房子壽命很重要! 你買的房子還有多少耐用年限? 小心買了房子住不久!

台灣老房屋大樓

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一間房子你覺得可以住多少年?30年?40年?50年?還是100年?台灣有很多百年建築、古蹟但那大多都不是拿來住的,而是屬於紀念與觀賞價值。在房價高漲的今天,面對高攀不起的房價大多數人不會沒事跑去換房,傷錢又傷時間,繁忙的生活步調哪有空在那邊挑風水寶地,所以衍生出了不少問題,接下來你們就會了解,為何台灣會需要進行都更、危老重建等政策。

有哪些房屋結構種類? 耐用年限多少?

房子都會有所謂的耐用年限,因此在購屋時會有折舊的問題,就像是新車只要一落地價值就會大打折扣是一樣的,只是房屋的折舊率比車子慢,且因為土地價格浮動的關係,房價也會有所不同。不同的房屋建築結構,也會為這棟房屋帶來不同的折舊算法。

一般我們台灣最常見的建築結構就是鋼筋混凝土,簡稱為RC結構,其物理的耐用年限為50年;在來高階一點的結構就是鋼骨混凝土結構,簡稱SC,經常用於工廠、廠房等,物理耐用年限為50年;而我們的高樓型住宅會用到的是鋼骨鋼筋混凝土結構,簡稱SRC,非常耐震且堅固,但是造價昂貴,其物理耐用年限號稱可以到70年。

什麼叫做物理耐用年限?

與物理耐用年限不同的是「社會耐用年數」,也就是根據都市變更計畫、人口、環境、物價、地價、房價等多種因素,導致提前拆除或是重建時的建築壽命,通常過了30年的建築就會被認為是可拆除並進行重建的。而物理耐用年限就是房屋建築結構的用材以及建築工法所造就的房屋自然壽命,其實上述所說的50年耐用年限,其實也是只是個大概,實際年限恐怕更長。

為何會有危老危機? 買房時你需要注意什麼?

在以前的台灣,房價沒有這麼誇張的時候,加上台灣正在經濟起飛階段,因此房屋的耐用年限經常就止步於「社會耐用年數」,也就是說因為一些社會因素,使得房子被拆除,但並非到不堪使用的境地。
但是現在房價是一天比一天高,許多人根本買不起房子,或是為了能夠住在精華地段,因此選擇購買相對較便宜的老公寓、老房來住。面臨高房價以及高空屋率,加上少子化等危機,一般民眾對房屋的需求和之前早已不同,換屋的機會越來越少,因此一間房屋一住就是20年、40年甚至更久,因此房屋的耐用年限逐漸從「社會耐用年數」轉變成以「物理耐用年限」為依據。

然而在這樣的情況下會有哪些可怕的事情發生?那就是老屋、老宅充斥,為了住市區而沒有注意到房屋的年限,且一住就是很長一段時間,這會造成居住安全以及日後的成本問題,因為修繕、維持等費用,只會隨著時間的推移越來越多,所以民眾在購屋時一定要注意房屋的耐用年限問題。

危老條例是什麼? 我應該怎麼申請危老重建補助?

為了居住上的安全,政府推出了危老重建、都市更新、老屋翻新等不同為了老舊房屋所提出的方案,三者的差異在於危老重建是將房屋整個打掉,在原來的基地上進行重建,且不論在小的基地都可以蓋房;都市更新則是考量到管線、耐震、都市美化等因素,將房屋拆除進行重建,但需要經過一系列的審核,限制較多;老屋翻新則是將中古屋重新裝潢,並補強基礎建設的部分,讓房屋重新活起來的概念,通常主要針對家中成員變動等因素而重新裝潢。

危老條例的資格必須符合以下幾項:

  1. 建物必須為在都市計畫地區之內。
  2. 不具有任何歷史意義,也沒有歷史保存價值的建物。
  3. 具有危險性且老舊的合法建築。

評估的標準主要依照政府訂定的標準去評估,但大致上只要屋齡超過30年並且其耐震程度未達一定標準者,就可被認定為危老建築

危老重建有哪些優點?

  1. 容積獎勵:可將建築的基地擴至原來的1.3倍基準容積,或是1.15倍之原建築容積獎勵。
  2. 放寬建蔽率且有高度管制:建蔽率的放寬制度以住宅區的基地為限,而高度管制則依照地方政府訂定的標準。
  3. 減免賦稅:只要你在111年5月9日之前申請危老重建,可以在重建期間免徵地價稅、重建後2年內地價稅及房屋稅減半、重建後未轉移房屋所有權者,可減半房屋稅徵收延長至10年。

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