土地借款問題一次看! 銀行土地借款與民間的比較

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顧名思義就是將手中持有的土地,藉由抵押的方式以取得資金。要想取得大額資金,又不想要負擔高額利息,土地借款是利率相對低的好選擇,且由於目前土地價格昂貴,只要地段不差,就基本有不錯的額度可申辦,且過件率極高。

土地借款有哪些種類?

土地借款又稱土地融資、土地貸款等,不過根據目的不同,有不同的借貸名稱,當然申請的條件以及資金數目也不盡相同。

  1. 購地貸款:跟購屋貸款是一個道理,需要準備自備款,剩下的依照貸款成數,申請核貸。不過購地貸款的可貸成數以及房屋是不同的,因此需要多加留意。
  2. 土地抵押:就是將名下持有的土地,拿去地政事務所進行抵押權設定,並藉此取得資金。簡單來說就是拿土地換現金的概念,可一旦繳不出錢,土地就會被收走。
  3. 土建融資:除了單純的購地貸款之外,還有一種是專門買土地來蓋房子的,簡稱土建融,主要目的就是為了建設而買土地,不過這類貸款的規定嚴格,政府嚴打炒房,將土建融的利率調高,且成數降低,不過大多數需要土建融的多為建商居多。

土地分為哪幾種?利率、成數有差嗎?

土地不光只有蓋房子的那種,其實土地還有各種不同的用途,並且被劃分成了幾個種類,例如蓋房子、蓋停車場、用於建設的叫做建地;種蔬菜、水果、畜牧的叫做農地;工廠、工業發展的土地叫做工業用地;森林、種樹木的叫做林地;像是國家公園的那種叫做保育地;最後還有專門為了保障原住民權益的原住民保留地。不過其實比較常見的土地貸款也就三種,分別為建地、工業用地、農地。

那麼以上幾種不同用途的土地,不僅地價有差,就連貸款的利率與成數也有差,若大概區分的話:貸款利率最低的土地為建地 < 工業用地 < 農地 < 其他土地種類。可貸成數是以建地 > 工業用地 > 農地等,最後就是其他的土地種類。
土地貸款成數原因

土地借款 民間與銀行哪個最划算?

一、 利率

銀行的利率大約落在年利率2%-6%之間,分別為建地2%至4%左右,工業用地3%起、農地為2.5%至6%,但如果你是向農會申請農地貸款,並且有農會會員的話,那麼你的利率還能再降低,大約1.5%起。

民間的利率則要以不同的借貸機構為主,但若以龐德隆為例,月息1%起,不論是農地、建地還是工業用地都一樣。

二、 成數

銀行的成數大約在5-7成,不過是依照銀行評估的土地價格去計算的,並非買賣價,這點借款人要注意。舉例來說:如果你擁有一塊價值3千萬的土地,但是銀行鑑價後認為此土地僅價值2千3百萬元,那麼你的可貸金額是以2千3百萬X成數後的金額。

民間的成數大約落在7-8成,最高甚至能到9成,但一樣也是依照鑑價計算,並非買賣價格,不過由於民間借貸機構的評估標準較為寬鬆,因此會比銀行評估的金額高,且由於成數也較高,因此你能在民間用同樣的土地借到更多的金額。

三、 申請條件

銀行的申請條件較為嚴苛,除了需要準備收入證明外,還需要有良好的信用分數,並且要固定的與銀行往來,像是固定存款、使用信用卡等,銀行需要評估你的借貸風險值,一旦超過銀行認定的風險,那麼你就會被拒絕申貸。

民間的申請條件就很寬鬆了,以龐德隆為例,除了不需要收入證明外,就算信用有瑕疵也可以申請,也不需要看存摺,只要土地有價值就可以申請,因此還能縮短撥款時間喔!

四、 撥款速度

銀行的撥款時間大約需要等待1星期至1個月,主要取決於借款人本身以及土地的條件好壞,因此從申請到撥款,需要至少7天以上的時間,也就是說向銀行借款不可以在有急用的時候,例如股票投資失利,明天就要補錢。這種情況是絕不允許等待的,因此只有在時間充裕的時候,才建議向銀行申請土地貸款這種大額的借貸項目。

民間的撥款時間最快3天就能將現金拿到手,由於審核時間大幅度縮短,使得送件至地政事務所設定抵押的效率提高,只要設定完成就能立即撥款。加上利用現金撥款的方式,借款人能及時取得資金,還不需要多跑一趟,或是從ATM領錢,被限制提領額度。

申請土地借款有哪些眉角需要注意?

不管你申請的是哪種借款,有幾點是你必須要注意的!
首先,借款人應當衡量自身的能力,有多少還款能力,借多少錢,不要因為一時急用,或是覺得既然可以貸款這麼多,就隨便借,一定要以能將欠款還清為前提,否則有可能會因為遲繳沒錢繳,而讓傳承下來的土地化為烏有。

其次,並非所有土地都能申請貸款,例如持分土地,如果你的持分比例過低,難以申貸成功,除非你貸款的目的是將其他持分買下來,那就另當別論。再者如果你的土地面積過小,例如不到15坪,也難以申貸成功。並不是有土地、可買賣就能申請貸款,機構會依照土地實際情況進行審核的。

土地已經借過一次 還能再借嗎?

如果你的土地已經被抵押過一次,還是可以繼續申請借款,也就是土地二胎貸款。那土地二胎銀行可以辦嗎? 有,但是很少,且通常需要有良好的信用分數才能申請,可借貸的額度更低,貸款期限更短。

因此若你有土地二胎貸款的需求,可以找龐德隆幫忙。
民間土地二胎的申辦方式,是將你已經申請過貸款的土地,再次送件至地政事務所,設定第二順位抵押貸款,並且將評估初的可貸金額,扣除之前貸款尚未清償的部分,就是你土地二胎可取得的借貸額度。

哪些種類的土地很難成功貸款?

雖然不動產可以申請抵押貸款,但不同種類土地因為性質、位置等因素,價值上有非常大的差距,有些幾乎不可能被銀行接受,根據區域計畫法分類的各種使用地,交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安等用途,不論是價值不足還是公共用地,都不適合拿來借貸

各類土地貸款條件比較表

建地 農地 工業地 林地和山坡地
分類說明 都市計畫住宅區,非都市計畫甲種、乙種、丙種、丁種建地 提供農地、林地、養殖、畜牧等使用的農業區和保護區。 特種、甲種、乙種、零星工業區和加工出口區 都市計畫保護區、風景區等,非都市計畫森林區、保育區、國家公園等。
放款利率 2%-4% 2.5%-6% 3%起 4%-6%
放款成數 最高8成 6-8成 最高8成 4-8成
還款期限 最長20年 最長20年 最長20年 最長10年
申請限制 附上建築計畫書。 附上經營計畫書,農會須成為會員。 附上開發計畫書,閒置工業地降低成數。 除了山坡地保育專案,銀行基本不受理。

為什麼銀行土地貸款不好過?

銀行通常較願意受理建造建築物的用地,如果沒有特定目的,單純為了資金週轉申請借貸,銀行可能會因為下列原因拒絕承辦。

  1. 不容易做好管理:面積較大缺乏遮蔽,承做機構需要定期檢查現場,記錄當下狀況,增加辦理業務的人力開銷。
  2. 空地的審核門檻高:銀行審核的一項重點是用途,使用計畫、還款來源會影響金額、利率,沒有用途難以取得好條件,成數一般最高只到5成。
  3. 擔保品條件不佳:由於使用分區和用途,市場上的流通度和接受度有好有壞,周遭建設、發展前景也在考慮之內,即使是位於同個區域的多筆用地,評估價值仍可能出現極大的差距。
  4. 承受較大風險:無法保證還款期間不出意外,例如其他人在上面蓋起建物、故意炒作地價等,所以會嚴格限制條件,盡量降低風險。

銀行開辦土地貸款方案

兆豐 陽信 土銀 合作金庫 第一銀
專案 購地/興建廠辦貸款 空地融資 建築業購地貸款 購地貸款 建築融資
額度 最高購買工業地取得成本7成 最高空地時價7成 最高取得成本7成 評估價值9城且不超過取得成本7成 鑑估建築基地放款值以內
期限 最長20年 最長3年 最長5年 最長5年 最長3年
說明 協助企業或個人購買工業地、廠房。 提供信用良好客戶融資借款,土地應具開發價值。 法人或自然人購置建築用地。 法人或個人購買建築基地興建房屋。 信用、財務、營運正常企業購置建築物基地。

持分土地可以貸款嗎?

持分地是指土地所有權人至少有兩人,分成分別共有和公同共有兩種持有方式,分別共有是所有人取得一定比例產權,公同共有是所有人一起擁有所有權,總而言之每個人手上都沒有完整產權,為了避免後續紛爭,向銀行申貸時一定是所有人出席,有人不同意就無法核貸,如果你有分別共有的部分,可以自己向民間借款申請,僅憑持有比例即可辦理,不需要諮詢其他人意見。

土地二胎貸款該如何申辦?

這非常簡單,就跟申請一般土地貸款是一樣的,在龐德隆申請只需要準備以下資料,就能申辦,且三天內撥款喔!
資料如下:

  1. 身分證與第二證件(健保卡、駕照)
  2. 印鑑章
  3. 土地權狀

並且通過以下步驟就能輕鬆申請:

步驟一:申請
向龐德隆劉副理聯絡,可以撥打免費專線:0800-891-168,或是加入LINE好友進行線上聯繫:@PL168,專員與您一對一問答,有任何問題都能及時提出獲得解答,效率第一。

步驟二:估價
提供您的土地權狀、謄本,可線上拍照上傳或是傳真,替您免費估算土地的可貸款金額,估算完成後提供初步利率、可貸額度等。

步驟三:現勘
到土地所在進行現場勘查,確認物件沒問題,若土地良好,還有降低利率、提高額度的機會。

步驟四:簽約
若雙方確認沒問題後,即可進行簽約,由龐德隆專業代書做第三方公證,確保雙方權益,待合約對保後沒問題,由借款人親自簽約,安全有保障。

步驟五:設定
簽約完成後,會立即請代書將土地權狀正本及申請資料,交至地政事務所進行抵押權設定,接下來等待設定完成的公文批下來後,就會立即撥款喔!

步驟六:撥款
與借款人約定地點撥款,採現金撥款能更加靈活運用資金,不須多跑一趟銀行領錢,直接撥現快、狠、準。

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