房市新訊 - 龐德隆不動產融資

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買到海砂屋要如何自救？預防勝於治療買房之前你要先做這些事！

2024/10/01

民國70、80年代，由於政府一度為了水土保持，防止砂石過度開採，因此鼓勵使用海砂興建房屋，可卻在之後發現海砂的氯離子含量超標，長期會造成鋼筋腐蝕，而腐蝕的鋼筋會膨脹，使得混凝土被擠壓而破損，因此於民國84年之後，海砂才被列入控管，但在這之前已經有很多房屋深受其害了。如今的法規規定，一旦氯離子超過了0.15kg/m3，就會被列為海砂屋，情況嚴重需拆除重建，可如今台灣30年以上的房屋多達400多萬戶，因此購買中古屋產生的海砂屋糾紛，自然是頻頻傳出，因此消費者、買方，要如何保護自己的權益呢？台北天母劉小姐…

囤房稅2.0投資客稅負激增拋售潮會爆發嗎？

2024/09/17

今年正式實施囤房稅2.0，將在114年5月正式徵稅，囤房稅主旨在打擊房地產的投機行為，尤其是有多房的投資客，根據財政部數據顯示，全國的囤房族共有56萬多人，可見囤房情形嚴重，一旦開始徵稅，是否將引發拋售潮？囤房族大增！房市面臨囤房稅2.0挑戰囤房稅2.0的推出是否會導致房市出現拋售潮？成為房市熱門話題，特別是台中市作為全國囤房數第二多城市，共有6.6萬多名囤房者，這一稅制改革對當地房市的影響更值得關注。截至今年6月底，根據財政部統計，全國囤房族以新北市最多，共有8.6萬多人，台中市排名第二，這些囤房族主要以囤有1到2戶為主，其中囤房1戶的人數明顯增加，而囤有3戶以上的人數稍微減少。以台中市為例，去年非自住房屋持有人達到6.6萬多人，較前年增加了1,013人，其中囤1到2戶者增加了1,186人，而囤3戶以上者減少173人。稅制改革，拋售潮會來臨嗎？台中市房市的表現與囤房稅舊制有一定關聯，台中市早在前年7月實施地方版的囤房稅，因此今年全國囤房稅2.0上路，對台中的影響相對較小，這也解釋了為什麼台中的囤房族數量不減反增，由於囤1到2房者受到的影響不大，持有房屋的人沒有顯著釋出房屋的動機，也使得台中的小戶囤房族持續增加。多戶持有人將面臨哪些稅負增加？囤房稅2.0的實施主要針對持有多戶非自住房屋的投資者，隨著持有房屋數量的增加而提升稅率，根據新稅制規定，全國擁有1戶自住者稅率為1%，擁有2到3戶自住者稅率1.2%。非自住房屋根據囤房數量不同，分為4個課稅級別：房屋數量課稅級別2戶以下3.2%3-4戶3.8%5-6戶4.2%7戶以上4.8%拋售潮不大可能出現，房價不會因此大跌據房產專家觀察，囤房大戶早就已經針對政府的政策做出了應對，多數的多房投資客已經提前盤點資產進行調整，因此市場上不太可能出現大規模的拋售現象，價格下跌的情況也不太可能會發生。…

Xinqingan mortgage loan begins to be investigated

新青安違規風暴貸款戶面臨嚴厲懲罰！

2024/09/16

近期新青安房貸引發熱議，有一民眾利用新青安方案購買房子，卻因政府大動作查驗，被查出房屋有出租事實，導致貸款年限從40年縮短為30年，還款壓力大幅增加。新青安查核行動…

First-time buyers should pay attention to bank policies

房市新挑戰「首購者」需謹慎評估財務風險

2024/09/13

當前台灣房市環境中，購屋者面臨的挑戰日益增加，尤其是對於首次購房者而言，銀行貸款政策的收緊，成為他們必須謹慎面對的關鍵問題，華南銀行特別強調了針對首次購房者，即「購房小白」的風險控管措施。核貸要求借款人所得負債比需低於70%首先，對於新青安房貸的核貸程序中，銀行除了嚴格配合政策防範借名購屋或轉租等違規行為，另一個核心工作是審查借款人的財務狀況，尤其是借款人的所得負債比，銀行明確要求，這一比例必須控制在7成以下，以確保借款人不會因房貸負擔過重而面臨未來無法正常還款的風險。建商提供二胎融資幫你買房，真的是好事嗎？此外華南銀行也表示，對於建商提供給購屋者的「二胎融資」進行審查，這種融資通常發生在購屋者無法支付頭期款時，建商會以借貸方式提供資金，幫助購屋者支付頭期款。然而這類型的「二胎融資」也伴隨著一定的風險，特別是在購屋者未來的還款能力受到挑戰時，因此銀行在審核貸款時，會特別留意不動產的謄本，查看是否有這類二胎設定，並基於風險考量，可能會降低貸款成數，即使原本購屋者有能力申請8成貸款，但若查出有二胎融資的情況，貸款成數可能會被調低至6或7成，以減少銀行的風險。銀行利率逼近3%…

【京華城改建弊案】容積率飆升至840%！背後的百億利益爭議

2024/09/11

前台北市長陷入京華城改建弊案，此案件核心問題在於京華城容積率的大幅提升，從560%提高到840%，為什麼這個數字如此關鍵？容積率與建蔽率的基本概念容積率…

銀行餘額尚存1.5兆額度！央行四大措施力挺首購族

2024/09/10

目前全體國銀存款總額為55.85兆元，與不動產相關的放款佔比為26.47%，距離銀行法規定的上限還有約3%空間。房貸大卡關引發民怨近期許多民眾反映房貸申請困難重重，引發廣泛的不滿。金管會對此表示換算下來，銀行還有大約1.5兆的房貸額度，官員指出，目前並不存在房貸額度瀕臨上限的問題，希望各家銀行可以更積極的協助首購族申貸。銀行法的限制及考量根據《銀行法》第72條之二的規定，銀行辦理住宅建築及企業的放款總額，不得超過放款時所收存總餘額及金融債券發售額的30%。多家銀行都會自行設定更嚴格的內部預警額度，多以28%為警戒線，為了防止不動產業務過度集中風險，以下是幾個主要原因：風險管理：過度集中在不動產放款，如果房市下滑，可能會導致大量貸款人無法償還貸款，而影響銀行的資金流動。流動性風險：保持適當比例的不動產放款，有助於確保銀行的流動性，以便於在需要的時候能夠快速應對。符合法規：設置內部預警額度有助於靠近法規限制前進行調整，避免觸犯法律。根據最新統計，截至2024年7月底，銀行不動產放款平均降至26.47%，其中在28～29%之間有5家銀行、在27～28%之間有7家銀行、在26～27%之間有9家銀行、在25～26%之間有2家銀行。銀行動態控制…

Retaliatory buying of second-hand properties

中古屋交易縮減預售屋成資金避風港

2024/09/06

台灣房市經歷了過熱的現象，政府逐步加強�…

Government calls for relaxation of banking laws

金管會鬆口將優先把額度分給三類人！放寬72-2是好心辦壞事？首購族的定義？

2024/09/05

最近限貸令的問題吵得沸沸揚揚，不少民眾�…

租金補貼的雙刃劍　是紓困青年還是推高租金？

2024/08/28

回顧2016年，前總統曾提出號稱「房市三箭」的住宅政策，目標包括改革房產稅制、健全租屋體系以及建設20萬戶社會住宅，但這一政策在實施過程中卻背負了罵名，直言讓青年壓力更大。為什麼會產生批評聲浪？租金補貼計畫原本是針對青年族群的措施，但因為前期規劃時間短，所以配套措施不夠周全，導致租賃市場出現對立情況，久而久之更可能因房東的預期心理而助長房價，反而加重了年輕人的負擔。紓解青年負擔但隱憂未除2024年8月15日行政院宣布，未來將租金補貼擴大至75萬戶，且專案時間延長到2026年，這一措施相當於全台8成的租屋族群都能享有補助，對於緩解青年族群的經濟壓力確實有所幫助。但這項政策可能在長期內抬高了租屋價格，政府應如何採取措施避免這一現象的影響，以防止重蹈覆轍，揭露租金補貼政策與租屋市場之間的關係，並從中吸收教訓，才是對政府的真正考驗。政策漏洞成房東漲價藉口？內政部多次強調，房客申請租金補貼不用房東同意，但實際上房東仍然掌管最大的權力，現實情況是許多房東對於申請租金補貼的房客採取不友善態度，甚至趁機趕走房客、調漲租金，這也不用經過內政部同意。…

央行「房市緊箍咒」面對房市要持穩還是再出重拳？

2024/08/26

央行對房市的管控早在2010年，主要通過提高房貸利率和降低貸款成數等方式，試圖冷卻房市，隨著時間推移，央行逐步擴大了炒房政策工具範圍，不僅是房貸利率和貸款成數的調整，還有存款準備率的上調和針對特定地區的針對性措施。調降貸款成數依舊無效？在今年6月上季的理監事會中，央行對房市不僅推出第六波房市管制措施，還將六都和新竹縣市等的第二戶房貸成數，由原來的７成下調至６成並取消寬限期，並同時調升存款準備率1碼(0.25個百分點)，這一系列措施明顯是針對過熱的房市，試圖通過加強管制來穩定市場。但此舉彷彿並未影響購屋熱潮。三大指標左右房市政策應對9月的第3季理監事會議是否會進一步加碼打炒房，將取決於三項關鍵指標：房貸餘額年增率、不動產貸款集中度、銀行對第二戶購屋貸款的撥款金額。針對即將召開的理監事會，央行已經備妥三套應對方案。第一種情境，如果聯準會在9月降息，而國內房市未見過熱跡象，則央行將維持現行管制措施不變，並密切監控政策執行效果。第二種情境，儘管房市火熱，但仍處於可控制狀態，央行將維持現行管制措施，但可能會調升存款準備率以緊縮市場資金。…