公寓貸款要獲得高放款成數應該怎麼挑?屋齡太高真的很難申貸嗎?

今年35歲的許先生剛和女友結婚沒多久,兩人決定開始全新的生活,首先就是希望找到一個適合的新居,四處搜尋之下,選中一間條件還不錯的電梯大樓,附近有綠地公園和零售超市,生活機能雖然不是絕佳,但已經能滿足大部分日常所需,只是售價高達1500萬元,超過兩人原本計畫好的預算,原來荷包就不闊綽的許先生,覺得負擔起來稍微勉強,和太太經過多次討論之後,決定退而求其次,改購買售價1250萬元的老公寓,不但價格親民許多,實際買到的坪數面積也大,居住空間比新近的大樓來得寬廣,事先準備好的買房金有剩下的話,正好可以拿來修整、裝潢室內格局,在有限的預算之下,獲得最佳的生活品質,是許先生早早立下的買房方針,這麼看來老公寓不失為一個可以考慮的選項。

公寓貸款會對屋齡進行限制嗎?屋齡高有什麼影響嗎?

沒有的!
在房貸裡面,屋齡雖然是一個衡量因素,但不是必要門檻,沒有房子過於老舊,就一定會被婉拒受理的說法,只要物件本身有足夠價值,銀行依舊能借出相應資金,只不過因為隨著時間折舊的關係,剩餘價值跟著逐漸減少,審核可能會變得比較嚴格,這時候金融機構就要評估房子的各方條件,來決定案子應該怎麼進行,通常借貸年限加上屋齡,不可以超過50年,因此屋齡越高,年限就不可能拉得太長,例如年齡有30年的老公寓,還款年限最長不會超過20年,這就限縮了申辦人和承辦方討價還價的空間。

老公寓是不是比較不利於申請銀行貸款?

面對老屋申貸時,銀行的鑑價都會趨向謹慎,避免碰到價格起伏不定的風險,在成交價和內部鑑定價格之中,往往會選擇比較低的那一邊,因此買屋價格不一定完全等同於鑑價結果,即使申辦人依照市價,估算可能獲得多少額度,也不表示對方肯定給予差不多的數字,導致雙方的設想產生落差,出現核貸金額短少的情況,補不上買屋的欠款,想要避開此類意外,最好上金融網站試算看看,或是事先請銀行評估行情,如果真的不放心,可以在契約上加註說明,萬一放款成數過低,應該無條件解除約定,藉此確保申貸人的權利不會受損。

銀行都是怎麼鑑定公寓貸款的價值?

許多民眾誤以為,所謂的放款幾成,就是用買屋價格的成數下去算,但實際上並非如此,由於金融機構有自己的評估機制,所以放款都是依照內部金額決定,評估條件通常包含市價、屋況、地段、年齡等。
  • 依照市價作刪減:參考網站上實價登錄的行情,或是房仲過去的買賣資料,判定房子價值多少,但是因為銀行對老屋的看法較為保守,所以最終估價有可能低於市場價格。
  • 屋況好壞要注重:格局、方位、採光、通風等會讓屋況呈現不同的樣貌,綜合這些要點,才能知道這是不是一間好房子,最好是少一點暗房、接角、梁柱,採光超過兩面,通風沒有障礙,方位坐北朝南,這樣的物件最受歡迎,但是老屋因為年代久遠,整體瑕疵比較多,即使修補也不能完全復原老舊狀況,估價結果可能因此打折。
  • 地段影響房價大:建物所在的地點,將會對鑑價產生非常大的波動,如果位置是在精華地區,房價易漲難跌,加上轉賣、出租容易,價位自然跟著水漲船高;如果是位置是在偏鄉,甚至是空屋賣不掉的地區,那價位就會降低。
  • 建築結構強弱不同:建物用越堅固的材料建造,耐用年限就會拉長,留下更多的殘餘價值,如此估價金額也會變高,常見結構有磚造、加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼骨混凝土(SC)等,耐用年限從短到長分別是20年、35年、50年、50年、50年,價值也會從低到高往上增加。

老公寓的貸款成數是高或是低?

在一般的認知裡面,老屋的放款成數往往比普通房屋來得低,由於屋況老舊、屋齡太高等原因,到手的成數只有5-7成,想要拿到8成幾乎是天方夜譚,尤其和逐年累積的高屋齡相反,放款成數只會越降越低,因此在房貸市場裡面,老屋算是比較吃虧的一方。

想拿到好的公寓貸款成數該怎麼做?

若申辦人想要提高成數,還是可以從幾個面向下手,挑選條件出眾的公寓,面對銀行的時候,比較有底氣協商對己方有利的契約內容,順利獲得超過7成的貸款成數。
  • 堅固的建築結構:像磚造、加強磚造的耐用年限太短,金融機構給予的成數就會非常低,盡量挑選鋼筋、鋼骨鋼筋、鋼骨混凝土等,耐用年限長才有審核價值,就算年限剩下不多,還是有機會取得鑑價6成的金額。
  • 謹慎挑選座落地段:老屋已經有折舊的危機,就只能用位置來討價還價了,最好選擇熱鬧的蛋白區,容積率較高的商業區,距離主要道路30公尺以內,鄰近重大建設的地點,像是捷運、車站、科技園區等,這些地方房價本來就不低,成數稍微高一些,另外位在都更地區的老屋,若是有順利搭上重建風潮,房價將翻漲一倍不止。
  • 申貸人財務狀況優:若是信用評分良好,提交的收入證明十分穩定,有辦法說服承貸方還得起借款,比如身分是在知名企業工作的員工、公務員、菁英人士等,就算物件狀態不甚好,對方還是比較願意提供高成數,又或者透過業務聯繫打好關係,比如開戶儲蓄、申辦信用卡、購入投資基金、維持正常還款紀錄等,也會拉高成數佳的機率。
  • 其他注意事項:不要購買附近有嫌惡設施的建物,像是焚化爐、殯儀館、宮廟、高壓電塔、垃圾場等,可能價格壓低也賣不出去;有被裝潢過的房屋,可能包含一些看不到的缺陷,買下來才知道是賠錢貨:頂樓加蓋不但占用公共空間,還容易造成漏水、跳電發生,不是適宜居住的場所。

公寓大樓貸款到底要怎麼辦理呢?

借款人若想要申辦,最好事先了解整個過程,才不會臨時出意外不知所措,重要的環節有申請、審核、對保三個部分:

申請後估價:借款人首先考慮資金狀況,決定好準備申貸的數目,慎重選擇希望的承辦機構,依照申請方案定出的要求條件,備齊身分證、印鑑證明、收入證明、用地所有權狀等文件,向承辦機構提交申請,若對方認為案件可以接受,接下來就會抵達現場檢查物件,拍照記錄下房子的面積、地點、狀況等條件,現場估價會花比較長的時間。 
審核價值:承辦機構確認房子的基本價值,以公告現值為準,評估借款人的申貸額度,放款成數大約在5成到8成的區間之內,條件非常優良的話,還有可能貸到9成,借款人必須提供完整的資料給對方審核,經過檢查沒有問題的話,就可以訂下申貸金額,讓案件快速成立。
對保後撥款:審核完畢後,承辦機構將通知借款人前來對保,雙方定好時間和地點,在當天碰面確認合約內容並完成簽署,如果是和銀行對保,會要求辦理開戶作為日後款項匯入的帳戶,在拿到資金之前,要先把抵押權設定為債權人,抵押權名義上的金額會是借貸金額的1.2倍,到地政局辦理登記結束,承辦機構才會撥款。

所有流程跑下來,可能需要7個工作天或以上,借款人成功通過每個程序之後,承辦機構將知會撥款日期,款項匯入到預先選定的帳戶,借款人接著就可以自由使用資金。

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