銀行擔心土建融變爛尾樓! 行庫祭出五大禁令 卻成建商倒閉隱患?

建築工人

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大型行庫為了避免土建融資案成為爛尾樓,因此在近日祭出「五大禁令」針對土建融的部分進行管制,且不僅針對中小型建商,就連大型的建商集團也一併適用,另外銀行也會針對蛋白區的部分要求分行確實管制。

銀行土建融五大禁令

  1. 建造人或建案本身的土地,皆須作銀行信託。
  2. 建商須和銀行指定的建經公司簽署「續建承諾」。
  3. 若採「先建後售」,建商必先撥入5成自備款至銀行專戶,才能撥款。
  4. 若採「預售」,則預售款須先撥入銀行專戶。
  5. 建商本身須信用紀錄良好,不得有過任何銀行違約或是交屋爭議,且須檢視以往銷售情形。

各禁令對建商的影響

據不動產業者表示,其實禁令中的前1、2條規定並沒有特別的影響,因為在禁令出現之前,雖然並沒有強制建商一定要信託或者簽續建承諾,但是近乎9成9的建案都有,畢竟想要申請土建融資,若沒有這兩項,銀行放款也不會過關。

另外第4、5條規定目前也都是現在進行式,本來預售就是請客戶將工程款等款項匯入專戶當中,專款專用且建商不得隨意動用,且每一筆費用都需經過建經公司的審查以及信託銀行的同意,才能夠撥用,這些一直以來都是如此。

所以最可能影響建商最大的便是第3條規定,對於建商必須先有5成自備款這件事,可能會造成建商資金周轉不靈,結果導致更多爛尾樓的出現。

自備款5成到底多可怕?

或許單看一個建案來說好像還好,但是一個建設公司怎麼可能手中只有一個案子,舉例來說:若一個案子的總工程款需要20億元,跟銀行借10億,建商得自籌10億元,若同時有5個案子在跑,那不就得先有50億元的自備款嗎?

近期有建設公司的創辦人就遭到此波影響,本來他已經收到了核貸通知書,但卻被告知若要動用額度,得先準備5成自備款並匯入,可他抱怨表示,今年公司不僅有百億推案且信用良好,卻還是必須照著做,若此規定一旦擴大,後果將不堪設想,此條例令他感到不可思議。

爛尾樓未爆彈 銀行成導火索?

新北樹林「凱旋大苑」預售案在10月底驚傳因建商周轉不靈而停工,使得爛尾樓風暴浮上檯面,不過幸虧由此案最大債權人「寶嘉租賃」接手續建,因此民眾的購屋權益才得以保全。

爛尾樓的成因在於建商周轉不靈,沒有足夠資金可以繼續蓋下去,而建商周轉不靈的成因有很多,例如原物料上漲、缺工、銀行融資嚴格、建商資本額不足、經營不善、槓桿玩太大等等,太多種因素都是爛尾樓可能產生的原因,不過一旦各大行庫開始執行上述的5項禁令,恐怕這些隱藏在其中的爛尾樓未爆彈,會隨著時間一一爆炸。

由於目前營建成本不斷提高,擠壓了建商的獲利空間,而致使資金無法順利流通,且又碰上了國內打炒房以及升息的影響,致使房市降溫,若這時又再對建商的資金流動手腳,無異於讓建商的資金斷鏈,結果使情況加劇,恐將產生更多經營不下去的爛尾樓。

銀行祭出管制 僅做表面?

關於祭出的5項禁令管制,不動產業者有話要說。某建設公司負責人認為,銀行現在祭出這些禁令,無疑是多此一舉,畢竟大多數條例現行都在執行,且目前很多建案都已在銷售階段,對於融資困難的小型建商來說,這些條例的出現只會加劇爛尾樓的產生。畢竟這些條例主要是管制未來建商們的行動,避免「以案養案」的情形出現。

對於建商來說,這些條例的出現不過就是讓民眾覺得,銀行好像有在關注爛尾樓的事件,但對於現在來說沒有任何實質作用,且之前政府還大力推行危老重建的都更案,如今在如火如荼展開之際,卻又被告知需要先匯入5成自備款,才能將申請到的資金撥下,建商表示:「這根本就是養套殺,將所有人一網打盡。」

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