房貸與房產我該繼承嗎?繼承房產買賣後!房地合一稅如何計算?

如何計算房貸房屋稅率等不動產算法

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如果你獲得了家人過世所留下的遺產,但是同時也繼承了房貸,你會如何計算?

  1. 直接收下當作自己的資產,並定期繳交貸款。
  2. 把房產賣了抵債,多的錢收起來。
  3. 放棄繼承,房子跟貸款都不是你的。

如果你還沒有做出決定,那在此之前,你得先好好看看這篇文章。

同時繼承房產與負債 我該如何抉擇?

舉例來說,如果A先生的爺爺過世,留下了一棟房產,和統計2,000萬元的負債,那麼需要同時繼承這兩項的A先生,到底該如何做,才是最好的做法呢?

情況一:房屋價值>負債

首先我們先看房子價值多少錢,如果房屋的買賣價可輕易超過2,000萬元,那麼選擇繼承是對的選擇。因為你可以把房子賣了換錢,並把負債清償後,剩餘的錢還能納為己用,何樂而不為呢?

情況二:房屋價值=負債

這時候你繼承與否就要看財力是否充足了。如果你有能力負擔2,000萬元的負債,並且預估房產未來有增值空間,那你就可以選擇繼承。可相對的,如果無力償還貸款,那就乾脆放棄繼承,畢竟如果現在把房子賣了,也頂多將負債清償,過程還得付出手續費等各項費用,這只是多此一舉,給自己找麻煩罷了。

情況三:房屋價值<負債

這種時候就建議放棄繼承了,因為你不可能只繼承房產,然後放棄繼承負債,除非你有足夠的財力可以償還之外,對這棟房子還情有獨鍾,否則千萬別輕易嘗試。

房地合一稅2.0 房子2年內賣出要45%稅!

根據現行的房地合一稅規定,若房屋持有2年內出售,要課45%的稅;2-5年要課35%;5-10年課20%;持有10年以上課15%。那萬一我剛繼承到房屋,卻因為無力償還貸款而打算賣出,這樣不就會被扣高達45%的稅率嗎?

其實不用這麼緊張啦,為了因應類似的事件,房地合一稅中還有一項規定,那就是在非自願售屋的情況下,持有10年內都以20%稅率計算,也就是說你就算繼承到房屋的隔年,就將房屋賣出,稅率也只要20%。

非自願售屋條款的適用對象?

那每個人要賣房子就說我是被逼的就好了啊!這樣大家不都享有20%稅率了嗎?

當然不是阿!要符合非自願售屋條款,以下情形才能申請:

  1. 受家暴或人身安全的威脅,因此不得不售屋搬遷。
  2. 非自願離職、調職,離開因工作而買的房子。
  3. 因負債無力償還,而將房屋售出抵債。
  4. 未確實繳稅或罰單等款項,因此被強制執行法拍。
  5. 需負擔重大的傷病醫藥費用。
  6. 房子被鄰居越界了。
  7. 共同持有的房屋未經同意遭到變賣。
  8. 同時繼承房屋與房貸的情況下,若無力償還債務,可變賣還債。

要如何計算房地合一稅?

在同時繼承房貸與房屋的情況下,如果你的負債大於「房屋評定現值+公告土地現值」,就屬於額外負擔,也就是說並非以房屋買賣價而定,一旦超過額外負擔的部分,還能在賦稅中減除喔!

舉個例子來說:一間尚餘6成房貸720萬元的房屋,當初的自備款為480萬元,總價1,200萬元,但是屋主卻在購買後不幸離世,因此由兒子A先生繼承。

繼承這間房屋時,同時也繼承了720萬元的貸款,但此時的房地現值合計為500萬元。可是A先生實在無力償還貸款,因此以1,200萬元的價格出售房屋,扣除房地現值500萬元以及必要的支出項目30萬元後〈1,200萬元-500萬元-30萬元=670萬元〉,要計算入房地合一稅的所得為670萬元。

不過由於A先生還有額外負擔的部分,也就是負債720萬元扣除房屋現值500萬元=220萬元,因此實際的所得為670萬元-220萬元=450萬元,再以450萬元 x 20%稅率=90萬元,而這90萬元就是A先生需要負擔的房地合一稅率。

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