二工宅加大空間很有用?避免二次施工變違建!

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民眾挑選房屋時,可能碰到二次施工問題,簡稱為二工,不論預售屋或成屋都曾出現這類情況,有些建商為了招來買氣,會另外擴大有限空間,並在銷售時強調公設種類多,不過使用用途和實際用途並不一樣,恐怕會產生安全和違法疑慮,如果有一天被別人檢舉,就得拆掉多出來的部分,二工宅帶有一定風險,看屋時小心注意細節,以免交屋後才發現爭議。

二工是什麼?

建商推出新建案的準備過程中,需要申請建築執照,後面就能買賣預售屋,交屋前需要申請使用執照,政府單位檢驗已完成的建築物,看整體規劃有沒有和申請建照的資料一樣,確認完畢便會核發使用執照,建商拿到使用執照才能交屋給買家,如果在原訂規畫外增加其他項目,而且拿到使用執照後二次施工,這些項目未算入容積率、權狀面積,改變設計圖原有內容,就會變成部分違法。

二工分成哪些類型?

1. 違規使用

實際用途和使用執照登記項目不一樣,可能妨害逃生安全相關路線或設施,若出現這些狀況,民眾若向主管機關檢舉,屋主被要求必須回復原本用途,反倒造成權益受損。

2. 違章建築

建築法規定,建築物所有權人或使用人應維護合法使用、設備安全,原本應該應該申請建照、雜項執照,卻沒有申請,自己增加建築面積、高度等,就會構成違規情形,將由屋主承受法規的合法使用義務。
民眾若檢舉違建,屋主必須繳納罰款,負起責任回復原狀,因此交屋時,買家最好檢查看看,房子有無二次施工、變更用途,交屋後才不會保留違建,最後因違反法規吃罰單,同時面臨強制拆除、修復損失。

房屋哪些地方可能進行二工?

  1. 社區大廳: 1樓的車道空間、機車停車格改建為大廳,機車和汽車一起放到地下室。
  2. 頂樓:原本作為機電水箱設備的頂樓屋,改建為健身房、閱覽室。
  3. 蓄水池、停車場:消防蓄水池改建為游泳池,汽車停車場改建為視聽空間。
  4. 陽台外推:將陽台和客廳之間的隔間拆除,擴大室內空間,改變建築物的容積樓地板面積,按規定應向政府機關申請執照,不可以擅自拆除。
  5. 房屋夾層:在天花板和地板中間蓋一層地板,增加使用空間,由於法規限制夾層總面積,建商會刻意設計室內挑高3米6、4米2,然後再增建夾層。

如何防範買到二工房屋?

1. 詢問案場人員

參觀預售樣品屋時,就能直接問現場人員,建商是否會給建物進行二次施工,並進一步問清楚詳細內容,例如包含哪些改建區域、程度是否達違章建築。

2. 檢視設計圖

成屋能直接勘驗是否相符,一一確認合法建物範圍,但預售屋沒有實體,看不到現場屋況,因此買家可以拿建商提供的平面圖對比廣告圖,看看兩者有無不同,廣告圖所標出的公設部位,應該完全符合平面圖上的位置,假如空間對不起來,可能就是建商未來二次施工的區域,
即使圖面上標註僅供參考,和合約沒關係,也不能就這樣放過,一旦寫下是某個用途,就要根據那個用途使用,車道就要給車行駛,不可以是公共大廳,想買預售屋的人,記得把所有銷售資料保存下來,並問清楚會不會有二次施工,想買新成屋的人,可以向建商要求建物竣工圖,再另外申請建物測量成果圖,戶相對比看看,若發現不同的地方就要警惕了。

3. 小心簽下二工同意書

有些建商為了躲避法律問題,會在合約書上另附二次施工同意書,可能用含義不清的條文誤導消費者,所以閱讀時要小心,簽署合約書後,等於和建商達成二工協議,如果民眾檢舉房屋改建的區域,因而被拆除,屋主就要擔下所有問題,建商也不可能另行補償。
其實許多預售屋蓋到後面一半,都會因為預算或設計問題,自己改變一部分規劃,也有些情況是政府修改法規,導致建商不得不二次施工,如果出現相關通知,應該仔細看修改內容,以免日後權益受損,買家自己最要緊的是,簽約時不要同意二次施工或變更用途,並在交屋時仔細檢驗,對比建商執照平面圖,是否符合建物格局、設施,確定沒有出入,後面才不會違反建築法,自己多繳罰款,還要花錢修復違建。

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