務也會一起貶值,舉例來說,還款年限30年的本息攤還房貸戶,每個月原先是償還20000元,經過10年後,就算發生通膨,也不會因此調升成25000元,這時貨幣價值早就發生變化,每個月實際償還價值,早就比通膨前的20000元來得低,到時繳納金額隨著一同貶值,以時間換取空間的方式,債務相對而言就減少了,更不用說房價一路水漲船高,處於低利率、高通膨、房價漲不停的時期,小資族選擇辦理30年房貸,不失為一個購屋的良好理財方式。

富人以低利保存現金好投資理財

觀察台灣的房市狀況,一直是貧富差距巨大的M型模式,資產階級買房豪砸資金,入手上億豪宅易如反掌,另一方面,小資族、首購族的住宅是蓋得又小坪又簡單,值得注意的是,自從去年步入低利時代後,那些原本無所顧忌的有錢人,一樣開始延長年限,申貸置產,在身邊多留下一些資金,方便投資使用,由於利率真的太低,買豪宅的富人也受到吸引,希望借了之後慢慢還,調度資產變得有彈性又簡便。
打個比方,處於這種低利率環境,資產階級預估一年保留100萬元的預算,用於提早還清房貸本金,這等於是花費100萬元投資年報酬率僅有1.6%的理財產品,投報率位於非常低的水準,假設拿出50萬元,投資其他投報率超過1.6%的理財產品,比如殖利率近年來維持在5%的定存股,數字一直穩定超過1.6%,除此之外,房貸利息還能用來扣稅,當個人申報所得稅時,說明支出包含這項利息,就能降低繳納的所得總額,不過這裡有個先決條件,用來申報房貸利息扣除額的房子,必須是自用住宅,而且僅有當初購屋所申貸的金額可以使用,另外增貸的金額,無法適用於税前扣除的條件。

小心利率回升反墊高債務

不論貧富差距,延長還款年限的趨勢越來越明顯,極有可能變成未來潮流,不過現實真的會如此順利嗎?新冠肺炎的爆發震驚全世界,徹底改變原有的秩序與平靜,可見世上沒有一概而論的事情,應該想到疫情結束後,低利有沒有辦法沿用下去,或是慢慢拉抬上升,此外考慮到通貨膨脹的影響,可能帶動利率一起調高,即使目前獲得低利1.5%的方案,假設通貨膨脹不停增長,借貸利率或許將跟著成長到3%以上,以後每月支付的本利合,一定是比原來還多。
利用延長時間來讓債務貶值,雖然行得通,但名下房產的價值,是否會和期望中一樣增值,卻也是一個必須考慮的問題,假如房子價值並未一起上升,萬一發生房市泡沫化,等於債務貶值與房產貶值同時出現,或許將導致總債務貶值追不上增加,結果仍需要支付昂貴的成本,原先以為安排妥當,最後才發現自己翻車。
總而言之,不管是多縝密的房貸理財計畫,一樣需要隨時修正,比如把資金投入投報率較高的理財產品,若是賺到不錯的利潤,先拿出一些錢還掉貸款本金,適時縮短30年的還款期限,不必期滿才還清,防止利息日積月累成為大額債務,連累到財務規劃,沒有獲得好處反受其害。

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