身為首購一族,是不是對於買房充滿疑惑,都市vs郊區?臨路vs巷弄?大樓vs透天?一個個問題接踵而來,不知道哪種房子最適合自己,什麼時候買房最划算?找仲介又容易被話術所迷惑。這裡便整理出一些資訊供您參考,讓您在買房時能有所依據、有個概念,不做冤大頭。

房屋種類百百種 幾點讓你看透透!

房屋依照樓層戶數總共分成四大類
種類 公設比 電梯 所有權人 樓層數 入手
公寓 0%~15% 可有可無 複數 6樓(含)以下 簡易
華廈 15~25% 必有 複數 7樓~11樓 中等
大樓 25~35% 必有 複數 12樓以上 中上
透天 可有可無 單一 6樓(含)以下 較難
其中細項還有分成低層公寓、公寓大樓、商業大樓、住商大樓等等…。

其中細項還有分成低層公寓、公寓大樓、商業大樓、住商大樓等等……。
※公寓針對住宅,如果是商業用途則不可稱為公寓。

依照建築程度及屋齡來分

【預售屋】
指建商還在蓋的房子,以類似期貨性質的方式吸引投資客購買,可以預測未來房屋漲跌,也可以自己設計室內格局,但等待交屋時間需2~4年。
【新成屋】
指屋齡5年內,尚無人居住的房子,可依照自己的喜好進行裝潢。
【中古屋】
屋齡5年以上的房屋都稱為中古屋,雖可以繼承原有屋主的設備,但屋齡久屋況多少都有點問題。
價格比較:預售屋 > 新成屋 > 中古屋
地段位置:中古屋最佳、新成屋其次、預售屋因最近建案都往郊區發展,所以地段較偏遠。

通常如果想晉身有殼一族,公寓或華廈會是比較多首購族的選擇,因為單價低且公設比較少,設備齊全的還有電梯跟車位。如果想要有游泳池或健身房等設施,就必須考慮大樓,但每個月就必須繳納管理費作為公共基金,且入手難度較高,公設比高,實際住宅坪數少,加上目前新建案都往郊區發展,地理位置不如其他房種,但是大樓的避震係數較高。
至於想一家大小或三代同堂住一起,不想要繳管理費,害怕電梯的人,就可以選擇透天,但是購入一棟透天的價格依地段不同價格落差很大,如果想入住市區精華地段,則一棟透天便是千萬起跳,所以購屋前一定要考量自己的經濟能力,才不會給自己太大的房貸壓力。

買賣房屋有眉角 風俗禁忌要知道!

通常我們在購買房屋之前,都會對地理位置及周邊環境進行評估,除了生活機能要方便之外,好鄰居也是可遇不可求,但是在經過精心挑選之後,還是有很多細節容易被忽略,以下整理幾點供您參考:
【凶宅】
定義為發生在房屋內非自然死亡的案件,例如:他殺、枉死、含冤、自殺等,或是靈異事件頻傳的建築物。此類型建築通常價格低,會吸引一些投資客想入手,但這表示再購買前一定要謹慎,如對兇宅忌諱,必須要看清楚合約內容,依法規定兇宅必須清楚標示,在合約上且確實告知購屋者。
【居家風水】 
路沖:一打開就是一條馬路直沖你家大門,這樣的房子除了容易有車子衝撞,還容易陽光反射,造成光害。
攔腰煞:房子被高架橋或捷運等設施擋住,不僅噪音多、遮採光,也較容易有空氣污染,對於鼻子較敏感的族群更不適合。
無尾巷:住家在巷子的最底端,造成死巷,此種容易讓住戶破財,但嚴重的是如果樓層較低會被臨戶檔光,通風不佳等問題,而且因為只有單一出口,火災逃生不易。
尖角煞:通常自家外部有許多帶角的四方建築,如果尖角的位置正對家門,容易造成是非口角或是諸事不順。
反弓煞:對於住在彎形的路邊或河邊的住宅來說,在彎的外圍大凶,在環抱區則大吉,反弓便是被彎刀般無形的煞氣給影響,其容易有車子衝撞自家,或是河道侵蝕地基等。
天斬煞:如果住家對面有兩棟大樓,因大樓之間無法共用牆面,定會留下縫隙,如果正門剛好對上這道縫隙,就會因為縫隙產生的強勁氣流而受到影響,就如同刀鋒一般。
反光煞:分為兩種,一種是住在海邊附近,被海面上反射的光影響;另一種是商業區的大樓玻璃圍牆反射陽光造成的光害,此種容易造成腦神經受損,進而導致睡眠不足等健康問題。
壁刀煞:如果住家對面有大樓,但位置沒有與大樓對齊,則大樓的牆面便會造成壁刀煞,這種煞的影響很嚴重,所以要盡量避免或是化解。
刀刃煞:如過設有停車場,停車場上的遮雨棚呈現波浪狀,會給一樓的住戶造成刀刃煞。
埋兒煞:指房子四周被更高的建築物包圍,會造成事業不順,難以突破,健康也容易受到影響。
【海砂屋】
民國70至80年代,是海砂屋最猖獗的時候,大家在買中古屋的時候,碰到海砂屋的機率很高,而政府也規範鋼筋混凝土構件之新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)須小於0.3kg/m3,但有些人買到海砂屋後會重新裝潢再轉手,一般天花板為原有鋼筋混凝土樓版,但是若發現屋內RC隔間外面包覆木板,天花板也為木作,就要提高警覺。如果「氯離子含量超標」,或標榜「氯離子含量偏高」都不能輕忽,因為代表著它是海砂屋或海砂屋的高危險群。

不怕不知道! 只怕沒買到! 買房前幾點注意事項

有購屋想法時,一定要仔細研究跟評估,相信大家都希望擁有一間屬於自己的房子,但是再決定買房之前一定要評估自身能力跟需求,並做好功課,才能有好的買房經驗。
  1. 提早開始存錢
    既然有想法,就要為頭期款付出努力,因為房貸越多代表要付出的成本越高。
  2. 評估自身能力
    針對自己現在與未來的發展作評估,並以最低風險的方式負擔,而不要一頭熱的栽進幻想之中,要以能承受的價格範圍為主。
  3. 向銀行確認信用狀況
    除非你本身就超有錢,可以一次付清,不然買房除了頭期自付外,期餘款項必然是跟銀行貸款,但是依照個人信用與財力不同,銀行會評估可貸金額,如果有信用問題,這會影響日後貸款與利率的高低。
  4. 信用保持
    計畫買房後,在申購之前盡量避免信用活動,例如辦其他貸款或是卡債。
  5. 研究各種購屋方案
    有時候因年度不同或時事,銀行會提出一些購屋貸款方案,或市政府的購屋補助等等,在頭期款不足的時候,可以多找些資訊,為自己省荷包。
  6. 預備其他費用
    大部分人可能都向仲介買房,那一定有筆不小的仲介費,包括過戶、代書等費用,而入住後也需要一筆裝潢費或整修費用,不要只是興奮買房就把後續準備事項都忘光了喔!
  7. 研究房貸
    買東西都要貨比三家,房貸也是,所以要多看多聽,針對不同機構或不同銀行進行比較,謹慎評估才行。
  8. 找合適仲介
    除非你不靠仲介買房,否則基本上都是仲介會帶著你到處看房,尋找心儀的房子,這時仲介的專業程度以及對區域的熟悉度就非常重要,好的仲介帶你飛,壞的仲介帶你衰!
  9. 不要太吹毛求疵
    買中古屋的時候,有時會帶有原屋主的裝潢,如果太注重一些外觀問題,很容易讓人反感,因為那些東西可以在成為這間房的屋主後,一併換掉,所以不需要太在意這些小問題,反倒是要多注意例如壁癌、管線等問題。
  10. 看房記得看重點
    一進到新的房子就會興奮的到處了解觀看,但是不要只看到表面了,而是要針對建築結構或是管線進行深入了解,尤其屋齡超過5年以上的中古屋,更應審慎對待,畢竟修繕費用也是一筆不小的支出。

不知怎麼貸 由我帶你看

買房最最重要的莫過於貸款問題,當你看見心儀的目標時,快狠準立馬購入,但是頭期款的問題解決了,那之後呢? 以下就告訴你,你需要知道的房貸知識。

1.    房貸利率當然是越低越好,但是哪些條件能夠讓銀行給出較低的利率呢?

  • 職業穩定,例如:醫師、律師、會計師、公職人員等。
  • 利用「青年安心成家購屋優惠貸款」最高可貸金額調高為800萬元,只要是借款人年齡在20歲以上,且借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者均可申請,還款年限還可到30年,含寬限期3年。
  • 房貸支出不超過總收入的1/3,或房屋總價不超過家庭年收入的5倍。
  • 成為銀行的VIP
  • 保持良好信用紀錄
  • 在購屋前6個月盡量提高自己收入

2.    如果遇上想降息或是突然需要一筆資金時,需要轉貸,要注意些什麼呢?

  • 挑選好的銀行;如果說要轉貸其他銀行,除了利率,還須考量貸款額度、貸款期數、寬限期、各項費用……等,皆會影響貸款的負擔。
  • 違約金的問題也要算入考量
  • 如果轉貸是為了增貸額度或延長寬限期,建議先跟原銀行溝通降息或是展延貸款時間。

3.    貸款的屋齡限制

如果是年事已高的中古屋,想要再貸款就會遇到建材耐用年限的問題,若要申貸的房子,屋齡已高, 可貸款的年限較低, 繳貸款的壓力就相對較沈重。
建材結構&年限:房屋結構可分為加強磚造、RC、SRC、SS/SC等。
  • RB:為加強磚造結構,是早期的房屋構造,估價最容易被估低;耐用年限為30~35年。
  • RC:為鋼筋混泥土結構,透天及10層樓以下之大樓通常採用此種結構,佔台灣多數房屋的構造;耐用年限50~55年。
  • SRC:為鋼筋混泥土+鋼骨的制震結構,適用於15~25層樓的大樓,建築成本高;耐用年限50~55年。
  • SS/SC:為鋼骨耐震的主體,只有外觀四周樑柱為防火及防水等用途,才會灌水泥。適用於25層樓以上之大樓,建築成本較高;耐用年限為70年。所以假如以鋼骨混泥土結構房屋貸款,想要貸30年,就必須選擇屋齡低於25年的房子。
以上購屋資訊不光只是針對首購族,也是對所有購屋人的警惕,不論是投資客或是自住、租屋,這些資訊都要確實掌握,才不會成為冤大頭,而除了這些資訊外,在買房時更應依照自身的需求向仲介、建商或原屋主詢問清楚,希望大家在購屋之後,都能留下好的經驗以及買到夢寐以求的房子。

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