當一塊土地有二人以上的共同持有者,這就是說土地的所有權並非只有一個人而是數個人一起享有時,這塊土地就被稱為持分地,產生持分地的原因,可能是二個人以上一同出錢買下一塊地皮,此為人為形成,或是後代繼承上一代留下來的財產,導致兄弟姊妹共同持有同一塊土地,此為自然形成。

持分土地有什麼不同種類嗎?

根據民法第817條和民法第827條的規定,持分地可分為「分別共有」和「公共共有」兩種情況!

分別共有:

是指數個人對於一塊土地的所有權,享有各人應得的部分,因此所有人都持有特定部分的所有權,並且可以自由處理應得的部分,如小明、小花、小寶、小亮各出一千五百萬買下一塊地皮,那他們四人就各持有此地皮四分之一的所有權;

公共共有:

個人組成一公同關係,進而共同擁有一塊土地的所有權,當想要對共有物做出其他變更時,必須先取得公同關係的所有共有持有人的同意,如宮廟、祠堂等祭祀場所皆屬之。

持分地怎麼管理?有什麼法律的注意事項?

當一塊土地需要多數人一起管理時,便會衍生出不同的管理方式,依照《民法》規定可以分為分管決定、分管裁定、分管契約,分管決定是採用多數決來表達意見,分管裁定是當少數人無法接受多數決的結果,於是決定聲請法院裁定來進行變更,分管契約是指所有共有者一同依照契約所約定的方法管理共有物,此為全體共同制定的規則,內容則依照共有者的想法決定。

持分土地的買賣可以成立嗎?

持分地的買賣必須建立在多數人同意的條件上,所持有土地產權總共超過三分之二的人同意,其中一項通過就可以進行交易,持分地的共有人擁有優先購買權,應該先以書信通知並徵詢其他共有人是否有承購意願,10天保障期過後無人受理才可以賣給其他買家,同時共有人還需要互相討論決定出售部分的價格,以保證後續不會出現糾紛,通過以上程序可知持分地的買賣不但複雜難解,而且曠日廢時,買家和賣家皆需要長時間的溝通協調。

持分土地可以貸款嗎?

持分地可以貸款,但由於單人都只持有物件的部分產權,在所有權不完備的情況下,銀行可能會拒絕承辦此類案件,所以申請之前要先解決所有權分散的問題,需要所有分持所有權的人同意此項變更,或是對共有物產權進行分割,幫助解決法律上可能導致的紛爭。

持分土地如何分割?

共有物的分割是將共有關係消除,改為單獨所有,方式有協議分割、裁判分割、調解分割三項:
  • 協議分割:共同持有人一起協商如何分割共有物所有權,並且需要所有人同意分割後的結果,分割才能成立。
  • 調解分割:當協商無法擁有一致討論時,應當向地政機關處申請調解,以促成共同持有人對於產權分配達成協議。
  • 裁判分割:協議分割和調解分割都不能完成所有權的分配時,就要聲請法院根據判決結果對共同持有人作分配和補償,這就是裁判分割。
無論是取得全部持分地所有權人的同意,還是分割持分地所有權給持有人,在實施上都有不小的難度,因此也可以向民間金融機構申請持分地貸款,門檻較低,不要求所有持有地的共有人同意,以借款人手中的持分地作擔保品,辦理手續簡便快速,過件機率相較銀行更高。

申辦持分土地貸款需要準備什麼文件?

向民間融資公司申請時,借款人要攜帶身分證、健保卡或駕照、印鑑證明、印鑑章、用地所有權狀等文件,不需要經過其他共同持有人的同意,不需要保證人陪同,幫助借款人自由借貸。

持分土地如何申請貸款?

借款人若想要申辦,最好事先了解整個過程,才不會臨時出意外不知所措,重要的環節有申請、審核、對保三個部分:

申請後估價:

借款人首先考慮資金狀況,決定好準備申貸的數目,慎重選擇希望的承辦機構,依照申請方案定出的要求條件,備齊身分證、印鑑證明、收入證明、用地所有權狀等文件,向承辦機構提交申請,若對方認為案件可以接受,接下來就會抵達現場檢查物件,拍照記錄下坡地的面積、地點、狀況等條件,現場估價會花比較長的時間。 

審核價值:

承辦機構確認土地的基本價值,以公告現值為準,評估借款人的申貸額度,放款成數大約在5成到8成的區間之內,條件非常優良的話,還有可能貸到9成,借款人必須提供完整的資料給對方審核,經過檢查沒有問題的話,就可以訂下申貸金額,讓案件快速成立。

對保後撥款:

審核完畢後,承辦機構將通知借款人前來對保,雙方定好時間和地點,在當天碰面確認合約內容並完成簽署,如果是和銀行對保,會要求辦理開戶作為日後款項匯入的帳戶,在拿到資金之前,要先把抵押權設定為債權人,抵押權名義上的金額會是借貸金額的1.2倍,到地政局辦理登記結束,承辦機構才會撥款。

所有流程跑下來,可能需要7個工作天或以上,借款人依序成功通過每個程序之後,承辦機構將知會撥款日期,款項匯入到預先選定的帳戶,借款人接著就可以自由使用資金。

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