土地的種類很多包含建地、農地、工業地、林地、山坡地、保育地等等。因為定義其實包含許多層面,如果想要辦理借貸,也需要知道分類方法,據此了解各類型貸款的性質,根據土地法開篇所講的意思,定義同時包含狹義和廣義的內容,以狹義來說,只限定在陸地和土壤兩者,以廣義來說,包含了陸地上的河流、湖泊、水庫、池塘等水體和其他附著物,更廣義則包含了地球上的陸地和海洋,法規中還有改良物的說法,建築物附著於地面上就稱為建築改良物,農作物和水利設施附著於地面上就稱為農作物改良物,改良物也可以算是廣義上的土地。

在土地法第二條中土地依照使用法則區分為四大類:

  • 一、建築用地:住宅、廠房、倉庫、娛樂場等。
  • 二、直接生產用地:農地、林地、漁地、牧地、池塘.等。
  • 三、交通水利地:道路用地、水溝、湖泊等。
  • 四、其它:沙漠、雪山。很明顯的三、四項的交通水利與其它土地,比較不是一般民眾土地貸款項目,較為常見大多數為建築用地與直接生產用地,而比較能夠成功貸款的項目為建地、農地、工業地這三大類。建地方面又劃分為都市用地與非都市用地。

都市用地常見的有:

住宅區、商業區、工業區、工商綜合區.等。住宅區細分為:住一、住二、住三、住四,依照開發的強度不同層級分類,開發的強度影響到法定容積率,這點將影響未來購建住宅的面積,所以等同土地的價值性高低。
  • 建地中非都市用地劃分為:甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築
  • 甲種建築地:一般農業區或特定農業區內的建築用地。(建蔽率60%、容積率240%)
  • 乙種建築地:鄉村區的建築用地。(建蔽率60%、容積率240%)
  • 丙種建築地:山坡保育區內的建築用地。(建蔽率40%、容積率120%)
  • 丁種建築地:一般農業區與特定農業區內的工廠建築用地。(建蔽率70%、容積率300%)
土地貸款前先了解住地與建地及農、林地的不同後,你就能輕鬆明白都會區的住地是最有商業價值,買賣熱絡、所以較能取得貸款的優勢條件,而第二順位則是非都市區域的建地,農地、林地則要看它的所在區域,是否兼具未來的發展性,決定它能取得的貸款成數。

什麼樣的土地才可以申貸?

並不是只要持有地皮,就一定保證借貸成功!辦理最有可能順利通過的,是建築、農地、工業用地,其他類型的地皮不是價值不夠高,在市場上沒有什麼詢問度,很難賣出好價格,要不然就是被限制用途,能夠應用的方面實在太少,因此沒有多少買家想要購入,像是古蹟保存、生態保育、原住民保留地等,幾乎沒有任何銀行有辦法受理,對大多數金融機構而言,建築、農業、工業用地的商業價值比較充足,也願意借錢給這些物件的持有人,當借款人想要辦理,可以先了解一下用途,推測過件成功的機率高不高。

土地貸款的利率和放款成數是多少?

依照使用目的的不同,可能獲得的利率、成數也不一樣,通常價值越高,成數越高,利率越低,反之則是成數越低,利率越高,事先解決擔保品的使用問題,這樣要爭取好的方案也才方便。
申辦用地借貸的利率,建築用地落在2%-4%中間,農耕用地落在2%-6%中間,工業用地最低3%起跳,林地、山坡地最低3%起跳,至於放款成數的話,大約落在鑑價的5-7成,條件足夠好,成數自然會偏高,不用擔心到手的款項將短缺。

土地貸款怎麼決定可貸額度?

除了公告現值是一個參考標準之外,金融機構也會前往現場評估,看面積坪數大小、所在地理位置、有沒有臨近馬路、當前管理狀態、週遭發展情形等,綜合上面那些要素,決定如何計算可貸額度,由承貸方給出一個可承擔風險的合理數目。

銀行或農會申請土地貸款的條件是什麼?

  • 借款人要年滿20歲,具備完全行為能力。
  • 名下登記私有土地,要有辦法出示用地所有權狀。
  • 個人信用評分良好,最好不要延遲繳交借貸,或是留下積欠卡債、被停卡的紀錄。
  • 擬定土地的用途計畫,詳細列出可能花費的項目,有助於增加通過機率。

銀行有哪些辦理土地貸款的方案?

依照銀行內部評估機制的不同,提供的可貸金額與利率會稍微有些變動,除了使用目的是重要因素之外,參考近期實價登錄的水準,再另外請託專人前往現場評估狀況,藉此獲得一個可能放款的數目,因此方案只會給出一個大略的概況。

銀行土地貸款方案表:

銀行 台灣土銀 合作金庫 陽信銀行 兆豐 第一銀行
專案名稱 購地貸款 購地貸款 空地貸款 建築融資 購地擔保放款
適用對象 購買建築用地的法人、自然人 購買建築用地且建造房屋的法人、個人 法人、自然人 有建築用地所有權、建築執照的企業、個人。 信用、財務、營運正常的公、民營企業。
可貸額度 取得成本或是認定價的7成。 按照評估價值扣掉增值稅的9成,不超過取得成本的7成。 空地時價的7成。 取得成本或時價扣掉增值稅的7成。 依照本行建築用地鑑價的放款金額。
還款年限 最長5年 最長3年 最長5年 最長5年
還款方式 基地轉售,或是建物出售,或是到期償還。 每月繳交利息,到期償還本金。 若是建物完工出售,應該提早償還。 每月繳交利息,到期後用房地出售款項、房屋貸款償還。

銀行可以辦理土地二胎嗎?

銀行基本上以承辦第一順位為主,幾乎不可能承作土地二胎的案件,然而放款成數不會估到將近百分之百,即使用地辦理過一次借貸,仍然存在些許能夠借來資金的空間,借款人申請一胎拿到的款項,和抵押品的價值不會完全相符,仍有部分殘值沒有變現出來,若是面臨必須用錢的時刻,可能希望通過申請二胎緩解急用。 建議諮詢民間借款的管道,不要求抵押權順位的優先次序,不看個人信用評分、負債比高低、過往的還款情形,以擔保品的價值為衡量標準,有著充足殘值的話,隨時可以提供相應的額度,協助借款人更快速、更便捷地借來可利用的資金。

申請土地貸款需要準備什麼資料嗎?

借款人選擇和民間金融機構接洽的話,應該攜帶身分證、健保卡或駕照、印鑑證明、印鑑章、用地所有權狀等個人文件,不用另外登記連帶保證人來增強信用狀況,親自出席辦理即可。

延伸閱讀更多土貸案例:

TOP