打炒房誤傷中小型建商!房市未來走向何方?

房屋大樓

最新成功案例

近幾年政府喊著居住正義的口號,針對房地產市場祭出各項打炒房政策,不過這些政策上的做法或許傷害沒有做錯的人,難以負擔購地貸款與利率的中小型建商,面對沉重的壓力越來越弱勢,以後可能大量退場,到時候發展成大型建商壟斷市場,不一定對消費者有幫助。

房價高漲不落引起民怨

從2020年底之後,政府開始干涉熱度逐漸高漲的房市,不斷累積的民怨是其中一個重要因素,太多民眾訴苦房價不停炒高,房價上漲速度遠超薪水成長幅度,所以政府推出選擇性信用管制、拉高轉賣房屋的稅率等措施,不僅如此,還出手管制根源的土地,讓建築業者拿不到太多購地貸款,甚至通過金管會給銀行製造壓力,要求銀行中止辦理土建融新進案件。
不過打房措施實施後,並沒有起到壓制房價的作用,就現實層面而言似乎相反,不管制房市還沒問題,越打房價漲得越厲害,最關鍵的原因就是持有者成本提高,不管持有者是不是建商、投資客、一般屋主,所有人都不約而同把成本轉移給最末端的消費者,導致設限反而推升房價。

政府打炒房瞄準錯方向?

值得注意的是,一些打房政策被當作胡亂打壓波及無辜,這種情況下中小型建商應該有深刻感受,上揚建設董事長洪光佐表示,政府打房方針要鎖定在投資客上面,不過卻通過不少金融措施打壓建築業者的購地貸款,還規定開發期限,推案量大幅縮減,造成市場上需求比供給大的情況,如此一來房價幾乎不可能下調。
建商購地貸款成數原本有7成,不斷下滑到剩4、5成,中小型建商被這點所困擾,只好把經營規模越縮越小,不然就是轉向週邊或土地成本較低的地區,結果中小型建商慢慢退出市場,這樣發展下去更為不利。

建築業獲取利潤真的很高嗎?

除了買地成本外,營建成本也正快速飆升中,2020年一棟建築物4層樓每坪約6-7萬元,14層樓以上每坪約8-12萬元,然而近年來造價持續往上攀高,早已大幅超過2020年的價位,現在至少要往上疊20%-30%才符合真正行情。
建商不論委託代銷業者或自行出售,都還需要一筆營銷成本,而且占總花費15%,假設土地加上營建成本有3000萬元,3000萬元X15%=450萬元,那麼物件總售價就是3450萬元,賣出去後還有占售價4%-5%的房地合一稅,3450萬元X4%=138萬元,一棟房子可計算成本就高達3588萬元,業者還需要支付所得稅、股東營利等,獲利其實沒有一般人想像中輕鬆。

中小型建商生存大不易!

居興建設董事長林詠盛認為,健全發展的市場需要跟著自由市場機制改變,政府使用不合適的手段干涉運作,造成中小型建商在當前市場中難以生存,買到的建地位置變得更偏,面積變得更小,最後因為負擔不起土地成本的糟糕環境,只好默默離開市場。
其他小型建商也表示,除了大財團以外,一般建設公司完全沒有辦法引導土地價格,也不可能囤地10幾年時間,處在缺工、缺料的營運困難下,政府沒有找出根本問題,改善地價、原物料、缺工等狀況,而是一直針對營建業,政府不能為了防止炒房,而緊逼真正需要貸款的中小型建商與購屋族,種種政策和對岸集權政府的作法有何不同?

購屋族需求買房遇到什麼問題?

依照當前的打房措施,剛性購屋族才是政策下的頭號被害者,以囤房稅為例說明,不動產經常有代代相傳的情況,囤房稅的計算標準是不分房價、屋齡、位置、大小,通通都包含在囤房課徵戶數,但北部房價異常高昂,和中南部的房子放一起看待行得通嗎?
打房影響下,小家庭、分戶、獨立成家、北漂或南漂置產等購屋族,當考慮到需要想買其他房子時,將面臨非常艱難的處境,若是持有超過10年的不動產,不是短期內買進賣出的物件,政府相關單位或許可以商討,把此類房屋排除出囤房稅範圍。

5/5 - (2 votes)

可能有興趣的二胎案件