如果你對房市有一定的關注度，或是對房市有研究的話，那麼長期在觀看房市資訊的你，一定會看到「房市檔期…

大家在購買預售屋時，會仔細看平面圖，或是小心翼翼將建商所說的每一句話都記下來嗎?因為看不到實體，因此往往購買預售屋都會遇上實體與規劃有落差的事情，落差小是還好，可一旦落差過大，恐怕只會讓你得不償失，還有了一次慘痛的購屋經驗，因此在購買預售屋之前，一定要做好功課，且建議在賞屋時，可以全程錄音或拍照存證。 公設比例要清楚算好面積不吃虧! 對買房有一定了解的人都知道，購買預售屋最重要的就是計算公設比。 電梯大樓、華廈、公寓，只要有集體住宅的建築就一定會有公設問題，只是依照公設比例多寡，電梯大樓的公設比最大，約落在30%－35%左右，當然高公設比也有到38%的，但這就是問題所在。購買預售屋，銷售都會向你介紹將來會有的公設，你需要以未來的生活需求為主，而不是擁有豪華公設為目的，這樣才能為你省下不少公設，每個月的管理費也才能降低。你要知道越多公設，你的室內實坪越小、管理費越高，這是很不划算的。 要如何計算公設比? 你可以先將建物權狀拿出來，權狀上會顯示面積、附屬建物、共有部分，公設比＝「共有部分÷(面積＋附屬建物＋共有部分)」，這樣你就能知道此棟建築的公設比多寡了。另外公設比有分為大公、小公，所謂大小的區別在於是否為所有住戶共同使用，例如各個樓層的電梯間、樓梯間、走道等，並非所有住戶會用到，便為小公；游泳池、健身房、交誼廳等，屬於所有住戶皆能使用的，就叫大公。記得在計算公設比時，一定要將小公、大公都算進去喔! 公設超多但真的都合法嗎? 預售屋作為尚未完成的建築，因此你只能憑建商提供的模擬圖以及平面圖憑空想像，但是圖紙中你可能會忽略其中隱藏的陷阱，例如根據法規規定，建物的總樓地板面積，應在每100平方公尺設置機車停車格，但有可能你沒在模擬圖上看見停車位，很有可能是建商故意將其轉換為公設，作為健身房亦或是游泳池等，但這是違法的。因此在購買預售屋時，一定要注意是否有非法公設地存在。 從圖紙上看房都超美但實品真的長那樣嗎? 預售屋賞屋當然沒有實體屋可以看，而是參觀建商所搭建出來的樣品屋，雖然樣品屋並不會與實際房屋的比例差太多，但多少還是會有些差異，因此簽合約時必須要註明可以接受多少的誤差範圍，才能保障你的權益。 還有樣品屋中通常都會有衛浴設備與廚具，這時你要注意合約上的內容是否有寫上「同等級」、「最新款」來表示你將會收到的設備，這樣代表建商可能不會附上原來樣品屋裡你所看到的設備。 家具那樣擺沒問題嗎? 在看到建商設計的預售屋DM時，美美的裝潢、漂亮的家具，是不是已經可以想像未來住在房屋當中的樣子了!可是光看平面，是很難察覺到擺設之間的不合理之處的，例如烘碗機的位置擋到冰箱、衣櫃與床的距離超級近、桌子的抽屜不好開等等，如果事前沒有先向建商提出修改要求，完工交屋後恐怕會產生更多問題與成本。 買毛胚屋設計自己喜歡的格局?…

以一般民眾的認知而言，屋齡超過30年就能被叫做老屋，超過50年甚至有超老宅的稱呼，內政部統計2020年第一季度住宅屋齡資料，全台屋齡超過30年的老屋比例有47.79%，超老宅的數量更高達70萬戶，人口和房屋一起步入高齡化，不但老人需要照護，房子也需要確保健康狀態，才能完好跟隨住戶陪伴未來的餘生。 超過40年的老屋不用急著換新? 如果房子經過確認可以住下去，後面再來思考解決修繕或保養的麻煩，民眾購屋會考慮準備住多久的問題，同樣的，使用中的住宅也應該想到壽命問題，一旦屋齡超過40年，下一步就是判定適不適合住人，以免老屋之後出現各種毛病，無法讓住戶安心地住到老，還會增加老年居住的風險。若是不了解現在所住的房子壽命，可查詢內政部不動產交易實價登錄服務網的資料，或是前往591租屋網，以路名進行搜索，位於同一條路上的建築物，因為建造時間差不多，能夠大約估算屋齡數字。當知道原來自己住的是老屋，這時要想應該如何應對，是要換新屋或是翻修，最好先請技師或建築師來鑑定，若是不能繼續居住，花錢整修的費用過於昂貴，相比之下換新屋、中古屋的預算還比較便宜。鑑定後確認房屋結構堅固，居住上確實不會發生危險，那麼後面就要檢察住宅狀況，開始修繕、保養計畫，延長房子的使用壽命，不少民眾為視覺設計匡列過多預算，不要忘記基本保養是根本的部分，舊屋的翻新工程有主要、次要的分別，先把基礎工程安排完善，假如剩餘的預算夠多，後面再來思考裝潢設計的部分。裝修工程預算的估算方式，用車子來做比喻，有大保養和小保養的區別，以房子而言就是翻修與維護，將會根據屋況、坪數來評估，不過預算至少要有10%用在水電，10%用在防水，以3房2廳的公寓來估算的話，基礎工程的費用將會在150-200萬元的範圍。假如對於找師傅沒頭緒，可以向里長、鄰居、管委會詢問推薦人選，在附近找師傅就好，避免人住在新竹，卻跟著網友的評價請了台北的師傅，或許一開始師傅還有辦法幫忙，久了後面發生小狀況，他過來一趟不方便，因此找住宅方圓5公里內的水電行為佳。 防水與隔熱不佳降低居住品質嗎？ 住宅健檢的第一個重點，是檢查房子外牆，房屋的外殼有沒有狀況，才能確保內部安全穩固，其中外牆的防水、隔熱影響重大，將導致居住感受有巨大差異，比如隔熱出差錯，太陽西曬造成外牆出現裂痕，因此危害到住戶的人身安全，可以增建合法的鐵皮屋，稍微加強一下隔熱性，不然就是防水搭配隔熱漆，每4-5年進行一次新的維護，作為隔熱方式都相當常用。外牆防水若是有漏洞，將容易引發混凝土脫落、鋼筋腐蝕生鏽、屋內不停漏水等問題，更牽連到房屋的結構強度受損，比如透天厝，民眾先多多觀察幾處，再判斷外牆防水有沒有應該改進的地方。 一、頂樓的天花板發現壁癌、漏水 假如已然發生脫落情形，連鋼筋都裸露出來，必須趕快進行處理，防止過於嚴重引起部分倒塌。 二、接近外牆的窗框邊緣發現裂縫 三、和隔壁的共用牆發現壁癌 這是一個令人更加頭痛的問題，透天厝經常採用連排的方式建造，能請師傅來鑑定現場狀況，了解問題發生的原因。若住家是公寓，檢查方式大體上相差無幾，不過頂樓與中間樓層的情況較為不同，比如住戶在中間樓層的天花板看見壁癌、漏水，這時便要詢問樓上的屋主幫忙解決。 防水工程最好一次到位，就算只是角落發現漏水，也不要只針對該區域處理，若是因為預算無法全面處理，可以率先解決頂樓的積水障礙，怎麼知道是積水問題?天氣很好沒有下雨，頂樓卻留下黑色的水跡，這就代表建物存在積水問題。裝修頂樓有一些常碰到的問題，師傅可能顧慮到業主的預算額度，而使用覆蓋式的手段，在原有存在的防水層上重新塗一層，不過真正的問題藏在下面的構造，就算這種方式能支撐1、2年，依舊不能真正解決問題，因此最好進行整體翻修，而非只是到處修整而已。至於預算部分，許多業主開始計畫時，沒有想好防水工程應該定下多少額度，舉出20-30坪的建物為例，預算大約估個20萬元，工程實行後不一定用到這麼多錢，老公寓沒有裝電梯，吊車也無法通行，運送材料的費用將增加，所以20萬元是較為保險的額度。完成防水措施的保養後，應該每3-5年進行一次修補，外牆被長時間的曝曬和雨打，防水層會遭受氧化損害，假如使用水性漆，那些最複雜的清潔難題，像是青苔、水漬都由師傅妥善處理，後面業主就能自己維護，把面料型號記下來，去材料行購買所需物品，拿滾輪上下滾過一遍就好。 天花板減少裝飾才能看出問題！ 至於室內的翻修，最先重視的是天地壁，就是所謂的天花板、地板、牆壁，尤其天花板是特別可能被遺忘的區域，較為罕見的案例，曾有海砂屋的天花板露出脫落痕跡，某一天所有天花板忽然整個崩塌，若是人在室內根本難以逃脫。民眾購屋前，看見房子裝潢得美輪美奐，完全無法辦認是海砂屋，直到狀況出現後設法彌補，早就來不及，一開始建造的時候，通常整棟是使用同一批的材料，藉由檢查外牆、樓梯間的柱子，有沒有出現脫落情形，可以了解建物是不是海砂屋。天地壁的翻修不要使用太多裝飾，保持原本外觀，不致於蓋住問題的根源，導致問題變得更嚴重，舉出天花板當作例子，假如層板或照明裝潢做過頭，找到漏水原因會更難，可能需要拆掉所有天花板的裝潢。簡化設計的優點，不僅僅出於保障安全，後續的保養也比較方便，才不會清潔不完全而留下汙垢，讓生活品質大打折扣，加上等到住戶年紀大，體力無法完成太複雜的清掃，裝潢設計得過於複雜，反而是自尋煩惱。 水電管線老化是潛在危險！ 房子的翻新頻率低，大都是使用超過2、30年，還沒有進行過管線更新，線路老化卻沒人知道，以熱水管而言，早期都是利用不鏽鋼壓接管技術，彎頭鑄鐵的年限最長只有15年，超過15年，後面就可能發生漏水現象，如果是公寓、大樓，樓層間發現漏水問題，還會產生住戶間的紛爭。家電越來越長被使用，電路若是超載，將造成跳電或電線走火，甚至成為火災的源頭，住戶也應該多多重視電線老舊狀況，一起換掉年齡過大的電器，另外檢查水電時，可以趁機檢查磁磚，用10元硬幣敲打，聲音有種空心的感覺，或發生剝落，就表示應該更換了。家中若有額外安裝防盜監控、煙霧偵測等系統，應該每過1-2年就請廠商測試看看，是否一切運作正常，房子進行過全面裝修，將有問題的部分處理乾淨，未來就不必擔心東擔心西，只需要每10年做一次健檢就好。 相關房市時事新聞新知：…