全台申請房貸年限最高縣市

根據內政部公布的資訊來看，2022年第3季房貸期數，最長的縣市落在新竹縣，平均309期，也就是25.75年。六都其他縣市的平均期數如下：以高至低平均下來，全國第3季新增房貸期數為291期，創下歷史新高，比起去年同期的287期，多了4個月。也就是說國人買房，一年的時間就增加了四個月繳房貸的期限，這是為什麼呢?

房價高漲 提高年限才買得起?

由於房價在這一兩年的時間裡以誇張的速度上漲，甚至還曾一度出現一日三市的情形，使得民眾持有萬年不變的薪資，買隨時在漲的房屋，令人壓力巨大。然而有些人為了能買得起房屋，就只好以提高貸款年限的方式，藉由拉長還款期間，降低每月應繳納的本金，但卻會造成購屋成本增加。

目前房貸平均期數超過300期的包括：新竹縣、台中市、台南市、高雄市等，而桃園也即將邁入300期大關，平均年限都來到25年以上。不排除這些地方的新建案、新成屋推案量大，加上購屋者的平均年齡較低，因此才能利用30年房貸購屋。

台北房價高昂 貸款年限竟佔六都最低?

為什麼呢?房貸期數照理來說不是價格越高，年限會越長嗎?為何明明全台最高房價的台北，平均房貸期數會是六都中最低的呢?
大致原因在於，其他縣市的購屋族群多為年輕人，他們有機會獲得更常的貸款年限，當然還有一大主因，就是資金不足，沒有太大的存款可以支付頭期，自然需要申貸較高額的房貸，那就會需要更長的年限降低還款壓力。

而台北市房價過於高昂，基本上若以房價八成核貸也很難買房，因此大多購屋者是年紀較大，手中資金充裕的人，因此申貸的期數自然較低。

房貸期數長 會有什麼問題嗎?

雖然長期房貸並非稀有，以美國及其他歐美國家來說，30年房貸是常態，甚至還有50年以上的房貸紀錄，這樣拉長年限確實能降低還款壓力，或者讓更多人負擔得起高昂的房價，讓更多人買得起房，不過有個問題需要注意。

因為長期房貸代表每個月償還的本金低，總利息支出會隨著房貸期數越長而上升，也就代表持有房屋的成本越高，因此若沒有做好長期持有房貸的心理準備，建議不要輕易購屋，以免生活品質降低。

當然，就算申請長期的房屋貸款，你也可以在有資金的時候提前償還，幫助你提早清償貸款，所以你不用擔心一定要照步驟還到老，趁年輕多賺點，趕緊把房貸繳清吧!

南北部管理費差異多達2倍!

社區裡面的住戶，每個月都需要固定支付一筆金額，內容包含當月的物業、保全、水電、人事等項目，屬於處理雜務所需的不變費用，還有出於規劃、臨時性維修，以及各項重要支出，另外依照需求設立的公共基金，全部加總起來是便是所謂的管理費。
繳交的金額多寡，要看各社區實際上如何安排，比如居住品質、區段位置、公設比、住戶數量、維護設備的費用等等，藉此訂出一個可遵守的辦法，通常北部開出的收取標準，每坪大約介於50-90元之間，高級一點的大樓，每坪可能漲到100-180元之間，中南部的費用，每坪普遍介於40-60元之間，較昂貴的大樓則是每坪介於70-80元之間。

一般支出應該占總經費多少?

北部的物價、房價高昂，這也在維修成本上展現出來，導致管理費相較中南部收更多，但不只是金額高低需要衡量而已，是否善加利用才是應該注意的部分，一般而言，固定性的支出不要超出所有收入的6成，是一個較為安全的上限，剩下的餘額扣掉其他支出後，全數提撥存入公共基金，作為預防未來出現重大項目時，可以使用支援的資金。
假如每月的支出占總收入過多，可能是收支平衡出了問題，表示財務狀況有不穩的風險，萬一碰到重要的修繕工程，公共基金不足以應付支出，需要延後完工日期，對於住戶而言也是權益的損失。
尚在看屋選購的民眾，應該查看社區設施與管委會所列出的收支報表，一是買家可以依照真正的要求，挑到對自己最有利的生活環境，好避開為不常使用的公共設施付出維護費用，二是防止遇到財務問題，使修繕工程無法完成，反而減損社區住宅本身的價值，房價失去成長空間。

社區經費從哪裡來?用途是什麼?

• 管理費：住戶按照登記的坪數來計算，每月固定額度分擔費用，區分所有權人透過開會討論定額標準，用於支付物管與保全服務人事、設備修繕與安全報告、公共水電、建築物與環境的修繕、行政事務、俱樂部等費用。
• 公共基金：建商依照公寓、大廈的維護事項，根據建造價格的一定比例提出金額，並且從住戶每月的管理費中提撥存款，用於支付相關公共設施的拆除、翻新老舊電梯、整修壁磚脫落的外牆、金額超過10萬元的修理項目。

怎麼計算管理費?

現在大部分大樓的管理費，都是採用坪數來計算金額，每坪收一定額度的費用，還要加上住戶數量、公設比等因素考慮，不同社區的住戶即使坪數相同，支付的金額也不一定完全等同，所以當買家處於看屋階段時，也要留意入住後公共設施的使用率，建議選擇自己真正有需要的項目，不至於白白繳交維護費卻發現用不到。

列出維修預算的公共設施：

• 連接設施：為了維持社區得以順利運作，連接不同空間的設施，少不了時常注意優先維修，比如電梯、廊道、大廳、車庫、公共門窗等，這些通向不同區域的設施，基本上是住戶每日必定使用的部分，需要確保不會出差錯。
• 室外景觀：另外就是社區景觀的部分，比如中庭、花園等，是不少民眾選擇購買大樓的原因，正是希望能夠在住家附近觀賞漂亮景色，或是在裡面隨意散步，所以適當護理也是非常重要的事。
• 公設空間：在室內設立的多種公共設施，比如健身房、泳池、視聽室、交誼廳、兒童遊戲室、閱覽室等，同樣需要定期維護，好保障這些設施能夠安全使用，住戶可以最大限度地空間內活動。

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當生活遇到資金需求，例如裝潢修繕、家庭開銷、創業理想、或債務整合、臨時周轉時，
若資金不足，臨時湊不到大額資金，屋主不用賣房湊錢，而是評估「房屋增貸」的可能性。

房屋增貸是什麼？常見用途有哪些？

房屋增貸的核心概念，是把房屋累積出來的價值重新運用。
透過向原本的銀行申請＂增加額度＂，把已經償還的部分本金，再次轉換成可運用的空間。

舉例說明：
假設當初買房時貸款800萬，經過幾年正常繳款後，還掉了部分本金200萬。
這時如果房屋本身仍有足夠鑑價空間，屋主就可以向原銀行申請房屋增貸，把可貸額度再申請出來使用。

房屋增貸常見用途包含以下幾種。

一、房屋修繕與裝潢
老屋漏水、水管老化、電線重拉、屋頂防水、浴室翻修，這些費用動輒數十萬元。
如果不想一次動用存款，房屋增貸可以作為修繕資金來源。

二、家庭資金需求
孩子教育費、醫療支出、長輩照護費、婚禮支出等，都可能在短時間內形成一筆較大的支出。
若屋主房貸繳款正常，可以評估是否透過房屋增貸取得資金。

三、創業或生意周轉
小型店面、自營商、攤商或接案工作者，經營過程中常會需要設備費、貨款、租金押金或周轉金。
房屋增貸因為有不動產作為擔保，通常可貸金額會比一般信貸高。

四、債務整合
若名下同時有信貸、卡債、小額貸款等多筆負債，月付壓力可能會被切得很零碎。
部分屋主會考慮透過房屋增貸取得一筆資金，先清償利率較高的負債，再集中管理還款。

但要注意，房屋增貸雖然可以取得資金，仍然是貸款。申請前一定要確認用途是否明確、月付金是否負擔得起，而不是只看能不能借到錢。

房屋增貸條件有哪些？銀行會看哪些重點？

申請房屋增貸時，銀行通常會從「房屋條件」與「借款人條件」兩個方向評估。

• 房屋本身要有可貸空間
  想順利通過房屋增貸，最重要的前提是房屋還有剩餘價值可以運用。
  銀行會重新鑑價，判斷房屋目前市場價格，再扣除原本房貸剩餘金額，計算是否還有增貸空間。

  如果房貸才剛辦沒多久，或仍在寬限期內，通常本金還沒還多少，可增貸空間自然有限。
  相對來說，若房貸已繳多年，房屋又位於發展穩定的區域，增貸成功機率會比較高。

• 房貸繳款紀錄要正常
  銀行很重視繳款紀錄。如果原本房貸曾經遲繳，或信用卡、信貸有延遲付款紀錄，
  銀行會認為借款人的還款穩定度不足，房屋增貸審核就容易被打折。(推薦閱讀：如何查詢信用分數)

• 收入要能證明還款能力
  房屋增貸不是只看房子，也會看人。
  銀行會確認申請人是否有穩定工作、薪轉紀錄、報稅資料或其他財力證明。收入穩定，銀行才會相信未來月付金可以正常繳納。

  自營商、攤販、接案工作者若收入不固定，或沒有完整薪轉紀錄，銀行審核會比較保守。
  不是完全不能辦，而是需要提供更多資料證明實際收入。（沒有財力證明怎麼辦？）

• 負債比不能過高
  如果除了房貸之外，名下還有信貸、車貸、卡債、循環利息等多筆負債，銀行會重新計算每月還款壓力。
  若負債比過高，也就是債務與收入的比例，超出銀行規定的標準。即使房屋有價值，也可能因為還款能力不足而無法核准。

• 房屋屋況與地段也會影響鑑價
  房屋增貸的額度和鑑價密切相關。
  地段佳、交通方便、生活機能完整、屋況良好的房子，銀行通常接受度較高。
  如果房屋老舊、巷弄狹窄、漏水嚴重、產權複雜或有違建問題，鑑價可能被壓低，增貸額度也會跟著減少。（推薦閱讀：產權複雜的解方？）

房屋增貸額度怎麼算？申請前要注意什麼？

房屋增貸額度通常會依照房屋目前鑑價、銀行可貸成數，以及原房貸剩餘金額來判斷。

基本概念可以這樣理解：

(房屋目前鑑價 × 銀行可貸成數) − 原房貸剩餘金額 = 可增貸空間

實際算給你看：
如果房屋目前鑑價1,000萬元，銀行願意貸6成，也就是總貸款空間約600萬元。若原本房貸還剩400萬元，理論上可增貸空間約200萬元。

(1,000萬 × 60%)－400萬＝200萬元。

以上只是根據數字進行計算，實際銀行給出的額度，還是會根據個人條件、貸款成數而有所差異。

申請房屋增貸前，你應該注意以下事項：

• 自身負擔能力評估
  可貸額度越高越好？真正重要的是借款後每月還款是否能負擔。如果為了取得資金，讓月付金超過生活承受範圍，後續反而可能產生更大壓力。

• 確認是否有額外費用
  房屋增貸可能產生開辦費、代書費、規費、設定相關費用等。
  若涉及轉增貸，還可能有塗銷費、違約金或其他行政成本。申請前應確認總費用，而不是只比較利率。

• 短時間內不要頻繁送件
  若短期內向多家銀行申請貸款，可能造成聯徵查詢次數增加，銀行看到後會認為資金需求急迫，進而影響審核結果。

• 資金用途要清楚
  銀行有時會詢問資金用途，例如修繕、裝潢、教育、醫療或整合負債。
  用途明確，有助於銀行判斷貸款合理性，也能讓自己更清楚這筆錢是否真的需要申請。

房屋增貸案例：老屋修繕遇到銀行卡關，最後如何解決？

台中北屯的林小姐，名下有一間屋齡約32年的公寓。這間房子是她結婚後和先生一起購買的，原本房貸正常繳款，生活也算穩定。

後來因為家中長輩身體狀況改變，林小姐決定把原本老家的浴室、廚房和電線重新整理，方便長輩之後同住。
裝修師傅初估修繕費用大約需要80萬元，包含浴室防滑工程、水管更新、廚房拆除重做，以及部分牆面漏水處理。

林小姐原本想向銀行申請房屋增貸，她認為房貸已經繳了多年，應該有機會再申請一筆資金。
但銀行重新審核後，發現她先生近一年剛轉職，薪轉紀錄不夠穩定，加上名下還有一筆信貸尚未清償，負債比偏高，
因此只願意核給很低的額度，甚至無法完全支應修繕費用。

修繕工程不能拖太久，尤其漏水問題若繼續放著，後續費用可能只會更高。

林小姐因此開始評估其他房屋貸款方式：她透過龐德隆進行免費房屋鑑價與二胎房貸評估。

經過房屋資料確認與實際條件評估後，龐德隆判斷該房屋仍有可運用價值，雖然銀行房屋增貸沒有核准足夠額度，但仍可透過二胎房貸方式規劃資金。
最後林小姐成功申請80萬元額度，用於老屋修繕工程。

這筆資金讓她先完成最急迫的浴室、水管與漏水處理，避免房屋狀況繼續惡化。
後續還款則依照家庭現金流規劃，不一次拉高過度負擔。

這類情況並不少見。銀行房屋增貸沒過，不代表房屋沒有價值，而是銀行審核標準較嚴格。
若房子本身仍具備可評估空間，二胎房貸就可能成為另一種資金解決方式。

房屋增貸被銀行婉拒怎麼辦？

房屋增貸被銀行拒絕，常見原因包括信用評分不足、收入不穩、負債比過高、房貸繳款時間太短、房屋鑑價不足，或房屋本身條件不符合銀行要求。

如果銀行沒有核准房屋增貸，可以先釐清被拒絕的原因！

如果只是資料不足，例如收入證明不完整，可以補齊文件後再重新申請。

若是負債比過高，可能要先整理名下貸款，降低月付壓力。

若是房屋可貸空間不足，就要重新評估房屋目前市值與原房貸餘額。

但如果短期內確實有資金需求，而銀行無法協助，就可以評估二胎房貸。

二胎房貸是在原本房貸尚未清償的情況下，利用房屋剩餘價值向另一家貸款機構申請第二順位抵押貸款。它和房屋增貸不同，不一定只能向原銀行辦理，也能提供較彈性的審核方式。

龐德隆二胎房貸主要評估房屋價值與可貸空間，對於銀行房屋增貸沒過、收入條件不完整、自營商、自由工作者或信用條件較不理想的屋主，能提供免費諮詢與房屋鑑價服務。

申辦前，龐德隆會先說明可貸額度、利率、還款方式與相關費用，並由專業代書協助辦理設定流程。若借款人只需要部分資金，也能依需求規劃，不一定要一次動用全部額度，讓資金運用更有彈性。

房屋增貸是一項實用的資金工具，但不是每個人都能順利向銀行申請。

如果條件符合，銀行增貸通常是優先選擇；如果銀行卡關，也可以進一步評估二胎房貸是否適合。

真正重要的不是盲目借更多，而是了解自己的房屋價值、還款能力與資金用途，選擇一個能解決問題，也能承擔得起的方案。

房貸繳了一段時間後，房子除了是居住空間，也會慢慢累積出新的資產價值。當生活遇到資金需求，例如房屋修繕、家庭支出、創業準備、債務整合或臨時周轉時，屋主不一定只能賣房處理，也可以評估「房屋增貸」。

房屋增貸指的是，原本已經有房貸的人，向原本的貸款銀行申請增加額度，把房屋已經還掉的本金，或因房價上漲而多出來的可貸空間，再次轉成可運用的資金。

簡單來說，房屋增貸不是重新買房，也不是把房子賣掉，而是在原本房貸的基礎上，再向銀行申請一筆新的貸款額度。

不過，房屋增貸並不是名下有房就一定能辦。銀行仍會重新評估房屋價值、原房貸餘額、繳款紀錄、收入狀況、信用條件與負債比。如果條件不符合，即使房屋還有一定價值，也可能被銀行婉拒。

由於銀行資金豐沛、房貸利率降超低，房市隨之興起，銀行搶占房貸市場，民眾搶搭房貸低利，房價隨之大漲。根據央行的統計資料顯示，全國銀行的購置住宅貸款餘額，已經升至8.4兆元，再次的創下歷史新高，雖然7月、8月同時受到疫情以及農曆7月的影響，房市交易趨緩，但是整體的放款額度依舊處在上升趨勢。
然而隨著疫情趨緩、民俗月已過，將再次出現可怕的房市熱潮，房貸需求持續增加，伴隨著現象發生的，還有銀行的推銷亂象。

房貸壽險對銀行有哪些好處?

房貸保單的最主要目的，是為了保障繳房貸者，可能因重大事故、生病、身殘等，以致於無法有能力繼續負擔房貸費用，而這時保單就會行使它的作用，那就是替你支付剩餘的房貸，因此保險人可以繼續持有房屋又可不用擔心後續房貸繳款問題。

那麼為何銀行這麼推這項保單?那是因為一旦你繳不出房貸，不僅是自己的問題，也會對銀行造成麻煩，畢竟銀行要的不是你的房子，而是賺取你正常繳款的利息費用，一旦房屋進入法拍程序，又將是一個漫長且本金不見得能收得回來的過程，因此銀行推行保房貸壽險的主要目的，也是為了保障之後，繳款人一旦出現問題，依舊可以將房貸的本金拿到手，保障銀行不虧損。

為何銀行出現可怕的推銷手段?

為了增加業績收入以及減少房貸呆帳的發生，過去就曾經出現過保單搭售的情形，也就是說如果想要辦房貸，你就一定得買房貸壽險，如果不買，你也貸款不成。因此形成了不少的爭議，這也讓金管會在多年前設定了一項新規，那就是銀行不得將房貸壽險與貸款搭賣，或是進行不正當的勸誘而讓客戶在不明需求性的當下而購買。

不過近期金管會發現銀行在辦理房貸業務時，以不當的手段搭售房貸壽險，且並未對客戶明確說明權益。

• 話術一：向客戶透露須購買房貸壽險才能提高貸款成數。這是行員為了要增加業績，多筆佣金收入，因此利用一些銷售手段，讓客戶為了房貸優惠，而選擇購買房貸壽險。
• 話術二：行員未確實說明有關房貸壽險契約終止、繳費等攸關客戶重要權益的事項，或是並未提供分期繳款選項供客戶選擇。畢竟房貸壽險有不同的方案，包含躉繳型(一次繳清所有保險費用)、月繳型、季繳型、半年繳、年繳等方式，客戶能夠依照自己的需求選擇想要的繳款方式，但是金管會卻查出，有銀行並未讓客戶有所選擇。

由於低利的時期，壓縮了銀行的利息收入，因此額外的獲利便成了銀行投機的手段，增加手續費收入也將可能是銀行的策略，因此金管會最近會持續的觀察，建議銀行業者不可投機取巧。
除此之外，也建議消費者要能夠自己提高警覺，充分了解合約內容以及房貸壽險之後，才決定要不要購買，千萬不要掉入銀行的推銷手法當中。

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