大多數民眾買房都先用貸款,很少有人採取一次付清的方式,然而房市近日卻出現熱度冷卻的跡象,讓銀行審核越來越趨向保守,連帶鑑定價格變得更低,不一定和房屋的成交價相符合,早期放款成數最少有7成,甚至地段夠好的話,高達8.5成也是屢見不鮮的事,這些好時光即將面臨尾聲,取而代之興起的可能是二胎房貸,幫助買家增加手上現有的資金,補足買房不夠的差額。
台灣的房價向來是只漲不跌,在價位偏高的情況下,一般買家非常倚賴銀行的放款成數,成數夠高就不必準備太多現金,然而政府頻頻出招打擊炒房,導致傳統的購屋貸款受到限制,其他類型的房屋借貸,像是二順位、理財型借貸等方式,辦理目的都不在購買住宅,而是為了順利獲得一筆資金,作其他方面的使用。

可以從哪兩個面向開始申辦二胎房貸?

通常銀行審核時會一起檢查資金用途,如果是理財型,撥款後要直接匯入投資用的帳戶,方便日後核貸機構查詢資金去向,看有沒有符合規定,因此次位借貸仍是取得自由使用資金的較佳管道。

一、利率是主要考量成本之一

二順位、理財型、信貸等方案,雖然辦理目的、額度各不相同,同樣需要考慮利率的高低,由於會成為未來所支付的成本,這些差異是申請者不得不留意的部分,在現今低利當道的市場,銀行的房貸利率紛紛調降,落在大約1.5%-1.6%之間,算是頗為低的水準,次位貸款有無法償還的風險,理財型有隨借隨還的方式,因為存在那些特性,這兩者的利率將會稍微高一點,可能超出100、200個百分點,信貸則要看個人信用決定,或許會比前面兩者還高。
只要是二順位、理財型等牽涉房子的金融商品,都是用房地產當作擔保品,若是向原來辦理買房貸款的機構申請,等於是一般房貸、二順位、理財型都在同樣的銀行處理,成為對方所熟悉往來的客戶,如此一來會更容易取得相關優惠,像是開辦費、設定費、利率等,申請者討論方案時更具有優勢,承辦機構也更願意放寬優惠門檻。

二、依照房屋的條件來判斷是否過件

房產本身的條件會影響過件的機率,其中二順位借貸只位居第二債權人,無法被優先還清所有債務,承辦機構要背負更高的風險,所以有辦理這項業務的銀行,對於房產的評估審查將更嚴格,可能因為一些枝微末節就予以退件,以屋齡而言,新成屋反而沒有中古屋來得受歡迎,原因在於近幾年剛好是房價高點,新屋仍有價格下跌的風險,相比之下中古屋更穩定,銀行給予增貸、轉貸的機率更大。
假設一間新屋有辦理過次位貸款,總放款成數已經接近9成,如果借款人還不出來,又剛好遇到房價低迷的時期,那麼法拍金額很可能不夠9成,二順位的借款沒有保障還清的可行性,承辦機構面臨倒帳的損失,考慮到這些後果,自然新屋通過辦理次位借貸的機會就小。

相關房市時事新聞新知:

TOP