碰到新冠疫情房屋可以解租約嗎?若有約定終止租約不必付違約金!

歡樂的一家三口在房屋裡面

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各行各業或多或少受到新冠疫情衝擊,為了防範疫情再度擴大,不少企業、學校都選擇線上遠端辦公、上課,考慮到租金問題,有些人可能想要退租,暫時搬回家裡住節省開支,臨時退租必須支付1個月的違約金,但是依照規定來看,數次通知房東修理都沒有反應,或是租客生病需住院長時間治療等,這時解約可以免除違約金。

簽約時註明不用付退租違約金

三級警戒持續延長,對於商家、民眾的影響越來越大,經濟生計出現困難,轉向房東商談可否退租,然而還沒撐到租賃合約結束,就提前中斷租約,勢必要給予一筆違約金,崔媽媽基金會法務組長曹筱筠說,相較肺炎尚未爆發的時候,過去一個月打電話來的民眾多了25%,都是詢問提前解約的事項,擔憂必須付更多違約金,或是問現在疫情這麼嚴重,為什麼屋主不能網開一面,體會大家的困難,還是執意收取那筆錢。
若是從房東的立場來思考,可能屋主自己的收入也正下滑,所以要求必須依照合約行事,租客先計算付出多少錢,才能換到提早解除合約,但是在此之前,最好依照住宅租賃契約第13條,或契約應記載及不得記載事項第14條,來準備提前終止租約,另一種情況是,簽約時租屋欄上有勾選可以中止契約,那麼房客在1-2月之前,事先通知退租事項,做好告知的責任,便不會繳到違約金。

賠償金額以1個月租金為上限

一般而言,房東會想要維持一個長久的租賃,獲得穩定的租金受入,為了避免房客短期居住,通常勾選的項目是不能終止契約,或是雖然沒有特意規範,仍然不可以隨意中斷租期,一但租戶提起提早結束合約的事,很難避開1個月租金的賠償額度。
假設簽約時,並未談好隨意終止租屋的事,而房客又堅持搬走的話,曹筱筠解釋說,仍需要詢問徵求屋主的同意,才能合法解除合約,並且一樣少不了支付賠償金,上限不得超過1個月的租金。
現在正處於特殊時期,許多房東了解房客的經濟處境,知道是真的繳不上來之後,應當同意提早終止合約的事項,房客若是盡早通知,可以稍微考量一下賠償額度,不必繳到1個月那麼多,雙方協商過後再決定收多少,為了防止引發雙方的紛爭,建議簽約時直接寫進合約內容裡面,註明提前解約條款、允許解約事項,比如加上「房客若提前解約應於X月通知房東,假如沒有提前告知,違約金應賠償多少金額」的字句。

房東不能亂收租屋的預繳款項

如果簽下長期租賃契約,租金是使用年繳、半年繳的方法支付,之後希望解除合約,不再繼續租下去的話,依照民法第454條的規定,不管房客有沒有善盡通知義務,房東都不能任意拿走預先繳交的金額,或是沒有拿走多餘的租金,卻扣掉一部分押金,當停止合約的時候,只能收取租賃的月份,剩下的銭一分不少地還回去。
部分民眾習慣預先繳交網路費、水電費等等,搬走不住的時候,房東應當按照比例,把多出來的錢退給租戶,以免引起私吞的紛爭,為了保障自己的權益,契約、公證書可標註「房東不願意退還預付租金時,應逕受強制執行」,假設真的出現這類情況,屆時提供公證書到法院民事執行處聲請,經由扣押、查封拍賣屋主的資產強制還款。

這些情況解租約免違約金

假如因為颱風的災情致使房屋受損,民眾可以請求降低租金,如果沒有談論出結果,或是受損的部分無法住人,危害到租戶的人身安全、健康狀態,比如不小心住到海砂屋、輻射屋等,經過檢查證實,得以請求退租終止合約,另一個特例是,租戶因故身體生病,或是需要住院觀察,比如得到新冠肺炎的疾病,只能入院長期治療,那麼即使提早解約,押金也不會被沒收。
至於房東的部分,假如租戶出現某些情況,可以合法要求搬離,比如房屋進行都更重建;欠下租金超過2個月,告知後依舊不繳;住戶任意改變用途;轉租給人使用;沒有同意就進行裝修;破壞房子或附屬設備等,這時就算屋主自行終止租約,住戶也不能請求其他賠償。

屋主可採用彈性方式留下住戶

由於疫情的影響太大,房東往往不願意主動退租,因為一旦走了一位住戶,將出現空房無人問津的狀況,想找到下一個人入住更加困難,因此都偏向維持固定的租戶,才有穩固的收入來源。
針對生計有問題,仍然還沒入住的房客,房東可以考慮延遲起租日,這樣一來就不用找新住戶,而增加病毒傳染的風險,另外因為失業、無薪價,導致收入明顯減少的租戶,如果無法正常繳錢,可以參考降租、分期支付、延後繳交等方式,挽留平時按期付租金的優良住戶,減輕疫情之下雙方背負的壓力。

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