央行祭出打房四大政策 明年開始房價呈現下坡走勢!

央行昨 (7) 日發布的不動產貸款針對性審慎措施,今日起生效,為加強金融穩定性,防止銀行資源過度流向不動產貸款,常務理事會決議,將「中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定」,更名為「中央銀行對金融機構辦不動產抵押貸款業務規定」,祭出了四大項抑制房屋價格措施:

  1. 對於全國公司法人購置住宅貸款限制,第1戶最高可貸成數為6成;第2户(含)以上,最高可貸成數為5成,且均無寬限期。
  2. 對全國自然人第3户(含)以上購置住宅貸款限制,最高可貸成數為6成,無寬限期。
  3. 針對借款人購買都市計畫所劃定的住宅區、商業區土地貸款限制,應附上具體興建計畫,最高可貸成數為6.5成,並保留其中1成於動工興建後始得撥款。
  4. 祭出餘屋貸款限制,最高可貸成數為5成。

不僅僅央行對各個銀行祭出貸款業務方案修訂,行政院近日也發布了五大打炒房「健全房地產市場方案」:

  1. 稽查建商紅單交易。
  2. 修改實價登陸2.0法案。
  3. 杜絕透過私人設立公司或切割小坪數以規避賦稅。
  4. 鼓勵銀行針對非自用投資者或建商新建住宅的貸款,採用差別或審慎授信。
  5. 擴建社會住宅以及擴增包租代管業務。

為何政府突然大動作打炒房?

央行總裁楊金龍原在12月初表示,還未到炒房時機點,但是卻在昨日突風向轉變,臨時召開記這會宣布打炒房政策,根據蘋果日報,整理出四點原因:

一、 全球處在經濟極為不確定的情況,且寬鬆貨幣政策使得銀行過於集中在不動產授信業務,影響資源分配,不利實質投資。
二、 銀行的購置住宅貸款以及建築融資,在10月底統計出不動產貸款佔了總放款比重的35.9%,接近歷史高點的37.9%。
三、 央行觀察到多筆自然人及公司法人購屋貸款持續增加,且銀行有貸款成數提高、利率降低、寬限期過長的現象,且建商利用銀行養地以及囤房、餘屋貸款等授信條件寬鬆現象。
四、 雖央行曾邀請各家銀行泡咖啡,進行貸款建議,並派出實際稽查專員,但各銀行授信規範不統一,若沒有實際頒布法規,恐怕效果不大。

而為了有效解決自然人購屋囤房現象,央行總裁楊金龍提出解釋,由於較難以判斷囤房與否,因此直接從源頭控管資金,可能較有效果。不過他強調,打炒房政策絕不影響首購族或換屋需求的實質貸款案件,主要是為了預防建商、銀行及消費者,因為房價的高度浮動而受傷,希望可以平穩的調控房價漲跌。

打房首次針對「餘屋貸款」的原因?

近期新建案的開發以及暴增的建照量,顯示出建商的企圖心。所謂餘屋貸款便是建商利用賣不掉的空屋,向銀行貸款,而銀行因降低了授信標準,因此通常新成屋的貸款成數為8成,也就是建商將尚未賣出的空屋貸款後,藉此購入新建地,這種以房養地的方式,將風險轉給銀行承擔。央行為了防止建商囤房並貸款養地,將風險轉出的方式,便祭出過去最不曾被注意的餘屋貸款政策!

根據《商業周刊》報導,這次政府提出的信用管制有三大重點:

一、 只針對具有三戶以上住宅貸款打房,避免首購、換屋族群受傷。
二、 嚴格執行利用公司法人名義申請的住宅貸款,防止投資客成立私人公司以規避房地合一稅。
三、 首次限定「餘屋貸款」成數,並同時大幅度縮減土地建築融資貸款成數,遏止獵地、推案的建商金流。
然而這次政府會對餘屋貸款有大動作,是不希望給人銀行幫助建商囤房的印象。且若是建商不斷開發新建案,但是卻賣不出去,因此再將房屋抵押給銀行,借錢來繼續蓋房,周而復始的循環下,可能造成不動產授信風險越來越大。

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