莊先生近年來做生意頗為順風順水，口袋裡累積了不少財富，想要替自己投資房產或是貸款，把財力轉換成有形的不動產，覺得這樣可以更安心地保障財產，流覽了一段時間之後，終於找到心目中理想中意的房子，但是屋主開出的價格1000萬超出預算，莊先生希望房仲能夠和屋主商量，用800萬元的價格買下，但房仲認為開太低，建議先出850萬元，如此一才有和屋主議價的空間，於是莊先生事先給付20萬元斡旋金，交給房仲讓他去談，經過三天後，房仲告知賣價把房價調降為960萬元賣出，莊先生覺得房子不值得這個價位，決定放棄可能成交的機會，另外跟房仲約好時間，取回買房失敗的斡旋金。 斡旋金究竟是什麼意思？ 買屋、賣屋都是人生中很重要的大事，尤其當購屋的人看上一個目標物，認為房價和自己心中的預算有落差，就會接洽屋主進行討論，訂定一個比較可以負擔的價位，希望買賣雙方同時達成皆大歡喜的交易，此時需要房仲在中間往來穿針引線，作為溝通調解的橋梁，房仲往往會說「下斡旋」，就是說買家要先拿得出一筆錢，證明自己買屋的意向是真心誠意的，屋主獲得一筆款項保證，才可能產生意願和買家協商價格，本來斡旋就包含調解、磋商的意思，透過提供現金來傳達自己的購買意圖，雙方先有這個基礎，才有辦法取得一致協議。 付斡旋金真的有用處嗎？法律上有保障嗎？ 當賣家同意對方所開出的房價之後，接下來就能收走議價保證金，轉移成購屋定金，直接當作給付一部分的買賣金額，一般來說，定下協議要伴隨著契約書簽訂，表示交易已經成立且有效，雖然目前議價金在法律上沒有明確規範，但賣家不能說反悔就反悔，隨便依照喜好撤銷交易，或是不滿意已經訂好的房價，任意更動，一但違反條款是要付出違約金的，另外合約內容還會說明議價天數，通常是3-7天，期限內沒辦法商討出一定共識，議價金沒有被賣家收取的話，可以取消訂定契約，若雙方的爭執無法私下自行解決，有可能上法庭交由司法判決處置爭議，所以下斡旋對買家來說也是另一種保障方式，保護購屋權利完整，不至於被出爾反爾的賣家繞地頭昏腦脹。 為什麼房仲總是喜歡提到斡旋金？ 議價金不但對買賣雙方有正面保障，對房仲而言，則是表示這個案子有處理的價值，所以很多時候會要求買家，提供一筆款項當作籌碼運用，幫助敲開議價大門的最低門檻，當房仲接受客戶委託，前往和賣家商談時，才不會被對方當成只是來胡亂喊價而直接拒絕，幫助提高成功機率，同事房仲需要確保，客戶是認真考慮想要買屋，而不是來隨便試水，以免房仲忙得焦頭爛額，努力達成業務目標之後，客戶又甩手不認，結果做了一場白工，浪費時間和人力。 只要想買房一定要拿出斡旋金嗎？斡旋金要高才容易買到嗎？ 不一定，買屋有很多種形式，議價金只是其中一種方法，買家看見十分喜歡的房子，希望先下手為強，不被其他人捷足先登的時候，率先向賣家提出一筆金額，表明自己完成這筆交易的誠意，這就是下斡旋，如果不想要委託房仲辦理，也可以自己預付訂金，保留預售屋的購買權利，等到房子一正式開賣，補足扣掉訂金之後剩餘的總價，那麼就能名正言順地完成買賣了，通常額度會在10萬元左右，或是房子售價的2%，最高不超過5%，並不是說金額越高，就能獲得買屋的保證，畢竟賣家最終是看出價的高低決定要不要售出，如果雙方都能獲得一個令人滿意的價位，就算沒有超高額協調金，還是能夠順利完成交易。 如果反悔的話有可能拿回斡旋金嗎？ 可以的，如果因為某些因素，買家改變主意不想買屋，賣家也還沒正式答應要出售，應該在明定的委託時間到期之前，盡快告知對方取消交易，然後取回暫時交給仲介保管的議價金，契約尚未成立的話，這筆款項不會被送往賣家手中，可以隨時撤回議價而不會面臨懲罰，但若是簽了契約，賣家已經收下了議價金，等於轉變成為購屋訂金，又臨時不想履行合約內容的義務，放棄買屋，將被視同為毀約，而讓定金遭到全部沒收，拿不回來，更嚴重還有可能吃上官司，所以一定要事先做好功課，審慎考慮再思索是否需要下斡旋。 為什麼又有要約書出現？要約書是什麼？ 有些人對於還沒談妥房價，也不確定是否能順利買到房子，就要先掏出一筆錢，心理會稍微覺得牴觸，如果真的不願意下斡旋，也可以改為採用買賣要約書的方式，要約書全稱為要約承諾書，是內政部正式發布的不動產委託銷售範本，書面提出接洽意願，記載了另外請求的底價等內容，並且請來房仲居中協調，賣家同意房價的話，雙方就可以完成簽約，等同於發生契約書的效力，不能任意反悔取消買屋，要約書不需要付出議價金，但是違約要付出的賠償比較貴一點，大約收取房價的3%，因此買家沒有履行合約內容，賣家是可以依法收取高額罰款的，有意協商房價的人，應該考慮清楚其中的優缺點，選擇較能接受的方法，以免過程中搖擺不定又後悔，不但造成賣家和仲介的困擾，也讓自己損失一筆現金。 斡旋金和要約書之間有什麼不同嗎？ 二者的性質和功用相似，都是為了因應買屋議價的需求而產生，也同時有法律上的保障，一旦只要契約生效，雙方就應該根據內容完成交易，途中毀約要背負起賠償責任，但是在協商辦法、規定期限、罰款等方面有細微的差異。斡旋金 要約書協商辦法 10萬左右或出價2%的金額 文書呈現簽約文件 斡旋金契約書 不動產委託銷售契約書協商期限 3-7天 通常是3天賠償金 10萬左右或出價2%的金額 出價3%的金額議價成立 斡旋金轉定金 付出訂金選擇斡旋金或要約書有什麼限制嗎？ 由於下斡旋的紛爭時常出現，雙方往往各執一詞，內政部要求業者必須告知議價，有斡旋金和要約書兩種方式，以書面文字解釋兩者之間的關係和用法，不得隱瞞其中的差異，如果只收議價金，卻沒有讓買屋者知道自己的選擇權，有違反公平交易法第24條規定的疑慮，因此買家應當知道，要如何協商是可以自由決定的。 斡旋金有什麼地方要注意嗎？…

張先生繼承了祖上的一塊山坡地，因為覺得棄置不理還是非常可惜，所以用來從事水果培育，種植一些香蕉、芒果等經濟作物，由於容易受天候影響，時常出現收成不穩定的情況，經過一番考慮，決定追加種植經濟造林，像是樟樹、柏樹這些有市場價值的林木，自行賣給製材廠進行加工製作，作為增加其他收入的管道，但是想要增加耕種的話，就必須先保證有充足的水源用來灌溉，因此還要另外設置農塘，儲存乾淨水源好讓農地有乾淨的水可用，從頭到尾計算下來，購置這些苗木和設施又是另一筆花費，張先生既然要想辦法解決籌措資金的問題，於是便聯想到既然自己有一塊山坡地，而且用途為實質耕作的話，應該沒有任何問題，是不是可以斟酌一下用自己的土地擔保，跟相關機構商談借來一筆資金運用。 什麼是山坡地貸款？ 借款人名下有一塊土地，剛好就是山坡地，用此物件作為擔保品，抵押給要借錢的機構，如果案件被受理的話，承辦機構將前去現場勘查山地的現況，綜合評估擔保品的價值，當作款人可貸額度的一個參考，由於土地作為擔保品風險較低，因此可能貸到比較大的額目，利率也會比車貸、信貸來的低廉。 什麼樣的地形才能叫做山坡地？ 山坡地保育利用條例第3條裡面有提到，坡地包含國有事業林地、試驗用的林地、防止土壤崩壞的保安林地等，此外政府還會按照地理形勢和行政區域，把範圍劃分出來，方便用來應對可能的保育和利用需求，以地理形勢來說，標高有100公尺以上，或是平均坡度有5%以上的地形，都能算在坡地的定義之內，擁有這類土地的所有者，就表示同時背負起水土保持義務人的責任，要依照法令規定處理使用權，妥善維護土壤的穩定和品質。 要去哪裡申請山坡地貸款？ 一般來說，借款人抵押申貸時都會優先想到從銀行那裡借錢，但是因為坡地的使用要遵照法令來進行，需要事前向主管機關申請核准，不能隨心所欲地修蓋建築物，或是經商等其他用途，加上位置偏僻，遠離人群聚集的熱鬧地點，對銀行來說是條件不佳的物件，承辦的意願低下，很容易就被退件。 即使銀行拒絕受理，借款人仍然可以利用農會、民間融資機構等管道申辦，農會為了輔助農民推進農作耕種、水土保持的施作，有設立山坡地保育利用貸款的方案，但身分限制必須是農民才能申辦，除了合法擁有土地是不可缺少的要件之外，還要額外審核營運計畫是否可行，整體夠不夠完備，以上狀況都達標才符合資格，相比普通的銀行貸款嚴苛許多，還款期限最長10年，還款方式是本金平均攤還，寬限期最長三年。 民間金融機構是比農會還要快捷的方式，借款人若求助無門，可以向民間公司洽詢，審核條件不複雜，不要求借款人信用評分良好，繳款記錄不需要無蝦疵，不看負債比，不看收入證明，借款人提供的坡地條件足夠優良的話，將會有專人根據擔保品價格制定借貸方案，讓借款人順利取得資金，還款方式自由靈活，可以不約定日期，先繳利息，延遲繳本金，等到有充裕的資金再來償還本金。 貸款用途會影響過件嗎？ 農會有規定，借來的錢只能投資在修建、加強公共設施，或是應用在水土保持、農作經營的項目上，如果用途不符合規定，那麼就不會過件，民間公司對借款的使用場合沒有那麼多拘束，不一定要侷限在農業施作或環境保護方面，借來資金之後可以隨意自由調度。 山坡地貸款的可貸額度大約是多少？ 可貸金額基本根據土地的價值訂定，標準會在市面買賣交易價的的左右，農會的放款成數大約在市價5成，金額最高不能超過…

年輕的時候可以為自己衝一波，房屋貸款在年紀越輕的時候申辦越好，因為這樣就越早享受無房貸的生活，且在能夠好好賺錢的年紀，將自己的債務都繳清，對往後的日子比較好，所以買房要趁年輕。 背房貸好嗎？幾歲之前買房最好？ 時代在進步，但是觀念呢?到現在依然保持著傳統觀念的家庭還很多，不論是重男輕女，或是對於性取向認同，LGBT族群在家庭中，很容易成為被忽略，或是被排斥的對象，但那些並不是他們的錯，而是觀念並未跟上時代的問題，時代在進步，觀念也要與時俱進。我姓張，在傳統家庭出生，重男輕女的環境，第一個出生，卻是最差的待遇，我無法像兩個弟弟一樣，吃住都能一輩子靠家裡，從國中開始就出來自己打拼。好不容易，靠自己買了一間房，雖然背了不少房貸，但是因為有青年購屋貸款專案，利率較優惠，且現年30的我，還有很多時間可以慢慢繳貸款，至少現在我可以遠離那種令人壓迫的家庭，並且重新審視自己，與女友一起生活，我知道與眾不同的辛苦，但是有她在，我一點都不在乎別人的眼光，卻被家人當作異類，無法繼續與親人一起過日子，確實有點寂寞。 與別人不一樣的不是性向…