危老重建解析! 何謂危老重建有什麼好處?為何現在看到這麼多紙片屋?!

危老條例(都市危險及老舊建築物加速重建條例)的出現,讓許多人嗅到這股重建商機,也有些人趁機將自己30年以上的老房,藉由政府推出的方案,將房屋擴大重建,但是政府並未規定最低面積限制,因此即便是小得可憐的危老基地,也有人願意在上面蓋房,因此各個城市出現了很多的「紙片屋」。

危老重建的基地面積差距懸殊,以目前最熱門的台北市、新北市、台中市來看,最大的面積可到2,000坪以上,但最小的甚至不到20坪。
根據內政部及各地方政府的最新統計,從危老條例開始實施以來自2020年12月底,全台灣共申請了1,646件危老案件,成功核准的有1,236件,平均核准的面積為212坪。

熱門城市危老基地核准面積概況

地區 最大基地面積 最小基地面積 平均核准面積
台北市 2,147坪(信義行政中心地上權案) 21坪(大安區龍泉段) 185坪
新北市 2,820坪(林口富創德科技廠房改建) 15坪(樹林區大同段) 239坪
台中市 3,414坪(北區皇普莊園) 17坪(東區立德段) 111坪
資料來源:各地方政府

由上述資料就可以發現,基地大小相差竟有百倍之多,因此政府去年修正了危老條例,鼓勵將土地進行大面積整合,當然若是已經無法進行整合的小土地,政府也會提供額外獎勵,代表不論土地面積大小,皆可以取得獎勵,但是這樣有辦法擴大危老基地面積嗎?目前是尚未有明顯的改變,全台平均依舊在200坪左右。

什麼是危老? 危老的定義是什麼?

所謂危老就是「都市危險及老舊建築物」,那麼是什麼樣的房屋才會被定義成危老建築?

危險建築:經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋 .經結構安全性能評估結果未達最低等級者。(資料來源:新北市政府都市更新處)

老屋判定:基本上屋齡只要30年以上,經過主管機關評估,其耐震能力評估未達到標準者,不論是有電梯或無電梯的房屋,若認定經改善也無效益者,則被認為是老屋。

哪些建築不在危老建築範圍內?

  • 非位於都市計畫地區之建築物
  • 歷史性建築、古蹟、具有文化藝術保存價值意義。
  • 危險或老舊,但違法的建築。

危老重建有哪些優惠?

政府為了鼓勵大眾將危險及老舊建築淘汰,提出了多項優惠措施,其中最有感的就是容積獎勵,且可增加房屋的附加加值。

※容積:指土地上可以營建的樓地板面積總額;基準容積:指在都市計畫及其相關法規所規定的 (容積率上限 X 土地面積) 所得之積數。

一、容積獎勵

最高可到建築基地的1.3倍基準容積,或是1.15倍的原建築容積獎勵。危老容積獎勵最高上限30%。

※建蔽率:建築基地的水平投影面積,意思是建築面積占基地面積的比率。

二、危老重建放寬建蔽率、高度限制

建蔽率放寬主要以住宅區的基地為限,不能超過原來的建蔽率,而建築高度的管制,會由中央機關授權給各地方主管機關訂立標準。

三、危老重建賦稅減免

在2022年5月9日之前若申請危老重建者,可享有三項稅賦減免優惠。
  1. 在重建期間免地價稅。
  2. 重建完成之後的2年內,地價稅及房屋稅只收一半。
  3. 建築完成後若未移轉所有權者,也就是買賣,房屋稅減半優惠期間可延長10年,若房屋未移轉,則房屋稅優惠最長可到12年。

若要重建 政府有哪些相關補助方案?

耐震能力評估費用部分:

初步評估費用 – 中央補助每件6千 – 8千;機構審查費用1千 / 棟。
詳細評估費用 – 每件補助30%,最高到40萬,若有不足金費將由地方加碼;機構審查費用補助15% / 棟,最高20萬。

營建補助費用部分:

後期重建補助5.5萬 / 件
工程貸款補貼每戶最高350萬保證融資,貸款期限最長20年,寬限期最長5年。

若要重建當然是好,不僅可以整治市容,也可為大眾帶來居住安全,但是重建的資金以及貸款也是一個問題。目前銀行針對危老重建的貸款成數,最高7成,而不足的其他3成則由政府以都市更新基金擔保,也就是將7成直接提高至10成,代表民眾不需要自備款就可以重建新房。

如何申請危老重建?申請流程:

  1. 向各縣市政府業務窗口申請。
  2. 由開業建築師評估是否適用危老條例以及耐震能力之簽證說明書。
  3. 需要建物所有權人1/2以上同意。
  4. 主要負責單位進行資格審查。
  5. 土地建物的所有權人同意並擬定重建計畫。
  6. 建照及拆照申請,並於核發後動工。
  7. 重建完畢即核發使用執照。

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