持分農地是什麼樣的不動產?意思就是，一塊用地被超過兩人以上所持有，這就是說，明明是同一塊土地，所有權者卻不只有一個人，同樣的情況也有可能發生在農業用地上，每個人都只有耕地的一小部分比例，按照比例不同，分配到的產權也不一樣，有可能小華有1/4的部分，小光有另外1/4的部分，小寶卻有1/2的部分，這就影響到耕地的使用面積，和持有人的的權益問題，完成土地分割以後，拿到的大小也會不一樣。 為什麼會有持分農地的情形出現？ 最常見的情況是，後代在繼承祖產的時候，由於人數比較多，變成所有人一起擁有一塊耕地，每個人持有固定的比例，而且如果有人想要變更耕地的用途，或是進行買賣、讓渡等行為，就需要和其他持有人一起討論，有時候可能造成管理上的麻煩，分歧很大的話，還會引發兄弟姊妹之間的爭吵，甚至變成感情破裂，最後不得不採用法律途徑解決糾紛。 持分農地有區分成什麼樣的不同情況嗎？ 持分地按照民法的規定，有分別共有和公同共有兩種形式，兩者雖然都是共有，但是持有方法不同，對於收益的分配也是各有特色。公同共有：一群人一起擁有用地的所有權，沒有分配個人應得的產權比例，持有人之間的連繫，屬於公同關係，在這種情況之下，所有權處於非常不明確的狀態，共有物是無法隨便交易的，例如現在有1600坪的用地，小華和小光一同擁有全部的所有權。分別共有：同一塊用地，持有人各自獲得應得的產權比例，可以自由地使用屬於個人的部分，但是如果要改變設定或交易，還是需要經過多數人的同意，例如同樣1600坪的用地，小華和小光決定雙方各持有800坪的所有權，由於產權分配明確，持有人可以隨時進行共有物分割，但假如契約上有明定不能分割，就需要等待超過30年，才有辦法要求處理。 持分農地的所有人這麼多，有什麼管理方式嗎？ 因為所有權者超過兩個人以上，延伸出了許多使用上的負擔，管理措施也各有差異，好應對各階段可能出現的糾紛，有分管決定、分管裁定、分管契約三種模式，藉由這些手段，讓眾人妥善地協商如何利用耕地。分管契約：持有人一同決定怎麼管理，然後約定契約內容，遵守規定來進行相關作業，契約有用簽約的方式訂定，也可以默認其他人的行為，表示約定有生效。 分管決定：持有人採用多數決的方式管理，超過一半人數同意，或是持有產權超過2/3的人同意，就當作結論立即成立，若是有人強烈不同意，就可能要訴諸法律來處置爭議。 分管裁定：當分管契約和決定都不能解決問題，事情的協商遇到瓶頸的時候，持有人可以向發院聲請判決，若是其中一人出現重大損失，或是過程中有失公平，太過偏頗，法院應該另外做出判斷，然後再來展開分管登記 持分農地如果要過戶給兒女，會被收取贈與稅嗎？ 不會的，根據遺產與贈與稅法第20條的規定，農業用地不用被徵收贈與稅，但如果過戶之後，5年內沒有繼續作為耕地使用，就會被追討繳交稅金，另外財政部也有解釋法令，即使受贈之後分割耕地，只要取得的持分比例和分割的用地價吻合，就依然符合免交贈預稅的資格。 要怎麼分割持分農地才好呢？ 耕地可以自行分割，但需要每個人分到的面積超過0.25公頃，才可以在法律上成立，而且分出來的數量，不可以超過共有人人數，安排方式有協議、調解、裁判分割三種，幫助持有人順利達成一致共識。協議分割：持有人協商產權按照比例分發，需要全體人員同意結果，若是有得到默認，就算沒有書面契約，那麼用地分割等同於成立，事後追加的討論，經過同意後也可以生效。 調解分割：無法藉由協議得到一致共識，於是尋找第三方立場來居中調解，聲請地政機關來處理相關疑慮，當然即使有了調解結果，依然必須獲得所有持有人的首肯。 裁判分割：協議與調解分割都不能完成交涉，轉向法院聲請調解，參考利害關係、用地價格、使用效益等，請求另外的解決之道，看是要同意分割、合併，還是要用金錢賠償損失。 持分農地有辦法申請貸款嗎？ 持分地可以申貸，但是銀行對於這類項目，承辦的意願比較低落，持有人要是希望向銀行申辦，需要事先取得所有共有人同意，讓產權呈現完整的狀態，表示未來面臨法拍時，用地是可以合法賣出的，這樣對方接受的機率比較高，若是被拒絕了也不用喪氣，民間機構有受理持分地貸款的業務，而且條件更寬鬆，過件更簡單，借款人有不方便的地方，民間借貸提供另一個容易借錢的管道。 持分農地貸款到底要怎麼辦理呢？ 借款人若想要申辦，最好事先了解整個過程，才不會臨時出意外不知所措，重要的環節有申請、審核、對保三個部分：…

Kevin每天必須在全聯工作到很晚，因為家境不好所以高中就出社會了。他會將店內的即期品帶回家，多少省點錢，為家裡人減輕負擔。Kevin心中有個夢想，就是買間大一點的房子給家人，因為他們現在居住的環境只有20坪的大小，卻要擠下3個大人2個老人，而Kevin又是家中獨子，未來勢必要撐起這一家之主的位置，雖然現在還有父母一起共同努力，但是爺爺奶奶的醫藥費用就快讓父母喘不過氣了，讓他現在無法快速存到錢去買間環境好的大房，所以每天工作都不快樂。 🏠原有房貸+新屋貸款銀行無法提供額度 💸核貸30萬爺爺的喪葬費用 25歲之前就買房!…

地上權是指合法地使用別人土地的權利，在地面上營造建築物、工作用雜物、植物等，屬於用益物權的一種，用益物權是說妥善利用不動產的功能，來給自己增加收益，用地本身的所有權不被使用者持有，真正的所有者將物權讓出給其他人，藉此向對方收取應該支付的代價費用，不但讓不動產充分發揮它的效益，還幫助促進社會的經濟活動，比如小明擁有一塊用地，準備租借給小新興建一棟透天，於是把用益物權登記給他，小新雖然沒有所有權，仍然可以自由處置，新蓋建物看是要自住，還要留給租客住都沒問題。 地上權還可以往下分出不同種類嗎？ 民法規定分成普通和區分兩種，普通地上權是一般最常見的使用方式，使用他人所擁有用地的上、下面，坪數多大可使用範圍就有多大，民國99年之後才出現區分地上權，是從第一項衍生出來的，在他人的用地的上、下面設定固定範圍，只准許規定內空間使用，由於以前政府建造重要公共設施，總是用收購或徵收等方式取得所有權，可能變成公權力過度擴張，侵犯民眾的私有財產權，所以多設下一層障礙，不用到處徵收用地，只要劃分出某種程度的邊界，就能滿足完成捷運、鐵路等公共設施的需求，簡單來說，兩者雖然有著空間大小的差異，但是用途卻大同小異，都是以興造建物為主要目的。 什麼情況之下企業最適合運用地上權？ 除了重大公共建設之外，商業活動也很喜歡運用相同模式，由於在都市地區，大片空地是稀缺資源，對大部分企業來說，取得地上權是一個比較便捷的方法，不用額外買下所有權，有利於大量減少營業成本的花銷，尤其是大型商用大樓、娛樂區等，容易成為人潮聚集的熱門地點，不但有助於活絡地區商機，帶來的商業效益龐大，也讓地主樂意提供相關權利好賺取租金，比如2019年的信義行政中心標案，位於信義路5段上，附近就有101大樓、地上權廣場、世貿中心等，共有3家業者競爭投標，南山人壽保險開出權利金159.81億元得標，超出原本底價99.88億元，新增了60億元，每坪單價高達744.19萬元，取得時間長達50年，計畫建蓋商業辦公大樓，串連起南山廣場，營造優良的工作環境，被稱為地上權新地王。 地上權都是怎麼取得的？ 首先個人或法人要和土地所有者討論用途計畫，對方同意出租之後，才能設定登記物權轉移，雖然法律沒有強制規定使用年數，通常還是會保留一個約定時間，長短由當事人雙方自行決定，這段期限之內，租賃者將領有任意處分的權利，要讓渡、抵押、放棄相關權利都行得通，並且經營結果的利益都將歸他所有，但是作為使用的代價，需要固定付出一筆租金給出租者，如果沒有確實繳納，累積欠款長達二年，出租者可以自己撤回合約，註銷權利登記。 地上權住宅有什麼優勢和劣勢嗎？ 優勢是房價比較便宜： 因為不需要擁有所有權，只會動用到物權，通常價格會比一般住宅低廉2-3成，就算沒有自己的土地，還是可以住到相近的價位區間下，品質和外觀更優良的房子，享受周遭高水準的生活機能，並且不用繳交地價稅、增值稅等； 劣勢是住戶沒辦法持有地基： 只擁有住宅本身，用地所有權在開發商或地主手中，可能會設下50-70年的使用年限，期限一滿，房屋就要被開發商收回，拆掉地面上的建物，歸還地上權給地主，價值瞬間降為零，如果要用此類建物向銀行申請貸款，因為產權不算非常完備，貸款成數最高只放寬到6-7成，低於一般房貸行情，而且需要背負地租支出，等於是和開發商訂立一個長期合約，位於精華地段的話，租金自然是昂貴到驚人，從另一方面來說，沒有人保證未來價值一定一成不變，若是不動產的價格下降了，而屋主還要不停付出原本定好的租金，一直持續到合約結束，當然是比較有失公正的事。 地上權和使用權住宅是一樣的嗎？ 不一樣地上權可以被分割，另外轉讓過戶給其他人使用，像是要劃分出售或是貸款都是被允許的，雖然房子立基的地面不屬於屋主，但仍然持有建物所有權狀，由於售價比週邊建物低2-3成的關係，入手無負擔，但比一般房子更難脫手；使用權無法被分割，除了給自己利用之外，不能過戶給他人，而且沒有建物所有權，銀行不太可能同意申貸，售價更低，減少3-4成都有可能，在市面上不容易流通，以後如果想要賣出，困難程度將比前者來得高，價格也不可能盡如人意。房屋類型 地上權 使用權分割使用 可以 不可以持有產權 有房無地 無房無地建物所有權狀 有 沒有房價 一般房子的6-7成 一般房屋的5-6成貸款成數 最高6成 通過審核困難年限 50-70年需繳費用 地租、房屋稅轉賣難度 比一般房子難賣出 比地上權住宅難賣出銀行申貸方法 需要和開發商配合，無法自行決定申請，辦理完畢後再轉移回來地主缺錢想賣地，地上房屋所有權人的權益為何？ 土地繼承問題，當長輩過世後，地主大伯已經急著賣出資產，可是地上權是屋主小叔的，這時候屋主可以保留優先購買權，就算賣家已經事先跟其他人談好，還是要依照規定通知出售的消息，詢問屋主是否有願意承購，若在10天之內，遲遲沒有開價，就等於是放棄買地權利，賣家就可以順理成章地把土地轉移給買主，屋主可以選擇塗銷地上權，或是和地主討論怎麼分配收益，但還有另一種相反情況，就是地主發現用法出現差異，不符合當初讓渡權益所協商的用途，違反契約內容，想要強行售出，當雙方不能達成一致共識，就只能讓法官給予判決，透過司法途徑解決紛爭。 要如何辦理或塗銷登記地上權？ 雙方確認過需要履行的內容，完成簽訂契約之後，應該準備身分證、印鑑證明、登記申請書、設定地上權契約書、土地或建物所有權狀、位置勘測圖等文件，清楚填寫成立日期、登記原因、申請權利內容等資料，前往之前辦理不動產登記的地政事務所，再次針對地上權設定所有人，若是要註銷，則是要準備塗銷登記證明、他項權利證明書、法院判決書等，表明撤回相關權利。 相關土地案件故事：土地增貸應如何申辦? 持分土地貸款專案…