以房養老和一般房貸哪裡不同?高齡能申請二胎房貸嗎?

以房養老專案

最新成功案例

理財計畫隨著人生不同階段改變,為了安心過退休生活,銀髮族可申請以房養老房貸,將畢生打拼買到的房子,轉變為老年收入保障,政府推出以房養老做為社會福利,希望年長者活用資產價值,在自己習慣的住所度過晚年,銀行配合以外也辦理更加商業化的產品,高齡化社會下,可能有越來越多年長者需要。

以房養老有什麼特色?

一般買房時,會先付清頭期款,其他部分交給銀行房貸,日後每月分期還清,以房養老貸款卻相反,屬於逆向抵押貸款,借款人以名下房子做為擔保,每月從銀行借出一筆錢,支付生活開銷費用,領到的總金額不超過房產總值,而且關係到預期壽命,當貸款期限到期、支付金額已滿額或借款人過世後,銀行會拍賣不動產還清債務,如果想要留下房子,可以由他人付清銀行借款,取回房屋所有權。

以房養老貸款和傳統房貸差異表

產品 以房養老 傳統房貸
貸款用途 支應生活開銷 購買住宅、週轉
年齡限制 年滿60歲 年滿20-65歲
付款方式 每月撥款 一次付清
借款餘額 依照貸款時間遞增 依照貸款時間遞減
承擔風險 借款人壽命未知 借款人逾期違約

怎麼計算以房養老每月利息?

借款人和銀行約好每月固定支付金額,一旦開始領錢便產生利息,撥款前要先扣繳利息,撥款期數越多,利息就不斷增加,所以銀行每月給付金額不會一樣,實際拿到金額反而會遞減,例如借款人目前60歲,屋齡25年的房子獲得1100萬元額度,貸款期限30年,以利率2.1%計算,第1個月無利息,實領30555元,第2個月利息53元,實領30502元,第3個月利息107元,實領30448元,一直推算下去。

難道不會扣到沒錢嗎?

大部分銀行規定,最多僅扣到月付金額三分之一,銀行每月撥款30502元,扣繳利息最多為10000元,到了第189個月,利息已超過上限10000元,其餘超過部分先欠著,等到貸款期限結束,再一次清償所有借款,從第189個月到第360個月,總共積欠利息795395元,房貸大都採取浮動計息,雖然保障每月領到一筆錢,但金額會不斷改變,若利率提高,利息也會跟著上漲。

貸款期間結束後,會發生什麼事?

當借款人和和銀行約好的年限期滿,需要清償以房養老借來的錢,不然房屋所有權會被銀行收走,失去長年來的住所,借款包括本金和未繳利息,以上面的例子說明,本金1100萬元加上利息795395元,總金額為11795395元,以房養老仍是一種貸款方式,最好衡量個人狀況看能否承擔,不論是不是已屆退休年齡,都要準備好理財計畫,及早安排退休生活,善用時間持續創造財富,保障日後生活水準,以免老年流落在外。

誰符合以房養老申請資格?

  1. 年滿60歲的本國人。
  2. 信用正常,具有完全行為能力。
  3. 名下房屋無貸款,不限自住或商用。
  4. 借款人擁有所有產權,沒有其他持分。
  5. 屋齡加上借款期間不可超過60。

辦理以房養老後,房子怎麼處置?

借款人只是需要借錢,所以用不動產當作擔保品,所有權並未改變,仍可以清空債務拿回房子,假如借款人早一步過世,子女如何處理房產,可以考慮下列幾種方式。

  1. 使用自己的財產還清房貸債務。
  2. 賣掉房子的款項進行清償,餘額由子女收下。
  3. 和銀行商量,先把房子過戶到子女名下,子女再辦理新貸房貸償還原本債務。
  4. 子女選擇不保留,銀行直接進入法拍程序,以出售的價金償還借款,餘額退還給子女,假如價金無法清償,將會追討借款人其他資產,補上不夠償還的部分。

哪些人申請以房養老最好?

1. 名下多間房屋

名下不只一間房產,可以使用非住所的房產申請以房養老房貸,不用為了繼承問題和子女爭執,如果房子座落良好地段,能貸到的金額也高,可以每月領錢經營日常開銷,多出一筆零用金,不但能支付醫療費用,還能過上有品質的老年生活。

2. 沒有子女

這種方案非常適合單身、膝下無子女的年長者,他們努力買下來的房子,將成為老了之後的避風港,不用入住安養中心,在自己的家裡安度晚年,而且不需要處理子女問題,幾乎沒什麼煩惱,可以結交附近的街坊鄰居,彼此互相支持幫助。

以房養老有什麼好處?

不再工作依然擁有現金流,每月都會收到援助生活的資金,不需要為了日常開銷煩惱,尤其是晚年無人照料的年長者,可能更需要這些錢,除此之外,現代社會逐漸以小家庭為主,子女通常會搬出去住,如果有子女又不希望帶給子女額外負擔,年長者可以自己養自己,把房子轉換成養老基金,避免加重晚輩經濟壓力,也能維護晚年自尊。

以房養老有什麼壞處?

目前承做以房養老貸款的銀行不算多,加上國民平均壽命拉長、利率波動、房價下跌風險,導致過件機會不高,實際情況和借款人的預期有落差,貸款成數比起一般房貸也偏低,大約為5-7成,所以金額一定比較少,不在都市地區的物件,可貸額度可能無法應付生活支出。

二胎房貸如何支撐你的老年生活?

銀行以房養老方案要求信用良好,如果借款人有信用瑕疵,面對嚴格的審核程序,通常很難成功核貸,而且可貸額度實在不高,萬一借款人碰到意外,臨時需要較大額支出,以房養老支付金額可能不敷使用,民間二胎房貸給予另一個週轉管道,即使房子已辦過房貸,仍可以利用第二順位抵押權借出剩餘殘值,最高可貸到8成,比起銀行限制成數,提供的貸款空間更充分,而且沒有年齡限制,退休人士照樣辦理。

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