立法院直言 提高利率才是最佳手段! 第三戶房貸利率會上調?

房價高漲,政府勢必祭出打炒房動作,然而近期不斷提出各項措施,使得不動產界議論紛紛,但卻都只在討論階段,要到何時會實施,依然不確定,不過確實議題一出,就造成了房屋交易量降低。根據去年12月房市交易統計,雖然持續著買氣旺的現象,但相較於11月,趨於平緩,甚至有降溫情形,尤其中南部更明顯。

較為穩定的為雙北市,因為多為自住居多,且房價漲幅不像其他地區般明顯,因此交易量並無明顯減少。但其他地區如桃園、新竹、台南、高雄等,因為短期內的房價上漲明顯,且不斷開發新建案,且多為投資客,因此在打炒房政策不斷出現之下,民眾開始對房市趨於觀望,也就是房屋交易量下跌的原因。

幾項打炒房政策介紹:

一、囤房稅

目前嚴格實施累進稅率的除了台北市之外,再來就是宜蘭縣與連江縣,其他縣市皆用差別稅率,且把非自住房屋的稅率幾乎都以最低的1.5%徵收,但政府為了制止投資客藉由囤房炒房,因此提出提高囤房稅率。單一且自住採輕稅0.6%;持有非自住一戶是1.2%;2–3戶是1.5%;4–5戶是2.4%至3.6%;6戶以上則是3.6%–4.8%,至於出租可以減稅等修法草案。

二、央行對銀行四大政策

  1. 落實授信原則,需針對貸款用途嚴格審核貸款,尤其需要阻斷建商利用房屋貸款,以房養地。
  2. 對借款人風險控管,若借款人要求提高成數或將寬限期拉長,銀行有義務要提醒借款人進行財務管理,否則日後景氣一差,現金流動性風險,會影響金融。
  3. 建築時程及資金用途揭露,因害怕在目前房貸低利的情況下,建商會趁機囤地,因此銀行須對營建的時程以及資金用途納入授信原則中。
  4. 餘屋貸款的風險管理,若有餘屋需要貸款,建商須附上為何需要餘屋貸款,並且解釋為何銷售不佳等原因,且需要有穩定的還款來源,並降低原來餘屋貸款的成數以及貸款期限。

三、金管會金檢各大金融行業

不論銀行或是其他與不動產授信相關的金融公司,皆會列入金管會的金檢範圍,並訂定新規定,若新規定開始,餘屋貸款的風險權數將提高到150%,只有少數符合一定條件的建案才適用100%。

四、房地合一稅

持有或持分房屋短期定義,將由2年延長至5年,這代表若房屋在持有5年內買賣,則會被扣較高的房地合一稅率,而原本的稅率在2年內脫手的房屋只需付35%稅,不過一旦通過新稅制,有可能2年內脫手的房屋會變成45%,看似多了10%而已,但是若你的交易金額在千萬上下,這相差可達百萬!

以上打炒房政策雖說都處在討論階段,但要實施任何一項皆有難度,因為民眾的接受度不知在哪,政府除了需要健全房市,還須顧及民眾心理,因此不斷有各種打炒房提案浮出檯面,且近期行政院才通過「健全房地產市場方案」,通過「實價登錄2.0」等法案。

不僅行政院、金管會、央行等政府機關祭出打炒房措施,還有立法院在最近的法制局報告中提出,因為目前銀行房貸利率低,唯有提高利率,才是最直接有效的打炒房工具,因此提出調高第三戶以上的房屋貸款利率,以增加投資客的購屋成本。

為何是第三戶以上?

因為通常購置到第三戶房屋的民眾,幾乎為投資,因此為了減少投資客的炒作,直接提高利率才是最直接有效的抑制房價手段。

 
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