房屋現值等於市價嗎?為什麼納稅以房屋現值計算?

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大家應該或多或少了解房子相關稅務,當你買下房子交屋時,同時要支付一筆契稅,未來每年也要定期繳房屋稅,這些稅都是持有房子不能節省的成本,計算稅金和房屋評定現值關聯緊密,如果是辦理房貸,金融機構也要參考房屋現值估價,本文就來告訴你評定現值的計算方式,具有哪些用處,為什麼對你的房子這麼重要。

什麼是房屋評定現值?

房屋評定現值是隨著時間折舊,政府評估出來的房產價值,作為房產相關賦稅的課稅標準,通常比市價低,由地方政府依法召集估價師、工程技師、學者等專業人員組成不動產評價委員會,審核計算房產現值,根據構造、樓層、用途等因素,訂出每平方公尺標準單價,接著稅捐機關會根據標準單價、面積、折舊率、地段率結算出評定現值。

房屋評定現值=標準單價×面積×(1-折舊率×折舊年數)×地段率

房子蓋好後30天內,納稅義務人必須附上規定文件,找當地稅捐機關申報房子稅籍,稅捐機關受理後,依照照著不動產評價委員會評定價格,計算房產現值並告知納稅義務人,一般來說屋齡新、建物面積大、使用建材好、樓層數多、地段優良的房子,評定現值就會高,每3年進行1次評估,不只合法建物應該申報,未保存登記和違章建築一樣要設立稅籍,評定現值來課稅。

如何查詢房屋現值?

如果想了解名下房產現值多少,要向當地的地方稅捐機關申請稅籍證明,而稅籍證明上面就會標出現值,若是所有權人申請,攜帶身分證和印章,若是委託他人辦理,攜帶委託書、委託人身分證和印章、受託人身分證和印章、授權書。

  1. 臨櫃申辦:到櫃台填寫申請書,交給服務人員確認完成,當場核發。
  2. 書面申辦:準備好相關文件,郵寄至捐稅捐機關,處理時間為3天。
  3. 線上申辦:到財政部稅務入口網的線上服務,以自然人憑證、工商憑證或健保卡登入,提交案件申請,線上調查程序結束後,發送通知函至申請人的E-mail,依照取件案號到進度查詢調閱即可。

某些情況下房屋稅單的課稅現值,和稅籍證明的現值不一樣,這是因為稅單評定現值是課稅現值加上免稅現值,而防空避難室、蓄水池等設備可免稅,不列入課稅部分,因此單看稅單會發現房產現值減少,其實看稅籍證明最準確

如何用房屋現值計算應繳稅金?

就房產賦稅而言,政府所評定現值是課徵基準,想知道自己繳多少稅金,不能不看計算公式。

  1. 房屋稅

每年5月是房屋稅的繳納期間,對所有權人徵收前1年的持有稅,所有用於居住、工作、營業,且蓋在土地上的建築物,皆需要納稅。

房屋稅=房屋課稅現值×適用稅率

課稅現值加上免稅現值等於評定現值,房子沒有免稅設施的話,評定現值便等於課稅現值,適用稅率則依照使用情況區分,例如自住為1.2%,其他供住家用為1.5%-3.6%,營業、私人醫院、事務所為3%-5%,人民團體等非營業用為1.5%-2.5%,記得交屋時檢查房屋原本是什麼用途,若轉移後單純自住,需要自己申請使用變更,改成自住用1.2%最低稅率喔!

  1. 契稅

不動產出現買賣、贈與等情況,所有權依法移轉給他人時,產生向買家徵收的契稅,土地因為已有增值稅,不需額外課稅,而房子不用處理增值部分。

契稅=核定契價×契稅種類適用稅率

評定現值扣掉免稅騎樓現值就是核定契價,沒有公共騎樓的話,評定現值便等於核定契價,不同契稅種類各有適用稅率,買賣為6%,典權為4%,交換為2%,贈與為6%,分割為2%,占有為6%,在收到核定稅額通知書後30天內完成繳納。

  1. 遺產稅

長輩過世留下財產,需要在過世後6個月內,到長輩戶籍所在地的國稅局或當地分局、稽徵所申報遺產稅,如果留下尚未繳完房貸的房子,計算房產遺產總額時,就是以房屋評定現值加上公告土地現值,扣除房貸餘額,得出房產價值,當結果為負值,便表示目前房產價值過低,無法計入課稅遺產淨額,繼承人又沒有繼承其他財產的話,這時便不會產生遺產稅,不過未來賣掉繼承來的房子,需要繳納房地合一稅,稅捐機關不會考慮房貸,依然以評定現值加上公告現值計算取得成本。

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