為什麼乙工宅價格低?買乙工宅看懂哪些重點?

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乙工宅通常比市價8折便宜,看上去和普通的社區住宅沒有差別,為什麼價格可以這麼低?可能有人想問沒有人購買乙工宅反悔,價格真的非常吸引人,入手前應該先了解什麼是乙工宅,哪些購買重點需要留意,接下來就來介紹這種住宅的特色。

乙工宅和工業住宅的關係?

位於工業區裡面的住宅就是工業住宅,依照都市計畫法規定土地使用區分,分成住宅區、商業區、工業區、行政區等,總共11個類別,工業區往下區分,又有特種、種、甲種、乙種、零星工業區4個類別,以使用分區而言,可以用在住宅用地上的類別,僅限住宅區以及一般商業設施。
乙工宅是乙種工業用地的住宅,乙種工業用地原本使用於公共服務事業、商業設施,部分建商看中一般商業設施規定中的灰色區域,工業地價格又相對便宜,便打造成民用住宅,低成本建造,提高買家購買意願。

乙工宅能變更格局嗎?

乙工宅可以應用的的商業設施,包括旅館、超商、便利商店等,作為產業支援的一部分放入工業園區,住在自己的事務所、辦公室,沒有違法嫌疑,不過加蓋廁所、隔間等改變建物結構的行為,一旦舉報就屬於違建,政府可強制要求拆除,回復原狀,由於政府人力不足,現在無法逐一檢查,所以類似這種的房屋產品仍繼續販售。

乙工宅和一般房屋差在哪裡?

買乙工宅的根本原因在於價格低廉,建物的真正使用情形,其實和一般房屋沒有多少差異,自住用途一樣能夠申請自用住宅稅率,房屋稅、地價稅、水電瓦斯費的計算方式沒有變,不一樣的地方表現在下列這幾點。

一、 可貸成數低

乙工宅土地價格比不上真正住宅用地,銀行評估通常只同意核准成數6-7成,曾經出現借款人以青年首購貸款取得8成的例子,重點應該仍是看銀行想法和借款人條件。

二、 沒有優惠方案

銀行貸款不能申請軍公教專案、青年安心成家貸,拿不到優惠利率,不過名下沒有其他房子的話,可以申請使用青年首購較低利率。

三、 交易買賣

由於地目歸類於工業區商業用地,比普通住宅更難脫手賣掉,此外建物位置若不在雙北等繁榮市區,生活機能不夠完善,無法在學區內入學,種種問題將拉低售價。

四、 建築物高度

使用建材有制定一套標準,建築結構、樓地板乘載力比一般住宅更好,部分建築高度還會蓋到超過3-5米,可以空出來作為倉庫,或擺放工廠機器。

五、 毛胚和隔間

因為有被舉報違建的危險,一些建商為了趁機降低成本,僅出售毛胚屋,如果希望加入隔間,買家需要另外加錢,遭到他人舉辦拆除,全由個人承擔。

買乙工宅不能忽略哪些事項?

一、 查看土地使用分區

最常出現的糾紛,是接待中心沒有明確說明建案用地的權利義務,若擔心買錯,內政部不動產資訊平台能查詢使用分區,購買中古屋前,可以要求房仲給予不動產說明書,查看建物用途,當上面標註一般事務所、技術服務業,便屬於工業住宅。

二、不容易改變房屋用途

工業住宅很難合法化,以前出現過乙工宅改成一般住宅的案件,不過這種情況相當罕見,想要改變使用分區,勢必要經由捐獻公共設施和回饋金,這樣一來社區住戶會喪失部分權益,要通過所有住戶同意,捐出土地和金錢,只會變得更困難。

三、 登記開設公司

乙工宅用於一般事務所或商業登記開公司,沒有任何違法問題,不過商業登記仍需要依照地方政府法規執行,例如台北市的規定還包含房屋前方路寬,新北市門牌商業登記則比較單純。

四、二次施工視為違法

建商申請建築執照的名義,通常是用一般事務所等工業用途,確保建造合法,但房屋的平面設計圖、管線配置全都屬於非住宅,買下後買家一定要二次施工,改造成居住格局,一旦被檢舉,罰款和拆除問題將隨之而來。

五、當心房屋環境水準

乙種工業地提供給於低污染工業利用,建造倉庫或商務中心,因此可能有車子不斷出入、人員身分複雜等困擾,之前就出現鄰居辦公使用的情況,導致住戶半夜不得安寧,事先探查左鄰右舍和社區治安非常重要。

買乙工宅避不開這些缺點!

乙工宅的主要優勢就是價格便宜,節省了用地成本,房價就能比市場一般行情減少2-3成,整體品質又和普通房屋幾乎相同,假如地點在市區精華地段,一樣有增值空間,具備地段優點的乙工宅,最應該考慮的的事,是怎麼向買家說明這類物件,話雖如此,不表示其他部分都安全,還是有下面幾項缺點。

  • 抗性強:自住買家較不用考慮抗性問題,但如果是買來投資,需要考慮銀行鑑價偏低,貸款成數不多,利率也會更高等。
  •  裝修費高:毛胚屋提高裝修費用,要重新把管線配置成適合住宅的規格和電壓,甚至安裝輕隔間的開銷,都比一般建案多。
  • 點交程序:完工後房屋的點交過程, 一部分是清楚點交公設,過去就有建商沒有做好公設範圍使用用途的變更,結果交屋後變成既存違建,還是無法實際使用。

乙工宅不適合長居久住!

市區土地成本越漲越高,工業不斷往外遷移,閒置的工業用地變多,建商也更願意買工業用地,改建成民居賣給購屋族,因為售價低,不少第一次買房的民眾選擇乙工宅,但總歸不屬於一般住宅,買下前最好小心看待居住期限,做好未來規劃,想轉手換屋或提供租屋的人,也要經過各方面重複檢查。

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