房市新訊 - 龐德隆不動產融資

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黃金價格將會成長飛快？投資黃金的理由

2024/08/25

近年以來黃金價格一路飆漲，至今漲幅約2成，創下了國內外金價的歷史新高，根據預測黃金每盎司價格有望攀升至2500至2700美元，這一趨勢引發了許多小資族對黃金投資的關注，尤其是在國際局勢緊張、經濟不穩定的背景下，那現在是進場黃金投資的好時機嗎？黃金估值的新框架黃金一直以來被視為避險工具和抗通膨利器，基於現金流貼現、預期收益、帳面價值比的典型估價模型，很難評估出黃金的潛在價值，因此世界黃金協會為此制定了黃金估價框架，得以更好的為黃金估價。以下是黃金的主要特性：避險功能：黃金兼具貨幣與商品屬性，當經濟或政治局勢不穩定時，投資者往往選擇黃金作為資產的避險工具，近年以色列和巴勒斯坦的衝突，加劇了全球市場的避險情緒，推動了黃金的需求增長。抗通膨屬性：在高通膨環境中，法定貨幣的購買力通常會下滑，而黃金因其保值性，成為對抗貨幣貶值的首選，美國的通脹率居高不下，也讓市場擔心聯準會降息時間點會延後，進一步推升黃金需求。只賺價差不生息：黃金雖然具有避險和抗通膨功能，但它與其他金融資產相比有一個特點，黃金不會升息，不論你是直接購買實體黃金，還是選擇其他形式的黃金投資，黃金本身不會產生利息，唯一的獲利方式就是低買高賣，賺取價差。這意味著單一持有黃金可能會錯過股票、債券等投資工具在牛市中的收益，例如在2024年全球股市大漲時，純持有黃金的投資者可能錯失了股市中的資本增值機會。多元投資的重要性黃金是一個很好的「抵禦型資產」，但並不適合作為主要的投資工具，如果將一半的積蓄都投入黃金，風險相對較高，黃金價格雖然會隨著國際市場的波動而上升，但也存在較大的市場風險，因此將黃金作為投資組合中的一部分，搭配股票、債券等多元化投資，能有效降低投資風險。黃金投資的多種方式每種投資方式都有不同的風險和收益特性，除了直接到銀樓買金條，還有其他常見的黃金投資方式：…

Couples who donate land must pay land value-added tax

夫妻間的贈與誤區「免稅」不等於「免徵」

2024/08/23

夫妻之間的財產贈與在台灣法律不計入贈與總額，因此免課徵贈與稅，然而當涉及到土地贈與時，情況可能變得更為複雜，根據《土地稅法》規定，夫妻間贈與土地時，可以申請是否課徵土地增值稅，因這一申請經常引起誤會，讓許多人以為選擇不課徵就表示可以「免徵」。現在不繳土地增值稅…

Loan restrictions cause housing market volatility

銀行可貸水位已滿限貸令風暴將造成房市萎縮？

2024/08/21

今年6月央行對六都購置第二棟房產的貸款戶實施限貸令，將最高成數從7成降至6成，等於想要買第二間房產的人，必須準備4成自備款。然而房市熱絡，銀行也開始實施限貸令，如今想要申辦購屋貸款，恐怕非常困難。直至年底都將無法辦理房貸？這是史上影響最大的限貸令，目前已經有十幾家銀行發布，其中皆是我們耳熟能詳的房貸銀行，並開始實施額度控管、貸戶篩選，甚至有公股銀行已經禁止提供房貸額度到年底。根據資深房仲表示，現在購屋的民眾要注意銀行是否提供房貸，目前華南銀行、永豐、台新、玉山等銀行已停止受理案件，若已經核貸尚未撥款的申貸戶，也必須排隊等撥款。還有額度可貸的銀行則以調升利率的方式勸退民眾，或者僅受理VIP客戶申貸。銀行限貸令是什麼？指的是銀行開始縮減放款額度，欲申請購屋貸款的民眾，不論貸款條件多好，都將無法順利獲得貸款。原因是銀行的可放款額度幾乎已滿，銀行沒有錢可以撥款給申請房貸的人，所以即便你條件再好，想申請也不見得能獲得額度。銀行的可放款額度怎麼定的？只要是銀行體系，就必須遵守《銀行法》規定，而根據《銀行法》第72-2條第一項規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款，放款總額不得超過所收存款總餘額以及金融債券發售額加總的30%。簡單來說，就是「(銀行所有的存款＋發行的金融債券總額)…

Number of new housing transactions in Hsinchu County and City

「新竹房市升溫」待售新成屋數量持續增加竹科效應顯著

2024/08/19

根據最新數據顯示，新竹縣的新成屋市場在近幾年呈現持續成長，特別是待售的新成屋，從2022年第3季起不斷增加，反映了新竹科學園區所帶動的人口，為當地的房市帶來的正面影響。新竹縣市待售新成屋數量的區域分布從新竹縣整體來看，2023年第四季待售新成屋數量高達6,380宅，依區域分布方面，其中竹北市以1,818宅最高，新竹市1,608宅排名第二，湖口鄉以950宅排名第三。與去年同季相比，竹北市增加16.31%，新竹市增加12.76%，湖口鄉減少1.25%，總體新竹縣市成長了12.89%，表示出市場強烈的需求。新成屋的市場動態…

囤房稅2.0將於7月上路懶人包一次看！改了哪些規則、將給房市帶來衝擊？

2024/08/15

12月19日《囤房稅2.0》正式三讀通過，自去年7月行政院提出修法「房屋稅差別稅率2.0」後半年，終於生出了新的囤房稅，並於今年7月正式上路，明年5月將正式徵收。那麼這次修法有哪些新規定呢？會對哪些人造成影響？未來會對房市帶來衝擊嗎？讓我們來一探究竟！什麼是囤房稅？在討論囤房稅2.0之前，我們先來了解囤房稅到底是哪種稅？其主要針對的對象是名下有多間房產的人，意思是名下除了一棟自住的房屋外，至少還有1棟以上的房屋，可能空置或出租中。囤房稅的目的在於，控制持有多間房屋的人數，避免單一人名下有過多房產，使得房屋都集中在同一人手中，以免造成房價失衡，對經濟造成不利影響。房屋集權會可能會發生什麼事？當房屋都握在少部分人手中，很可能會發生房價炒作、租金價格上漲等壟斷行為，因此造成經濟蕭條，貧富差距擴大等。現行的囤房稅規定目前的稅率依照各縣市規定，從1.5%－3.6%不等，採差別稅率與累進稅率兩種。差別稅率只針對房屋的類別課徵不同的稅率，例如自住房屋課1.2%的囤房稅，而非自住的房屋課1.5%的囤房稅，而且不論非自住的房屋有幾間，一律課1.5%。累進稅率主要針對房屋數量進行課稅，因此持有的房屋愈多，稅率越高，並且依照各縣市的規定，有級距上的差異，而這也是實質意義上真正的囤房稅。例如：雙北市規定：2戶以下每戶稅率2.4%；3戶以上每戶稅率3.6%。桃園市/新竹縣市規定：5戶以下每戶稅率2.4%；6戶以上每戶稅率3.6%。台中市規定：4戶以下每戶稅率2.4%；5戶以上每戶稅率3.6%。台南市規定：1戶囤房稅率1.5%；3戶內1.8%；5戶內2.4%；6戶以上3.6%。高雄市規定：3戶以下每戶稅率2.4%；4戶以上每戶稅率3.6%。屏東縣規定：2戶以下每戶稅率1.5%；3戶以上每戶稅率3%。囤房稅2.0改了些什麼？主要改動三個大方向，分別是「全國歸戶、強制累進、稅率上升」。「全國歸戶」指的是名下持有的房產，全國不超過3戶則享有自住稅率，但若累計超過3戶，每超過一戶就得課徵囤房稅。以前的規定是單一縣市不超過3戶即可採自住稅率，也就是說你可能在新北有2戶、台中有2戶、高雄有2戶，皆可採自住稅率，但全國歸戶後，所有名下房屋只要超過3戶，不論縣市都得課稅！「強制累進稅率」是指原先的規定並不強制各縣市需要訂定差別稅率，因此導致有些地區的房產就算持有再多戶，也僅收1.5%稅率。但新的規定則強制每個縣市皆須訂定差別稅率，持房越多者，所需面對的稅率越高！「稅率上升」原先的稅率為1.5%－3.6%，但新制上路後，稅率將調整為2%－4.8%，而自住稅率的部分，若符合依定金額以下的房屋，則從原來的1.2%調整為1%。除了以上改動外，還將「按月課徵」改成了「按年課徵」以每年2月底為納稅義務基準日。分組進行制…

Land price and tax rate are four times higher

想將戶籍遷出？小心遭追繳４倍地價稅！

2024/08/14

你知道嗎？如果遷出戶籍的話，自住優惠稅率會消失喔！小心稅費提高，造成荷包失血。你以為只要住在這，就享有自住稅率嗎？有民眾因為工作關係，必須要將戶籍遷出，不過人住在舊址沒有搬走，想不到11月地價稅單一來，稅費比之前高出不少，嚇到他到財稅局諮詢才知道，原來只要戶籍遷出，此地變成「空戶」狀態，即便有人居住，還是不符合自用住宅用地稅率。這導致原本的稅率從2‰增長為一般用地稅率，也就是10‰－55‰，比原本要繳的費用多出了4倍不止。什麼條件才符合自用住宅用地稅率？根據稅法規定，若想享有自住優惠稅率，你必須符合以下條件：土地房屋所有權人須為本人、配偶或直系親屬所有。所有權本人、配偶或直系親屬於該地完成戶籍登記。房屋沒有出租或有營業情形使用。都市土地面積300平方公尺內、非都市土地面積未超過700平方公尺。所有權本人與配偶及未成年之受扶養親屬的自用住宅用地只限一處。遷出戶籍如果沒有申報會怎樣？財稅局提醒民眾，一旦你想要遷出戶籍，導致土地上的建物變成「無人設籍」的狀態，就不符合自用住宅用地優惠稅率的條件，因此建議土地所有權人應於30日內，主動向土地所在的地稅捐稽徵機關申報，如果被稅務局查獲，從戶籍遷出當天到隔年起，改成按照一般用地稅率課徵10‰的地價稅，並且可依土地稅法規定處以罰鍰。之後如果再次將戶籍遷入時，必須在9月22日(課徵地價稅前40日)前重新向地稅捐稽徵機關提出申請，經核准後才可以自當年度起適用自用住宅用地優惠稅率，如果逾期申請，則從申請後的隔年起才適用。推薦閱讀：•…

Typhoon Kemi causes housing price fluctuations

「颱風後」泡水屋會貶值？專家：之後會補漲

2024/08/07

日前因凱米颱風豪雨強颱重創中南部，多處淹水嚴重，包含地下停車場、一樓住宅都遭淹水，有網友發問「泡水後的房價會跌幾成？」房產專家分享，影響微乎其微，因為台灣人很健忘，再者一旦有房價上漲，其餘房屋就會跟漲，即便現在因為淹水問題，導致房價停漲，不代表以後不會漲回來！歷史借鏡告訴你為什麼房價不會跌！過去曾出現過不少類似事件，當時人們都以為房價會因此下跌，然而議題吵了一陣子後，隨著時間冷卻，房價不跌反漲，實際上這些因素根本無法影響房價上漲的速度。歷史案例：2010年出現「犯罪熱區地圖」，當時不少人都認為，被點出的地點房價一定會跌，但直至現在，你又查過幾次地圖了呢？台灣地震不斷，921之後不少人開始注重「斷層帶」，政府也出了斷層帶查詢系統，但你看，唾手可得的資訊，卻也沒見斷層帶上的房屋比較便宜。「土壤液化區」的議題當初也是吵得很兇，而且每過一陣子就會被新聞炒作一遍，然而房價卻還是不為所動的持續上漲中。「淹水」作為最近大家關注的議題，實際歷史上比這次更嚴重的淹水情況多如牛毛，但每當大水退去，大家就像失憶一樣，該漲的還是漲，該買的還會買。泡水屋可能造成的影響即便上述說到，淹水並不會造成房屋跌價，但身陷災區的民眾還是會擔心，房屋本身是否會因為淹水造成不可逆的影響，甚至讓建案的地基受損呢？建築專家指出，10年內的新大樓一般多使用新混凝土，特性是水密性較高，因此只要不是泡水超過1至2周，基本上1、2天的時間是不會造成雨水滲透，導致鋼筋鏽蝕的問題。…

房子裡面的紅色插座有用嗎？停電時接到緊急電源繼續供電～

2024/07/16

房屋裡面的插座外殼通常都是白色，不過部分大樓住家卻出現「紅色插座」。一名網友在家裡的牆壁上，驚訝地看見紅色外殼，插入插頭卻“沒有”通電，他不禁疑惑這種款式和常見插座不一樣的地方。發表貼文後，有內行人提供答案，表示這是緊急時刻使用的電源，發文者了解後也說「長知識了」。發文者在臉書社團裝潢DIY研究室發布了一張照片，牆上各設置兩種插座，一個是白色，另一個是紅色，並說明自己偶然間在家中看見這兩個顏色，不過電器使用紅色那方，卻沒有電力可用，令他內心浮現各種疑問，因此上網請求解決問題，「請問這插座的用途是什麼？還是它是220V的？」紅色插座大型家電用緊急電源不怕斷電不久就有網友出面解釋這是緊急電源，家裡停電時方便額外供電，「這是緊急電源，平常會有電，給你插冰箱或家裡不能斷電的家電，停電時會切換到大樓的緊急發電機，繼續供應電源，通常在廚房&客廳都會有一組」、「大樓緊急用電插座，總開關沒有切換器的話要停電時才有電」、「這種在大樓的是緊急用電，接大樓發電機的，平常沒有發動，但停電時，大樓發電機作用，它就有電了」、「緊急電源，通常會接電箱裡的自動切換器，裝潢可請水電弄」。台電設立的電力粉絲團專頁，曾經對外殼顏色的用途作一番說明，「白色插座是一般接市電（跟我們家裡的一樣），紅色插座代表是緊急電源，平時由市電供電，但停電時會自動切換到自備緊急發電機由發電機供電，停電時會中斷電源（幾秒~幾十秒），時間長短則依發電機自動啟動所需的時間而定」台電另外指出，目前大樓都配備緊急發電機，停電時提供電力，保持電梯、公共照明的正常運作，有些房屋更會在廚房等室內空間，設置紅色的緊急電源插座，「住宅內紅色插座機制依建商不同可能也會不一樣，有的紅色插座平常是沒電狀態」。更多房屋住宅未來趨勢：…

金融卡貸款是貸款還是詐騙？小心貸款不成變人頭帳戶！

2024/06/27

一名為了辦金融卡貸款的胡姓男子，因為聽信了詐騙集團的話術，不小心將自己的存摺以及提款卡交給對方，結果成了詐騙集團的人頭帳戶，成為被告，但整起案件由新竹地院進行審理時，由於合議庭法官認為胡姓男子並非有意為之，加上面對司法制度的壓力下，還求法院能夠輕判，因此決議判胡姓男子無罪。這名男子在去年4月於一間咖啡廳內，將自己的存摺與提款卡交由詐騙集團的成員，但是胡姓男子完全不知情，自己已經成為了詐騙集團的幫兇，還被檢察官依詐欺罪提起了公訴。不過全案在法官審理後，表示這些被詐騙集團利用的人頭帳戶，除了少數是刻意為之，其他人大多是因為需要工作、缺錢因此出於借款、求職等理由而將私密資料交由詐騙集團，因此大多被告為經濟較低者，然而卻需要受到司法的制裁與折磨，與司法權保護人民的定義背道而馳，因此合議庭法官認為應當以無罪定讞。小心自己成為下一個幫兇！不知情的情況下，你若將存摺與提款卡交由他人，不僅讓別人成為被詐騙的對象，更讓自己深陷於危機之中，因為一旦有人起訴，你必須賠償被害者的財產損失，但這些錢你一分都沒有拿到。台灣的詐騙猖獗、行之有年，不僅詐騙技巧純熟，還難以一次捕獲，由於詐騙於小偷、強盜而言，是更技巧性的犯罪手法，雖說目的一樣，卻因為利用聰明的手法，讓真正的詐騙首腦逍遙法外，而真正的被害人，成了司法制度下的詐騙幫兇，也就是「人頭帳戶」。這些詐騙集團之所以能騙到這麼多人頭帳戶，大多數都因為「缺錢」而上當，利用「小額借貸」或是「租存摺」等金錢誘因，騙取受害者的存摺以及提款卡，事後再將其改密碼，而被害者渾然不知自己已經上了當，等待他的，並非談好的貸款金額或是租金收入，而是即將到來的司法審判。天下沒有白吃的午餐雖然也不是說這些被害人不夠聰明，畢竟他們也是因為錢而著急了，情急之下自然缺乏思考能力，不過但凡有那麼點警覺心，也不至於把自己推入火坑當中。避免成為人頭帳戶最重要的，就是別輕易交出自己的存摺與提款卡，別說陌生人了，就算是親朋好友也不能輕易交出，因為你不知道對方會拿去做些什麼。而那些詐騙集團會利用話術誘拐到你的存摺與提款卡，記得一件事就好，「別交出去!」，即便對方用錢誘惑你，那也都是為了將你的資料騙到手，而給出的田頭，等到他們將你的資料騙走後，當初說好的那些報酬、那些錢，都不會給你。銀行的預借現金功能如果你真的因為急需資金，突然需要一筆錢，要是金額不大的話，你可以選擇銀行的預借現金功能，只要你有信用卡即可申辦，且24小時服務，申辦即入帳，與其上網找偏門，不如銀行多研究一下。各家銀行的預借現金功能大同小異，但是手續費的部分有些落差，就看你是申辦哪間銀行的信用卡，並上官網了解手續費內容以及利息費用計算方式，充分了解後再申請。那麼要如何申辦金融卡貸款呢？首先你需要持有一張信用卡，並且請注意其中的消費額度，通常預借現金的額度會落在消費額度的10%－100%之間，而信用卡新戶大約都是10%，所以假如你的消費額度有50萬，那麼你的預借現金最高可借5萬元。而申請方式很簡單，可以到銀行的官網線上申辦，或是ATM也能申請，不過在申請之前，你需要先打電話到銀行客服申請一組預借現金的密碼，使用此密碼登入ATM才能預借現金喔！由網路申請預借現金，會入金至申請的帳戶當中，而從ATM申請則會直接出現鈔給你，不過需要注意的是ATM有每日提款上限，因此若你需要更高的金額，建議洽詢客服或是線上申請。預借現金申請步驟：網路申請…

Which floor of the building should I buy

網友看預售屋發現車道戶賣不出去！買大樓應該選頂樓還是次頂樓？

2024/06/16

網友針對建案在PTT上發文，說自己過去半年不停看屋，看了有20幾個建案，實地查看過那些房屋後，發現一個明顯現象，內心中意的新成屋或預售屋，通常都留下二樓車道上面那戶賣不出去，經歷過3、4個建案都類似這樣，所以特地上網問車道戶多差，網友們討論熱烈。車道戶價格偏低卻乏人問津！網友文章裡面說明，半年內參觀了20個建案，不論是新成屋或預售屋，看中的物件都有二樓車道上方一戶，無法賣掉變成餘屋，而且3、4個建案都是這樣，應該不是，比如他之前看了一個建案，僅有一戶在2樓的房子滯銷，1年前就聲稱完售，連代銷也停止經手。由於情形特殊，他提出了疑問，一是倉儲車位上方的2樓那戶，會碰到多大震動與噪音，因為他一直到看屋之後，才了解原來房子有倉儲車位，二是位於車道上方賣不掉的房子，價格要降到多少才會有買家入手，據他所知，車道戶房價本來就比市價少一成，可是顯然買家依然認為價格太高，因此遲遲賣不出去。網友們如何看待車道戶？文章發出後，網友認為新建案較不用擔心噪音干擾，表示自己住的社區是使用柵門，鐵捲門則安裝在地下室，基本上非常安靜，雖然2樓車道戶風水不算好，除此之外沒有其他特別明顯的缺點，另有網友反對，認為現在機器狀態新，運作沒聲音，不能確定十幾年後還能維持。然而不少人還是非常猶豫，因為除了噪音另有其他問題，例如鐵捲門的聲響，可能整天開開關關，然後早上還有收垃圾時間，最好距離車道遠一點，此外2樓會碰到空氣汙染，樓下的人抽菸、揚起的灰塵、汽機車疵排放廢氣、垃圾散發的臭味，加上通風、採光不好，也不太容易買賣，繳的管理費卻和其他樓層一樣多，有人就說即使打折也不見得願意買。住戶親自證實住二樓的缺點討論中親身經驗的人出來說明，表示自己剛好住2樓，壞處和網友提到的部分差不多，大人還能接受，小孩一定會被干擾，慶幸的是大樓住戶不多，不會一直出入，另有住3樓的網友表示，主臥在車道上方，即使關上氣密窗，依然會聽到鐵門落到地上的雜音，住在2樓的話，或許還會感受到震動。購買車道戶要注意什麼事？車道戶原本就有買家在意的缺點，好處是價格較便宜，且是否足夠便宜，能夠讓買家忽略那些缺點，這樣的房子不存在公定價，也不需要等打折搶買，假如買家確定想要這樣物件，價格盡量放低當然是好事，但萬一面臨脫手的時候，或許要仔細思考出售的難易度。大樓頂樓與次頂可以怎麼選？不少購屋族想要買高樓層，可是價格也會高出一大截，讓人無法馬上下定決心，有網友在ptt上發文詢問，頂樓與次頂樓想買哪一個，並舉例說明，有一棟25樓層的預售屋，建商的名聲不錯，具備永久棟距，能夠直接望向遠方的城市地標，次頂價格較頂樓少30萬，但頂樓的景觀比次頂更為開闊，問網友們會如何做出選擇？網友一面倒指定視野佳的頂樓其他網友看完文章後，毫不考慮馬上給出答案，大部份寧願住頂樓也不買次頂，不少人覺得新大樓價格昂貴，不像中古公寓便宜，買頂樓有不少好處，例如環境較安靜，不怕樓上吵鬧，就算容易吸熱，最多就是電費開銷比較高，或另外花錢解決散熱問題，如果建商有品質保證，還能免去過熱和漏水等煩惱，有其他樓層比不上的優點。另一派有不同意見的網友認為，頂樓還是有其他缺點，不能忘記公設的存在，假如頂樓上面做了公設，例如花園、草皮、游泳池等，花費同樣的預算，那還不如買次頂更好。頂樓與次頂有哪些優缺點？頂樓與次頂各自有不同好處、壞處，一般次頂比起頂樓更加熱銷，受買家歡迎，頂樓的優點是視野開闊，缺點是可能漏水、過於吸熱等，次頂沒有這些困擾，只是有一點無法避開，和別樓層類似可能有樓上噪音干擾。相關房市時事新聞新知：…