投資客首購族如何操作二胎寬限期?

這個名稱對於已經購買過房屋的人應該不陌生,對於首購族來說寬限期也是購屋最想得知的一種貸款方式,然而寬限期的優缺點以下讓龐德隆為您解析。當首購族出手一間房產時,沒有富爸爸支持的首購族,可能在付完頭期款時,現金流可能就所剩不多,此時交屋後的裝修費用、家具費用、家電費用等各項都要錢,首購族通常就運用前三年的寬限期完成各項採購計畫。

寬限期是甚麼?

以首購族20年房貸為例,寬限期就是在銀行推出的限定期間內,只需繳付利息,不需償還本金的一種房貸方式,寬限在於一定的期間內。
 

寬限期的年限多久?

在銀行現行的房貸中寬限期的時間普遍落在2-3年。各家銀行也會視個案的情況,提供2年的展延寬限期,所以單一銀行最長年限可達5年。
 

寬限期的利率怎麼算?

寬限期的利率常見的有兩種,一個為一段式利率,另一個為兩階段式利率,若以三年為基準利率收取如下:
一段式利率:1-36個月繳付相同利率(例1.5%)
二階段利率:1-24個月繳(1.5%) 25-36個月繳(1.8%)
 

寬限時間是不是越長越好?

是一種繳息不繳本的還款方式,雖然前期不需要繳付本金,但相對的本金將壓縮在往後的17年間,當寬限期結束後面17年的本利攤還金額也將隨之增加。

優點:前期負擔較輕
缺點:後期壓力較重

500萬的房貸寬限期繳息該如何計算?
500萬*1.5%(寬限期利率)/12個月=6250元(每月應繳)
 

投資客如何操作寬限期?

當投資客入手一間700萬/35坪的三房兩廳時,八成房貸投資客取得560萬的20年期房貸,前三年為寬限期利率1.5%,此時投資客僅需繳付首期140萬完成交屋。
前三年繳息為560萬*1.5%/12=7000元,每月繳付利息7000元,該區租屋房價為20000,出租三年,每月得到的報酬是20000-7000=13000,三年報酬為13000*36=468,000。
若三年後平盤出售,總獲利為468,000元,若三年後每坪漲1萬,則總獲利為10000*36=360000+468,000=828,000,若三年後每坪跌1萬,則總獲利為468000-360000=108000。
使用寬限期的槓桿投資還是會有一定的風險,若房價取得低點則相對有利,若房價取得高點可能小賺或白忙一場也可能血本無歸。
 

房貸年限與寬限期最佳組合?

房貸年限20年+寬限期2年:此時寬限期兩年後尚有18年可做本利攤還,與20年本利攤還應繳本息差距較小,避免執行3-5年的寬限期以免後期繳付不出來。
房貸年限30年+寬限期3年-5年:此時寬限期尚有25-27年可做本利攤還,與30年本利攤還應繳本息差距較小,繳付金額也不會差異太大。


20年期500萬/2年寬限期/利率1.5%比較表:

月份 每月本金 每月利息 每月本利總合
1-24(寬限期) 0 6250 6250
25-240(本息均還) 20178-26395 6250-33 26428
1-240(無寬限期) 17877-24097 6250-30 24127


30年期500萬/5年寬限期/利率1.5%比較表:

月份 每月本金 每月利息 每月本利總合
1-60(寬限期) 0 6250 6250
61-360(本息均還) 13747/19972 6250/25 19997
1-360(無寬限期) 11006/17234 6250/22 17256

總結:寬限期是投資客的槓桿工具也是首購族獲得喘期的空間

投資客:
無論20年或30年房貸使用寬限時間,對投資客來說他只需要付出2成的本金,換取3-5年的獲利空間,若再搭配轉貸他也能延續寬限期,也能長為長期投資的一種工具。

首購族:
在經濟許可下使用寬限期無論您是進行20年或30年房貸,與不使用寬限期的相較下,每月差異僅約增加2700元的月繳金額,若在能力範圍內換取2-5年的喘息空間,若年限使用得當這也是一種房貸減壓的方式。
無論投資客或首購族良好的運用寬限期可以為您帶來無限的可能性。
 

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