房子抵押權設定Q&A!貸款設定用意為何?

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債權人對於名義人不移轉或占有,所提供的擔保房屋或土地,設定之價金清償權利,經契約擬定後向該轄區地政事務所,所辦理房子抵押貸款權設定之登記。設定之權利人保有一般債權的優先權利之外,還具有追溯性,若債權人尚未清償債務,房產經繼承或過戶,抵押權利人將保由原始權利不受任何影響。

抵押權的角色為何?

名義人:提出貸款的持有人,債務清償的義務人。
債權人:提供貸款的單位,取得抵押權的人。

普通抵押權與「最高限額抵押權」有何不同?

普通抵押權:無限定上限求償金額,債權方能提供的債權追討皆可上加。
最高限額抵押權:設定最高上限的求償金額,求償範圍包含銀行債務、支票、信用卡、房貸利息或消費性貸款等。

抵押權設定期限多久?

1.普通抵押權:
根據民法中的地880條規定:抵押權擔保債權,請求權會因實效而消除,例如在時效消滅完成後,5年內沒有執行抵押權者,其視同消除。因此抵押權人持有的抵押權擔保債權,如遇時效消除時,依法可在5年內執行抵押權,倘若超過5年,則依法視同消除,不可再行使抵押權。

2.最高限額抵押權:
根據民法中地881-15條規定:最高限額之抵押權所擔保債權,如遇時效消除,最高限額抵押權人依法規可以執行,可以拍賣抵押之物品。如遇到已超過5年,其債權不再歸屬最高限額抵押權所擔保範圍,最高限額抵押權仍持續存在,主因最高限額抵押權所擔保債權,還是有繼續發生的可能性。

房子抵押貸有哪些特性?

1.保障債權人
當債務人無法在規定時間內繳付本金或利息時,債權人可以向法院申請拍賣房子,拍賣後取得的錢,法院會按照借貸金額歸還給銀行或債權所有人,扣除後剩餘的錢會還給債務人。

2.債權人優先權
當執行拍賣的房子中債權出現有兩者以上時,此時拍賣後取得的現金會依照順位的優先權逐一清償,例如銀行的20年房貸通常都是第一順位,債務人在銀行之後申辦的二胎房貸,就是第二順位,法院會優先清償銀行後剩餘的部分再執行清償第二順位,以此類推。

3.債權歸屬性
抵押權屬於債權人持有的債權,當債務人清償債務後,雙方已結束債務關係,通常還款時也會同時塗銷抵押權設定。

4.債權穩定性
不動產的抵押權,不像一般信貸或是個人小額貸款,債權人持有不動產債權時,不需要擔心債務人跑掉,若債務人惡意失聯,債權人可以執行法院拍賣房屋。

5.債權追朔性
若債務人將設定抵押權的房產轉賣或贈與他人,依民法規定,抵押權依然存在,債權人依然可以執行法院拍賣,債權不會因此消失。

抵押權設定需要準備哪些文件?

  1. 申請書
  2. 契約書正副本
  3. 抵押權權利書狀
  4. 義務人印鑑證明
  5. 戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本(三擇一)
  6. 身分證正本+印章
  7. 申辦規費

委託代書代辦抵押權設定需要多少費用?如何塗銷?

設定規費該如何計算?

公式:貸款金額*1/1000
範例:設定金額為500萬 5,000,000*1/1000=5000,委託代書辦理一般收取約4000-5000元的委託設定費。

銀行房貸:

當持有人將貸款清償後,可以向原申貸銀行單位索求清償證明書,至地政事務所辦理塗銷登記。

融資公司:

當持有人將債務清償後,融資公司提供代書製好之塗銷資料,至地政事務所辦理塗銷登記。

抵押權設塗銷需要準備哪些文件?

  1. 申請書
  2. 申請人證明文件影本
  3. 抵押權人印鑑證明&身分證明文件
  4. 他項權利書
  5. 塗銷同意書與債務清償證明文件
  6. 其他證明文件

抵押權效力範圍在哪裡?

附加一體物:不只有建築物本身,還包含和抵押物合為一體的附加物。
孳息:包含天然孳息與法定孳息,天然孳息是從動植物獲得的產物,法定孳息是利息、租金與其他法律上的收益。
租賃權:租借給別人的權利,抵押品拍賣後,租賃權和所有權一起轉讓。
物上代位:一物代替另一物的位置,就算抵押品消失,賠償金應該代為補償,比如損害賠償金、保險金等。

什麼是抵押權順位?

不動產可以同時設定數個低押權,分成第一、第二、第三等順位,代表優先償還的次序,拍賣不動產所得到的價金,根據該順位來進行分配,後位債權人只能拿到前位債權人清償的剩餘金額,當價金不足以還清所有債務,後位債權人只能取得不完整的款項。

設定抵押權的流程怎麼走?

申請:申請人遞交相關文件,由收件人核對身分,加上收件號數、收件日期、收件人員章。
計費:核算登計費、書狀費、逾期申請登計的罰鍰,列印繳費單。
收費:申請人完成匯款後給予收據。
初審:檢查查封、預告等地籍資料,確認申請書填寫資料正確,審查通過後將移送複審。
核定准登:完成複審後,在申請書簽名並簽上日期,相關系統內輸入准登。
列印書狀:案件與電腦檔案校對無誤,就能印出權狀,蓋上機關印信、簽字章。
歸還文件:申請人領取所有文件時,要在收件簿蓋章並簽上日期。

設定登記的申請方式是什麼?

臨櫃申請:前往各地區地政事務所辦理。
跨所申請:民眾可到縣市的任何一個地政事務所申請,超過10連件的大量案件,以及不能跨所辦理的項目則不在此列。
跨縣市代收:民眾到各縣市地政事務所送件,代收人員審核送件人的申請,然後把申請書、需要文件以郵寄方式,送到土地管轄所處理相關事宜,等到案件完成登記,再把相關文件寄回去給申請人。

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