民眾所擁有的各類私有資產中,房地產是其中一項價值最高的經濟資源,包含建築物、土地、財產的所有權,簡單來說,就是最基本的房子與土地,在台灣也被稱作不動產,依照法規的解釋,不動產除了土地之外,還有上面的房子、定著物,以及可以自由移轉的權利,不動產的定義範圍更廣泛一些,定著物可能連帶林木、鐵軌、橋梁等設施,建物、用地應該算是不動產下面的細項。
房地產可分成預售屋、新成屋、中古屋,若是用不動產的定義來看,預售屋只有設計圖,不存在具體的建物,沒有附著在地放,不被歸類在此範圍裡面,至於其他成屋,則同樣具有合法讓渡轉移的權利。

房地產具有什麼特色?

不可移動:不動產必須固定在地面上,無法隨意地移動到其他地方,所以買房時一定要考慮坐落的地段,好或不好都會大大影響價格,導致房市形成個別的地域性,不同的地區有不同的行情。
差異性:像是房屋格局、坐落位置、生活環境、週邊機能等條件,都會讓價格產生差異,無法模式化大量生產完全一樣的房產商品,只要條件稍一變動,變有天壤地別的差距,要定制相同價格有難度,因此應該先了解商品再來選購。
高昂的價格:房子是許多人花費大量時間、金錢,一生中不得不買的商品,價格非常昂貴,根據不同的需求,從百萬、千萬到上億都找得到,大多數人只承擔得起少量的房產,即使要多買幾間,也會經過仔細考慮才下手。
耐用時間長:除非是無法躲避的嚴重天災,讓房子一夕之間崩塌,否則通常使用壽命非常長,年限可拉長到50、60年,土地幾近不會損壞,風險低且價值高,讓民眾更樂於投資房產。
無法切割:當買下一棟建物,就等於一起買下了周遭的生活環境、公共設施、鄰居素質等,這些要素很難分開看待,和房子本身的價值緊密聯繫,因此買房前建議再三確認是否能夠接受。
同時具有投資、消費功能:民眾買下不動產時,同時就是在進行投資,房子不僅可以居住,提供一個遮風避雨的場所,還能在房價上漲時,獲得資產的增值。

房地產交易的過程是什麼?

商品的流動過程可分成投資、生產、交易、使用四個階段,若是套用到不動產上面,則是先取得足夠的資金,接著按照設計圖動工,房子興建完成之後,建商推案出售給買家,買家擁有了自由使用的權利,或是再次進行投資,將中古屋轉手銷售出去。

投資:剖析市場環境、投資目的等因素,尋找動用資金的管道,買下預備建造建物的用地,構思產品特色,並且安排一套完整的規劃,由於房產造價不低,一但動用到龐大資金,必定伴隨著高風險,週轉上需要多多注意。
生產:從提供設計圖、申請與領取建照、工程發包、開工與完工、申請與領取使用執照為止,便是整個生產的過程,因為缺乏一個統一的標準,目前還沒有辦法大量生產,成本因此降不下來。
交易:結束營造工程,就是包裝進行銷售,這一系列的活動中,包含規劃廣告企劃、定位交易族群、雙方議價、簽訂契約、報稅、移交產權、啟動銀行貸款,中間牽涉到眾多人員,運用到專業知識,而且大額交易有不小風險,情況可能變得很複雜。
使用:屋主一旦擁有所有權,在未來長達50、60年的使用時間內,應該背負起管理、維護的責任,留意房子的況是否完善,一直到轉手賣掉,才能脫離這個責任,由於耐用年限長,管理、維護變成最主要的工作。

房地產市場具有哪些特色?

地方性:房市不像量販店,每個地區的價格都差不多,根據當地的供給、需求條件,一地會產生一地的價格,行情各不相同,了解當地狀況是購屋的必要參考。
供給修正慢:因為購地、施工等因素,從規劃到出售,起碼會延遲2、3年的時間,短期內無法快速應對市場,但若是以中、長期的眼光來看,仍然有靈活調整的空間。
需求修正慢:購屋需求會依照人口增減與所得高低變化,時間跨度可能到數十年,過程非常緩慢,當房價爬升到消費者難以負擔的程度,短期內無法快速反應狀況,將讓需求往下掉。
公共參與多:政府推出都市發展計畫、公共建設、相關法規,或是更改貸款、稅率等財務金融政策,將會變成買賣雙方的考慮因素,而對房市造成一些波動。

房地產出現高風險有哪些警訊?

堅信房價不會倒:投資客的心態,大都是抱著房價會越漲越高的期待心理,不認為價格會出現暴跌的可能性,房市一旦走入只能漲不能跌的處境,就表示準備出問題了,想要保持穩定,一定先微幅下降然後上升,避免起伏差異過於劇烈。
房地產超過家庭總資產的一半:不要讓房產占比超過家庭資產的50%,建議分散在其他高、中、低風險的金融市場,投資客僅僅寄希望於房產賺取利潤,放棄其他方式,導致投資管道越來越狹隘,一旦房價下跌,資產將跟著縮水,調查顯示台灣的的家庭財產,有60%都押在不動產上面,形成危險的風氣。
租售比太低:年租金除以房價就是租售比,房價低的話,租金是一筆額外的收入,房價高的話,租金根本無法彌補購買價格,例如台北市的租售比就非常低,如果想藉由租金回收成本,至少要出租50年的時間,顯見現今房價之高,已經在出超民眾未來的收入。
自住族群難買房:都市地區往往是富人置產的理想地點,稍微有些財富的人,全往高房價的地方跑,至於鄉村地區的一般民眾,即使房價較為低廉,由於收入不夠豐厚,同樣承擔不起炒高的價格,容易引發民怨,催生反對的聲浪。

二胎房貸要怎麼辦理呢?

借款人若想要申辦,最好事先了解整個過程,才不會臨時出意外不知所措,重要的環節有申請、審核、對保三個部分:

申請後估價:借款人首先考慮資金狀況,決定好準備申貸的金額,慎重選擇承辦機構,依照申請方案定出的要求條件,備齊身分證、印鑑證明、收入證明、房屋所有權狀等文件,向承辦機構提交申請,若對方認為案件可以接受,接下來就會抵達現場檢查物件,拍照記錄下房產的面積、地點、狀況等條件,現場估價會花比較長的時間。
審核價值:承辦機構確認房屋的基本價值,以公告現值為準,評估借款人的申貸額度,放款成數大約在5成到8成的區間之內,條件非常優良的話,還有可能貸到9成,借款人必須提供完整的資料給對方審核,經過檢查沒有問題的話,就可以訂下申貸金額,讓案件快速成立。
對保後撥款:審核完畢後,承辦機構將通知借款人前來對保,雙方定好時間和地點,在當天碰面確認合約內容並完成簽署,如果是和銀行對保,會要求辦理開戶作為日後款項匯入的帳戶,在拿到資金之前,先把抵押權設定為債權人,抵押權名義上的金額會是借貸金額的1.2倍,到地政局辦理登記結束,承辦機構才會撥款。

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