內容目錄
經過曲折複雜的買房過程，簽約後還要準備一系列手續，給房子過戶核貸，許多第一次買房的人，看房議價就已經花掉一大半心力，後面申請一胎房貸和其他事項，更是加倍傷腦筋，這種狀況不是摸不著頭腦就能夠說明，那麼整個購屋貸款包含哪些流程？除了流程以外該注意那些細節？
申請一胎房貸做好哪些功課？
1. 自備款不要少
申請房貸的起點，首先就是看自備款是否夠用，購屋貸款通常成數最高大約8成，銀行會根據你的信用條件決定成數，從這點來看，應該預留2-4成左右的自備款。
並非所有類型的房屋產品都需要一次付完自備款，像是預售屋付款方式就不一樣，自備款分為幾部分，有簽約前定金、完成議價補上定金、簽約金和開工金、階段性工程款，總共大約是房屋總價10%-15%，這些費用不可以用銀行貸款償還，如果是購買中古屋、新成屋，需要短時間內全部付掉。
2. 多搜索房貸優惠
先評估自己需要準備的自備款多寡，後面就是比較各家銀行推出的優惠方案，那目前找得到哪些優惠方案？財政部有青年安心成家購屋優惠貸款，內政部有青年安心成家方案，另外有專門提供給公教人員的築巢優利貸等，讓買房民眾有機會使用這些優惠，減少或補貼利息負擔，因此申請前一定要多查詢最新資訊。
3. 信用條件有問題
申辦貸款的時候，其中一個步驟是銀行審核你的資料，調閱聯徵確認是否有信用不良紀錄，以及根據財力證明資料，決定你拿到的房貸成數、利率、期限等，軍公教、上市上櫃公司員工、律師、醫師等，具專業技能且收入穩定的客戶，銀房方面核貸條件會較放鬆，並給出相當優惠的方案。
相反的，當你的收入不穩定、留下未償還債務、預借現金、信用卡使用循環利息，銀行會認為還款能力不佳，進而改變最後決定的內容，取得的成數將往下掉，所以事前記得要正常還款，不要一直延期繳卡債和其他債務，好好培養個人信用評分。
4. 房貸額度有分寸
一般都說貸款成數最高達8成，然而個人財力、房屋條件都影響成數最終成數，之前有位申貸人即將核貸，卻得知自己罹癌，銀行認定未來可能沒辦法清償，所以直接取消資格，不予以撥款。
除此之外，如果購買物件是高價住宅，受限於貸款規定額度，超過某些價格的房子，最高放款成數僅止於6成，不提供寬限期，包含台北市7000萬元以上、新北市6000萬元以上、其他縣市4000萬元以上的房屋，此外不可用房屋修繕、週轉金等例由，要求增加額度。
即使問過銀行，確認能取得的成數，為了不知什麼時候的需要，仍該留下一些現金，提醒民眾先評估額度是否夠用，接著再考慮年限和利率多少，例如利率相差大約0.1%-0.2%，每月還款金額其實差不多，可是一旦成數減少，借款人就必須準備更多自備款。
5. 留心房貸利率
指標利率加上加碼利息，就是房貸利率的計算方式，依照央行升降息公告調整，通常以碼為單位，1碼等於0.25%，舉例來說，1000萬元貸款，30年平均攤還，每月要繳35494元，若升息半碼，金額增加到26108元，相較原本多出614元，1年下來多負擔7368元，繳納房貸的利率，會改變未來繳納金額的高低，所以借款人可以找銀行討論，看自己的能力，決定指調利率使用月調或季調。
6. 房貸年限適合就好
最後要完成的一步，便是確定還款年限，獲得越長的年限，每月就能減少叫多還款負擔，手上多出來能靈活使用的現金就更寬裕，只是全部利息繳下來會變多。
一般而言還款年限最長30年，少數人有資格拿到40年，不過40年還款期限真的很長，大多數銀行考慮到風險太大，審核申請限制時，都會提高到比20年、30年房貸還嚴格，因此只有無自用住宅首購族可申請40年，借款人年齡加貸款年限也不能超過規定。
就目前承做40年分期的銀行來看，還款年限加年齡不可大於75，或附上其他規定，例如擔保品屋齡加還款年限必須小於60，如果想要拿到最長40年，屋齡就不可超過20年，評估貸款金額時，記得算清楚自己的可負擔程度，每月應繳房貸金額必須在月收入1/3內，不超出這個範圍才能維持生活。
一胎房貸有哪些常見誤會？
不一定需要保證人
是否有保證人看還款能力決定，如果申請人年收入太低、財力不足，銀行會根據個案要求提供保證人，通常需要保證人，出於以下幾個原因。
- 屋主非申請人，例如房子登記在兒子名下，申請人卻是父親。
- 申請人沒有收入、財力證明，或薪水發現金，沒有銀行轉帳證明紀錄，薪資證明不夠清楚。
- 過去繳款紀錄不正常。
- 負債比、收支比明顯失衡。
收入高不等於利率低
房貸利率取決於申請人收入穩定度，藉此評估利率高低，銀行較重視常態性收入，而非單筆大額款項收入，所以月薪保持10萬元以上，盡量降低負債比、收支比，就能成為銀行眼中的優良客戶。
清償一胎房貸注意什麼細節？
如果有提前償還房貸的計畫，要先問過銀行，會不會另外收取手續會、違約金，然後在完成房貸清償後，記得檢查是否拿到清償相關文件，包含抵押權塗銷同意書、他項權利書、火災保險單正本、抵押權範圍設定契約，收到這些文件，再去建物所在地的地政事務所，辦理抵押權塗銷，這樣才是走完所有房貸流程。
