銀行房貸預定2022年升息!購屋族做好規劃財務應對風險!

台灣房屋二胎高空場景

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房市熱度正當興盛,面對房價一路高攀,想要買自住房屋的人逐漸有焦躁感,下定決心直接進場,擔心再拖下去會難以負擔,然而央行一改之前的貨幣政策,表明2022年安排升息,房貸族支出將增加,規劃投資理財迫在眼前,下面就列出一些必知事項。

從2020年底到現在,央行連續推出數波選擇性信用管制,逐漸增強效力,然而依然無法撼動房市盛況,探究其中原理,台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真表示,不只是購屋族群在年底前出手,首購、換屋等需求也湧現,物價往上爬升,被認定保值性佳的不動產,有利於抗通膨,促使換屋與置產買家踴躍入場。

2021年底央行總裁陽金龍在記者會上清楚表示,2022年貨幣政策方向已決定,確定會以緊縮為基調調整,透露一年內可能升息,此外還額外說明,首購族不能忽略利率風險,最好事先評估財務狀況。

面對升息購屋族如何準備?

央行提高政策利率,一定會牽動房貸利率,楊金龍不斷告知大眾利率不會一直不變,這就是原因所在,買房前不但要考慮個人負擔能力,同時應該衡量調高利率後的狀況。

自從2020年發生新冠肺炎疫情,市場信心大幅動搖,央行決定降息一碼,協助企業跨越障礙,現在台灣經濟重新復甦,2021年經濟成長率超過6%,是11年來最高紀錄,利率再度面臨調整,楊金龍指出將找合適時間拉回利率,簡而言之,央行實施貨幣政策緊縮、調高利率,最低1碼起跳。

假設買下價格1500萬元的住宅,以貸款1000萬元計算,還款期限分20年期,採用固定利率1.33%,等於每月本息均攤償還金額是4萬7477元,貸款利率若升息1碼,增加到1.58%,那麼每月繳納金額跟著上升到4萬8263元,增加1146元,一年多出將近1.4萬元的成本,如果借貸金額大,且利率調更高,房貸族群背負支出會變得更辛苦。

雖然房價飛速上漲,一些購屋族依照人生規劃的進展,仍然有置產、換屋的基本需要,面對高昂房價與利率調整,建議多加注意財務規劃,不要太吃緊,試著洽詢薪轉戶或往來良好的銀行,有機會取得便宜利率與好看的放款成數。

房價在過去半年大幅成長,導致發生一種例外情形,銀行鑑價無法追上房價成長速度,導致民眾認為自己能申請到1000萬元,實質貸款卻是800萬元,除此之外,政府推出各種房市管制措施,某些族群的貸款成數被降低,取消寬限期,民眾買房前一定要考慮個人經濟能力,留下彈性空間,財務不可以逼近界線,不留餘地並非好事,選擇申請房貸的銀行,可參考薪轉戶、辦理信用卡的銀行,維持良好信用紀錄,或許能夠爭取到更多優惠。

房價可能因為升息減緩上漲嗎?

如今台灣房價飆高,許多意見表示想讓房市降溫,重點在於升息,然而並非單一因素影響房市,是否升息只是其中一項,市場資金氾濫、原物料價格上漲、營建成本增加、持有成本低等,全都是造成房價易漲難跌的因素。

就算央行以後每年升息1碼,也是讓有史以來最低的利率,開始慢慢上升,壓制房價的實際效果不佳,若想真正改變房市現況,至少要等到2023、2024年,利率出現較為明顯的調整,才有可能清楚看出差異。

 

2021年房價漲幅遽增,交易雙方如何定價有越來越大的落差,房價處於高原期的情形下,後續交易雙方若要討論出價格共識,勢必延長交易時間,況且政府房市管制措施全盤提升,同樣會降低熱度,2022年房市可能改成高檔整理,房價依舊緩慢爬升,差別在於漲幅不會和去年一樣大。

央行升息將導致買房成本變高,然而未來不會撤回選擇性信用管制,央行依然繼續管控,一直到房市整體降溫到底,後面才放鬆,支持房市買氣的關鍵是多餘資金與低利率,此外政府追加投資台灣三大方案,顯示台商資金持續回歸尚未停止,對於工業地產、商用不動產交易有相當幫助。

以利率而言,假如美國聯準會在第2季升息,台灣的時間點就在下半年,即使增加一碼,仍然屬於低位,想要靠升息扭轉房市趨勢,沒有那麼簡單,上次房市呈現上揚,2010年到2014年期間,央行推出選擇性信用管制,到2015年房市熱度早已下行,等到2016年房地合一稅正式實施,買氣大減,管制措施才被取消。

這次房價漲勢異常驚人,某些地方成長幅度甚至超過2成,居住正義再次成為話題,所以央行面對選擇性信用管制,態度將更加小心,可能到了2022年仍會執行。

2022年可以怎麼規劃投資方式?

不動產保值性佳,有效抗通膨,導致民眾手頭上有多餘資金時,經常轉向房地產投資,然而利率逐步調高,不久前香港戴德梁行董事總經理顏炳立指出,就算市場定價非常混亂,實際成交仍以保守為主,房市景氣熱絡,不一定是全盤皆漲。

顏炳立又另外表示,現今房市買盤大都來自自住需求承托,自住購屋加上蛋白區的購買量飽和後,成交量便會下滑,房市失去成交量,就不容易帶起房價,假如以投資為主,投入大量金錢,但報酬收益率僅有2.5%,這就不是合適選項。

 

預測2022年投資走向,不少人依舊傾向買台股,台新投顧總經理李鎮宇解釋,由於剩餘空間不多,美股不比2021年好,台股原本各股一片繁榮,2022年將轉向半導體優勢,人工智慧應用領域發展迅速,加上5G、電動車、物聯網、雲端計算,半導體都有重要地位。

在中美對抗局面下,半導體產業早就穩住引導位置,再者廣泛運用新技術、增加資本支出等條件,足以期待台股在半導體引領下漲到兩萬點,此外分析配置外幣,2022年上半年市場不斷增加聯準升息的預計,應該先以增持美元優先,聯準會下半年真正升息後,歐元、英鎊、澳幣、紐幣、南非弊等其他貨幣,可能發生止跌上揚,想投資的人應該依照最新進展,思考適度把美元兌換為非美元貨幣。

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