30年前日本房價崩盤前 竟與台灣房市現況雷同! 現在買房真的保值嗎?

日本房屋

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台灣近幾年的房市熱度不斷提高,自新冠病毒爆發以來,更是受到全球低利、熱錢多的情況下,造成日本房價房地產市場成為主要資金流向,銀行紛紛祭出房貸優惠,吸引投資客、首購族進場,可是在大家紛紛看好房市前景時,專家出面警告,台灣正出現如同日本房市崩盤的前兆。

日本的房市崩跌 台灣將成為下一個?

日本,在1980年至1989年間,全國銀行的貸款餘額,不動產貸款的部分從5.8%上升至11.5%,而這些日本企業或法人,藉由土地向銀行融資,再將這些大額款項移往不動產市場及股票市場,是不是有點眼熟,這不就是在說現在的台灣嗎?

之後這些泡沫隱患,在日本的央行於1989年連續5次將利率調高的情況下,財政部又對房地產融資的部分進行總量管制,使得資金斷鏈,泡沫終將破滅。而自從1990年房地產價格飆升至高峰後,1991年房市崩跌,全國地價指數下滑六成三,其中六大城市的跌幅更來到七成六,雖說在近幾年有回升的情形,卻無法回到當初了。

日本房市泡沫造成經濟低迷

一位來自東京都廳的員工表示,他在距離東京市區1.5小時車程的郊區,買下了要價1,200萬元台幣的房子,當年他36歲,當年是1991年……。幾乎是全額貸款,加上划算的利息,他買下了人生第一間房屋,當時的人都相信,房市未來前景看好,房價不會跌,更有不少靠著房地產致富的前例,但是幾年之後,房子讓他需要背負近千萬的債務,房價還跌了5成,因此打亂了他所有的退休財務規劃,而這樣的例子,他不是唯一,在那個時期買房的人,還有很多很多。

在此之後,由於被房貸套牢,日本民眾不敢消費,使得實體經濟低迷,讓日本近20年來,經濟委靡不振,而銀行也因為持有過多壞帳,因此貸款的部分便得非常謹慎,接踵而至的便是無法避免的企業倒閉潮、員工失業率攀升。

人口紅利不再 房市行情衰敗

房市崩跌之後,房價遲遲無法回升,更不斷的往下修,原因出在人口結構。少子化、高齡化,欸!這不就是台灣現在面臨的危機嗎?
影響房市的關鍵,除了錢就是人口。根據調查,日本的房市漲跌,與日本青年人口的比例有一致性的連動。在1991年泡沫化之前,日本擁有人口紅利,每2.3個工作人口,扶養1非工作人口,也就是小孩或長輩,但隨著少子化的現象日益嚴重,以及醫療進步造成的高齡化社會,2.3人變成不到2個人須扶養一位非工作人口。

現在的台灣建商不斷推出小宅,原因便是現在的購屋族大多為離巢族,或是換屋族,鎖定的是現在30至40歲的族群,而少子化嚴重的現象尚未影響到這個年齡層,因此離巢運動對房市有穩定的影響,減少因人口產生的負面效應,但長期來看是不利於房地產市場的。

畢竟台灣的少子化嚴重,而隨著時間的推移,危機會逐漸浮上檯面,根據內政部在10月份的統計資料顯示,雖說目前六都之中,僅台北市的總家戶數沒有增長,其他縣市都在持續的成長當中,但這就是一則警訊,畢竟台北市的家戶數,是30年來首見衰退。

政府政策不改 台灣房價真的不會降嗎?

現在購屋的族群,大多落在40至70歲的區間,而那些購利息房大戶將會替他們的孩子買房,之後他們的孩子,也會繼承他們的房產,而現在買房的都還是在多子化時代出生的人,但那些繼承房產的卻都是少子化時代的人,當少子化的孩子人人都有房,誰還買房?不買房要怎麼炒房?

雖然現在台灣的房市政策一直為人詬病,但並非政策不改,就不會有泡沫化的發生,畢竟影響房地產價格的因素有很多,然而現在的房市依舊在上漲,何時會到達頂峰,誰也不知道,不過看著日本曾經的慘案,大家還是需要保持戒心,建議不要將身家全都押入不動產投資市場,分散風險才能穩定且長久。

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