2023年第1季商用不動產和土地交易,全部呈現減量,交際總額為288億元,相比2022年同期下跌57%,不過政府所召開的開發案,仍有相當熱烈的迴響,可見面對升息、通膨、經濟衰退等壓力,投資人改變規劃,拉長觀察時間,小心應對整體環境。
土地交易以工業地最熱門
商用不動產交易方面,市場呈現冷清,成交金額僅128億元,年減率69%,主因在於辦公室投資大減72%,雙北市占比就達8成,而土地交易方面,成交金額僅181億元,年減率67%,相比2019年後每年都有500億元以上的金額,一下子掉到2018年的狀況,疫情期間資金寬鬆,許多建商在那段時間補充用地存量,加上銀行土建融利率攀升、平均地權條例對市場衝擊不明、工業地價格上升,因此土地交易量大幅減少。
各類土地交易中,工業地占比達84%位居第一,成交總金額107億元,其中廠辦交易占68%,成交金額為72億元,相比去年同期大增34%,刷新近3年紀錄,買方大都是科技、製造業者,為企業營運進行規劃,用途以自用為主,台北市內湖科技園區成長最明顯,即使市場進入冷凍期,基於產業發展需求,土地交易仍不受撼動。
政府招商案受投資客青睞
企業不動產交易不見水花,政府推出的開發案卻保持熱度,政府案件通常產權單一、靠近市中心、位於捷運周邊區域等,因為這些優勢,投資客視為購買用地的一個可靠管道,許多案件獲得大筆挹注。
據財政部統計資料,到2月底為止,今年參加開發案的金額來到187億元,另有未簽約的2案,高雄舊市議會公辦都更案,民間投入金額達77億元,台北市府捷運局的金城機廠暨莒光站、加蚋站捷運聯開案,民間投入金額達200億元,如果全部加起來,累計金額來到464億元,2022年民間投入公共建設的金額,以2828億元創下史上最高,2023年可能也不遑多讓,如果政府單位繼續推出精華地段的開發案,有意投資的人可試著跟進。
為什麼商用不動產交易大幅縮減?
央行升息
央行為了控制通膨不停升息,造成市場流動資金減少,抬升貸款成本,壽險業者的投資策略也受到影響,不動產投資的收益率標準上升,代表業者進行投資需要更小心,因此緊縮土地交易,此外平均地權條例修法,改變建商經營方針,房市推案沒有空間住宅,用地交易量隨之下滑。
全球經濟放緩
全球大環境不好,消費需求不如之前旺盛,台灣出口隨之減弱,到今年3月為止,已連續6個月下滑,許多研究單位將2023年的經濟成長往下調,景氣不好的狀況下,商用不動產交易市場自然冷清,投資人只能暫且觀望,避免貿然出手。
3. 市場供給不足
工業地需求依然強勁,不過市場上的供給顯然不夠多,買方找不到可以入手的土地,賣方對價格有不一樣的標準,兩者認知有部分落差,難以順利達成交易,導致交易量不增反減。