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預算不夠充裕的情況下,有些人會去找特殊的房子,以較低價格入手,法拍屋就是其中一種,非由買家自己出售,而是遭到法院拍賣的房子,除此之外另有金拍屋、銀拍屋,價格都比市價稍微便宜,不過這3種買屋方式,真的適合所有人嗎?各有那些差異?下文就來說明如何買屋、注意事項。
什麼是法拍屋?
法拍屋是法院強制拍賣的房屋,債務人拖欠債務、稅金,未按照規定償還,債權人可以依法聲請強制執行,將債務人名下不動產進行查封,禁止轉移權利給他人,接下來進入法拍程序,法院委託估價師評估拍賣價格,開放一般大眾投標,房屋標售出去後,價金將用於償還所有債務,法拍屋價格通常低於市價,可以幫助民眾省大錢,買到心儀的房子,不過拍賣程序和一般交易不一樣,必須考慮更多因素,如果想進入法拍市場購屋,最好先有完整準備。
法拍屋、金拍屋、銀拍屋哪些地方不同?
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法拍屋
債務人繳不出錢,地方法院根據法律判決,強制執行拍賣的房子,還清剩餘債務,藉此保護債權人權益,拍賣方式為彌封或通訊投標,依照強制執行法進行,得標者需要在7天內繳納所有價金。
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金拍屋
民間台灣金融資產服務公司代為拍賣的房屋,做為民間公正第三人,處理法院委託的不動產標售案件,因為法院待辦案件超出數量,就把一些案件交給金服公司,加快處理法拍案件的速度,辦理過程和規定,和法拍屋差不多,拍賣方式為彌封或通訊投標,由金服公司請通過考試的估價師,決定適合的價格,得標者需要在7天內繳納所有價金。
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銀拍屋
銀行自己包辦拍賣的房屋,所有權人為銀行,法院無法出清的法拍案件,由銀行接下來,承擔所有拍賣成本,通常經過屢次流標的案件,房屋條件、屋況都比較不好,如果價格沒比市價低多少,願意購買的人就更少,因此這類物件並不多見,拍賣方式為公開競標或銀行自己辦理,定價一樣是銀行決定,由銀行和買家進行點交,得標者可以申辦貸款服務。
法拍屋、金拍屋、銀拍屋價格差多少?
法拍屋底價大概是市價的6-8折,價格明顯低很多,所以容易獲得低預算買家、投資客的青睞,金拍屋底價則在法拍屋和市價中間,銀拍屋折扣則相對較少,大概是市價的8-9折,後2者的估價方式,會因為房屋條件、狀況而改變。不論選擇哪種方式,都要繳納投標保證金和尾款,法拍屋、金拍屋的保證金是底價的10%-30%,最好是準備20%,銀拍屋的保證金看各銀行規定,假如房子估價為1000萬元,至少拿出200萬元的保證金,以免金額不足,未能在期限內完成投標。
法拍屋、金拍屋、銀拍屋有什麼優、缺點?
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法拍屋
- 優點:價格通常比市價低不少,經過多次拍賣,仍未找到買家,價格會越來越低,如果發現價格打對折,就是房子已流標許多次,除此之外,法拍是由法院強制執行,繳清所有價金後,法院會提供權利移轉證書,交給得標者直接過戶。
- 缺點:僅公開基本資料、照片,不提供看屋服務,不修復房屋問題,僅能憑照片了解,資料不夠清晰的狀況下,可能買到凶宅、海砂屋、輻射屋,或漏水、結構損害的房子,而且點交是一大問題,法院僅轉移所有權,不負責後續交屋事宜,如果遇到占用狀況,得標者必須自己解決,請住戶搬出去。
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金拍屋
- 優點:有機會找到條件不錯的房屋,效力和法拍屋一樣,如果物件是空屋,銀行手上有鑰匙,金服公司會詢問銀行,是否願意帶看房子,經過同意民眾就能看屋,得標後還能順便辦理銀行貸款。
- 缺點:和法拍屋非常類似,資料不夠清晰,可能買到屋況不良的房子,而且有點交問題。
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銀拍屋
- 優點:因為經過多次流標,底價可能比法拍屋、銀拍屋便宜,可以事先看屋,清楚了解所有細節,避免他人占用的問題,不用擔心使用權沒保障,交屋時會確認點交,對權益的保護較完整,尾款處理方式靈活,得標者能和銀行討論,利用什麼方式付款。
- 缺點:房屋條件可能不夠好,例如地段、屋齡、屋況、格局等,且不修復房屋問題。
購屋入門者該選擇哪種類型?
對大部分人而言,不點交的風險非常大,尤其法拍屋狀況更多,一但碰到問題,最快的方式就是給搬遷費,這筆錢也會成為成本,因此看法拍屋前,就要做好準備,如果是購屋新手,建議看相對安全的銀拍屋,銀行全程包辦,產權黑白分明,不容易造成紛爭。
最大的好處是能看屋,任何瑕疵無所遁形,買家不用依靠照片推測,現場立即詢問屋況,親眼查看的結果,購屋當然更加放心,雖然銀拍屋條件不像法拍、金拍好,但價格仍算便宜,銀行提供點交服務,還能討論如何繳納尾款,考慮到這些措施,購買銀拍屋的難度,其實在三者中最低。
購買法拍屋、金拍屋、銀拍屋要做什麼功課?
- 培養信用紀錄:得標後需要申請房貸,銀行會看信用評分、收入狀況,先培養良好條件,確保順利辦理貸款。
- 了解市價水準:查詢物件所在地區的市場行情,根據房屋條件、周圍環境,估算大概價格。
擁有足夠預算:投標就需要一筆保證金,預算夠用才能出手,並充分了解拍賣程序,避免延遲或失誤。