銀行估價成數落後房價上漲速度!幾種方式快速補足自備款!

高空拍房屋高架橋

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新冠疫情時期熱錢到處跑,造成2021年房價狂漲,銀行估價落後於房市暴衝的行情,房屋經過評估的價值相比購屋成交價有差距,根據金融聯徵中心的資料,銀行所核准的成數,大約是違建鑑價的7成,相比下明顯差一大段,貸款拿到的金額,可能連購屋價格的6成都沒有,造成自備款不夠多。

如何籌到頭期款不夠的部分?

填補自備款不夠的地方,有幾種實際常用的解決方法。

一、 信用貸款

信貸的優點是審核時間短,部分銀行給予最高可貸金額是300萬元,但最終決定額度的條件,仍然少不了薪資、財力、信用評等,此外利率較高,應該小心衡量每月還款能力,是否能負擔未來貸款。

二、 使用其他財產申請抵押貸款

這是另一種辦法,假如名下還有房子就能辦理房貸,或有車子就能辦理車貸,因為有抵押品,優點是支付利息較少,然而審核必須估價,所以會花費更多時間。

三、保單借款

這是一種較為少用的解決方式,保單借款可以借出已有的保價金,保價金是保戶過去累積繳交的保費,假如以前保費繳納得不夠多,那麼可預支額度就會受限,所以真正用到的機會不多。

提供財力證明貸到更多錢!

不只上面提到的方法,好好利用財力證明,可以拉高放款成數。

  1.  其他不動產:可以拿出名下的別項不動產,當作抵押品,增加擔保設定。
  2. 增加保人:多加一個擔保人,然而一般只由直系血親當保人,保人必須拿出財力證明,此外夫妻共同持有房屋的狀況,一個人申辦房貸,另一個人就無法擔任保人。
  3.  給予其他財力證明

定存單、股票持股明細、儲蓄險、銀行存摺明細都可以,與此同時,注意個人信用是一件非常重要的事,一定要繳掉卡費、信貸,已繳完還沒塗銷趕快塗銷,全都都會對核貸、利率方案造成改變。

最重要一點是防患未然,事先諮詢銀行估價結果,看對方針對房屋價值多少如何評定,再簽訂交易合約,假如落差巨大,後面才有討論價格的可能性,和賣家討論是否可讓利,假如沒有議價空間,就需要先準備好資金,以免簽下後不慎違約,另外還能在合約上添加解約條款,賣家若同意可在簽約時加入,「以房地為擔保設定抵押權,不指定銀行之貸款不足成交價8成時,無條件解約」,這是避免買家缺少資金,引發違約風險的措施。

銀行給予最高放款成數是多少?

現在銀行給予的貸款成數最多僅止於8成5,再往上幾乎不可能,如果房屋鑑價結果過度保守,目前房價仍不斷攀升中,銀行的評估也會被懷疑不準確,無法反映當前房價,讓購屋族不得不提高自備款,背負更大的負擔,事實上金融機構對擔保品的鑑價做法,不只看屋齡、流通性、保養狀況、坐落位置,還會參考內部的評估條件,並且加入內政部實價登錄、聯徵中心不動產鑑價資訊、房仲房地產價格等資料,以免鑑價出問題。

銀行估價趕不上房市最新行情!

一銀說明,查看實價登錄交易案件時,由於實價登錄和真正成交時間有一段差距,可能因此遇到問題,找不到實價登錄相關價格來參考,北富銀也說進行鑑價時,銀行搜尋類似交易案件與檢查交易是否真實,通常會特別小心,讓評價不會失真。
合庫銀表示,辦理銀行房貸業務最重視債權安全,堅持質量並重,根據授信5P原則承辦貸款,眾多因素中擔保品只是其中一項,比如合庫就組成授信審議小組,幫助管理案件的授信品質,執行各種管控措施,且留意擔保品集中度,每過一段時間檢查效果,防止債權被房價起伏影響。

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