內容目錄
Toggle如果你獲得了家人過世所留下的遺產,但是同時也繼承了房貸,你會如何計算?
- 直接收下當作自己的資產,並定期繳交貸款。
- 把房產賣了抵債,多的錢收起來。
- 放棄繼承,房子跟貸款都不是你的。
如果你還沒有做出決定,那在此之前,你得先好好看看這篇文章。
同時繼承房產與負債 我該如何抉擇?
舉例來說,如果A先生的爺爺過世,留下了一棟房產,和統計2,000萬元的負債,那麼需要同時繼承這兩項的A先生,到底該如何做,才是最好的做法呢?
情況一:房屋價值>負債
首先我們先看房子價值多少錢,如果房屋的買賣價可輕易超過2,000萬元,那麼選擇繼承是對的選擇。因為你可以把房子賣了換錢,並把負債清償後,剩餘的錢還能納為己用,何樂而不為呢?
情況二:房屋價值=負債
這時候你繼承與否就要看財力是否充足了。如果你有能力負擔2,000萬元的負債,並且預估房產未來有增值空間,那你就可以選擇繼承。可相對的,如果無力償還貸款,那就乾脆放棄繼承,畢竟如果現在把房子賣了,也頂多將負債清償,過程還得付出手續費等各項費用,這只是多此一舉,給自己找麻煩罷了。
情況三:房屋價值<負債
這種時候就建議放棄繼承了,因為你不可能只繼承房產,然後放棄繼承負債,除非你有足夠的財力可以償還之外,對這棟房子還情有獨鍾,否則千萬別輕易嘗試。
房子2年內賣出要45%稅!
根據現行的房地合一稅2.0規定,若房屋持有2年內出售,要課45%的稅;2-5年要課35%;5-10年課20%;持有10年以上課15%。那萬一我剛繼承到房屋,卻因為無力償還貸款而打算賣出,這樣不就會被扣高達45%的稅率嗎?
其實不用這麼緊張啦,為了因應類似的事件,房地合一稅中還有一項規定,那就是在非自願售屋的情況下,持有10年內都以20%稅率計算,也就是說你就算繼承到房屋的隔年,就將房屋賣出,稅率也只要20%。
非自願售屋條款的適用對象?
那每個人要賣房子就說我是被逼的就好了啊!這樣大家不都享有20%稅率了嗎?
當然不是阿!要符合非自願售屋條款,以下情形才能申請:
- 因負債無力償還而出售房屋抵債。
- 被強制執行法拍。
- 需支付重大醫療費用。
- 調職或離職而出售因工作購置的房屋。
- 共同持有房屋未經同意遭變賣。
要如何計算房地合一稅?
在同時繼承房貸與房屋的情況下,如果你的負債大於「房屋評定現值+公告土地現值」,就屬於額外負擔,也就是說並非以房屋買賣價而定,一旦超過額外負擔的部分,還能在賦稅中減除喔!
舉個例子來說:A先生繼承了一間總價1,200萬元的房屋,尚餘房貸720萬元,房地現值合計為500萬元。他決定以1,200萬元出售該房屋,具體計算如下:
- 出售所得:1,200萬元
- 扣除房地現值:500萬元
- 扣除必要支出:30萬元
- 計算應稅所得:1,200萬元 – 500萬元 – 30萬元 = 670萬元
- 扣除額外負擔(負債720萬元–500萬元):220萬元
- 實際應稅所得:670萬元 – 220萬元 = 450萬元
- 房地合一稅:450萬元 × 20% = 90萬元
最終,A先生需繳納90萬元的房地合一稅。
房地合一稅2.0六大修法重點
短期套利者課重稅
- 增加高稅率適用的持有期間:2年內出售,稅率45%;超過2年未逾5年,稅率35%。
-
法人比照個人課稅
- 營利事業短期交易須依持有期間按45%、35%、20%差別稅率課稅。
擴大課稅範圍
- 增列預售屋及特定營利事業股權交易為課稅標的。
土地漲價總數額減除上限
- 課稅基礎調整為:房地收入-成本-費用-土地漲價總數額。
五種交易不受影響
- 都更、自住6年、強制執行等特定交易,稅率維持20%或10%。
適用日期
- 110年7月1日起交易,適用房地合一稅2.0規定。