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Toggle經過曲折複雜的買房過程,簽約後還要準備一系列手續,給房子過戶核貸,許多第一次買房的人,看房議價就已經花掉一大半心力,後面申請一胎房貸和其他事項,更是加倍傷腦筋,這種狀況不是摸不著頭腦就能夠說明,那麼整個購屋貸款包含哪些流程?除了流程以外該注意那些細節?
申請一胎房貸做好哪些功課?
1. 自備款不要少
申請房貸的起點,首先就是看自備款是否夠用,購屋貸款通常成數最高大約8成,銀行會根據你的信用條件決定成數,從這點來看,應該預留2-4成左右的自備款。
並非所有類型的房屋產品都需要一次付完自備款,像是預售屋付款方式就不一樣,自備款分為幾部分,有簽約前定金、完成議價補上定金、簽約金和開工金、階段性工程款,總共大約是房屋總價10%-15%,這些費用不可以用銀行貸款償還,如果是購買中古屋、新成屋,需要短時間內全部付掉。
2. 多搜索房貸優惠
先評估自己需要準備的自備款多寡,後面就是比較各家銀行推出的優惠方案,那目前找得到哪些優惠方案?財政部有青年安心成家購屋優惠貸款,內政部有青年安心成家方案,另外有專門提供給公教人員的築巢優利貸等,讓買房民眾有機會使用這些優惠,減少或補貼利息負擔,因此申請前一定要多查詢最新資訊。
3. 信用條件有問題
申辦貸款的時候,其中一個步驟是銀行審核你的資料,調閱聯徵確認是否有信用不良紀錄,以及根據財力證明資料,決定你拿到的房貸成數、利率、期限等,軍公教、上市上櫃公司員工、律師、醫師等,具專業技能且收入穩定的客戶,銀房方面核貸條件會較放鬆,並給出相當優惠的方案。
相反的,當你的收入不穩定、留下未償還債務、預借現金、信用卡使用循環利息,銀行會認為還款能力不佳,進而改變最後決定的內容,取得的成數將往下掉,所以事前記得要正常還款,不要一直延期繳卡債和其他債務,好好培養個人信用評分。
4. 房貸額度有分寸
一般都說貸款成數最高達8成,然而個人財力、房屋條件都影響成數最終成數,之前有位申貸人即將核貸,卻得知自己罹癌,銀行認定未來可能沒辦法清償,所以直接取消資格,不予以撥款。
除此之外,如果購買物件是高價住宅,受限於貸款規定額度,超過某些價格的房子,最高放款成數僅止於6成,不提供寬限期,包含台北市7000萬元以上、新北市6000萬元以上、其他縣市4000萬元以上的房屋,此外不可用房屋修繕、週轉金等例由,要求增加額度。
即使問過銀行,確認能取得的成數,為了不知什麼時候的需要,仍該留下一些現金,提醒民眾先評估額度是否夠用,接著再考慮年限和利率多少,例如利率相差大約0.1%-0.2%,每月還款金額其實差不多,可是一旦成數減少,借款人就必須準備更多自備款。
5. 留心房貸利率
指標利率加上加碼利息,就是房貸利率的計算方式,依照央行升降息公告調整,通常以碼為單位,1碼等於0.25%,舉例來說,1000萬元貸款,30年平均攤還,每月要繳35494元,若升息半碼,金額增加到26108元,相較原本多出614元,1年下來多負擔7368元,繳納房貸的利率,會改變未來繳納金額的高低,所以借款人可以找銀行討論,看自己的能力,決定指調利率使用月調或季調。
6. 房貸年限適合就好
最後要完成的一步,便是確定還款年限,獲得越長的年限,每月就能減少叫多還款負擔,手上多出來能靈活使用的現金就更寬裕,只是全部利息繳下來會變多。
一般而言還款年限最長30年,少數人有資格拿到40年,不過40年還款期限真的很長,大多數銀行考慮到風險太大,審核申請限制時,都會提高到比20年、30年房貸還嚴格,因此只有無自用住宅首購族可申請40年,借款人年齡加貸款年限也不能超過規定。
就目前承做40年分期的銀行來看,還款年限加年齡不可大於75,或附上其他規定,例如擔保品屋齡加還款年限必須小於60,如果想要拿到最長40年,屋齡就不可超過20年,評估貸款金額時,記得算清楚自己的可負擔程度,每月應繳房貸金額必須在月收入1/3內,不超出這個範圍才能維持生活。
一胎房貸有哪些常見誤會?
不一定需要保證人
是否有保證人看還款能力決定,如果申請人年收入太低、財力不足,銀行會根據個案要求提供保證人,通常需要保證人,出於以下幾個原因。
- 屋主非申請人,例如房子登記在兒子名下,申請人卻是父親。
- 申請人沒有收入、財力證明,或薪水發現金,沒有銀行轉帳證明紀錄,薪資證明不夠清楚。
- 過去繳款紀錄不正常。
- 負債比、收支比明顯失衡。
收入高不等於利率低
房貸利率取決於申請人收入穩定度,藉此評估利率高低,銀行較重視常態性收入,而非單筆大額款項收入,所以月薪保持10萬元以上,盡量降低負債比、收支比,就能成為銀行眼中的優良客戶。
清償一胎房貸注意什麼細節?
如果有提前償還房貸的計畫,要先問過銀行,會不會另外收取手續費、違約金,然後在完成房貸清償後,記得檢查是否拿到清償相關文件,包含抵押權塗銷同意書、他項權利書、火災保險單正本、抵押權範圍設定契約,收到這些文件,再去建物所在地的地政事務所,辦理抵押權塗銷,這樣才是走完所有房貸流程。