預售屋房貸原來是沒蓋好就先買房子?會不會比買新成屋、中古屋來得划算呢?

房仲銀行專員在介紹,預售屋新成屋

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買房的人一定對怎麼買最合算,充滿各種各樣的疑問,市面上最基本的購屋方式分三種,有預售屋、新成屋與中古屋,預售屋是領了建照,卻還沒有起造的房子,買家先簽訂契約買下來,蓋好後就可以直接拎包入住,新成屋是屋齡2年內的新房,沒有被人預先下定,建物主體全部蓋完,看得見全新成品才上架出售,中古屋是屋齡超過5年的舊屋,而且有被之前的居民使用過,因為折舊的關係,價格通常比較便宜,這些種類的房子既然不同,針對的客群也不太一樣,全看買家的預算和喜好來進行挑選。

一、買房頭期款有分一次繳和分散繳兩種

買下預售屋,首先就要繳交5-10萬當作訂金,確認購買完成簽約之後,再次付出簽約金、開工款,三項總共加起來,大約到達房價的10%-15%,在蓋屋的途中,還需要攤還10%-15%的工程款,以上這些款項都是由買家自掏腰包,剩下70%先由銀行代為撥款繳清,之後才是房貸的分期付款,買新成屋或中古屋的話,一開始就要付擔房價的30%當作頭期款,因為要求的資金比較龐大,存款不足不容易一次繳清,改買預售屋就等於分散支付頭期款。

二、需要考慮的危險因素不同

預售屋、新成屋需要規避的危害,有耽誤交屋時間、建商修改設計、建築工程爛尾、成品不佳等問題,像是建商中途跑路,還沒蓋好的房子直接變成爛尾樓,多年積蓄付諸東流,或是出於某些意外原因影響,延緩房屋的交付日期,買家又要提心吊膽地等待,或是施工品質不穩定,最後成品和原來設想的情景有巨大落差,都是會讓人再三猶豫的原因。
中古屋所要面對的風險,有使用折舊、仲介詐欺、屋主不實等問題,像是房子老舊,有些功能不堪使用,住起來舒適度自然比不上新房,或是仲介作為中間人,沒有盡到溝通雙方的責任,隱瞞重要訊息,讓買家購買有問題的房子,甚至可能犯下偽造文件、私吞款項等嚴重行為,或是遇到的屋主是冒充的,根本沒有建物產權,不但交易沒有成立,還被騙走一筆錢。

三、面對的交易對象有差別

預售物和新成屋的買賣雙方是買家和建商,由兩者完成交易,中古屋則是買家與屋主交流討論,中間可能還有仲介做協調,所以是一個三方面的關係。

四、構成買賣的門檻不一樣

建商要銷售新屋的話,一定需要持有合法的建築執照,證明蓋的房子不是違建,如果是中古屋,屋主就要出示所有權狀,表示他有買賣的權利,賣出後將權狀交給下一任新屋主。

五、需要等待的交屋時間不一致

預售屋是沒有成品的房子,因此就算早早買下了,要是等待一段時間施工結束,才有辦法交付實體,新成屋和中古屋是蓋好一段時間,買賣雙方完成交易後,隨時可以交屋,比預售屋快速很多。

六、房貸期限可能產生變動

買家年齡將影響可貸年限長短,一般來說,借款人年齡和借貸年限相加,一定要少於銀行規定的數字,大部分的二胎房貸都有起碼20年的時間,甚至有可能拉長到30年,但假如年紀太大的話,拿到這麼長的期限機率就很低,另外,初次買房的人,可以申請1-2年的寬限期,在此期間內,不必馬上還本金,能付出利息即可,對剛買房的年輕人來說,可以適度地減輕債務壓力。

七、其他可能的優缺點比較

  • 是否可以大規模修改:預售屋的其中一個優勢,是可以針對客戶的要求,更改格局規劃的設計,被稱為「客變」服務,由於建物尚未進入開始興建的階段,客戶有辦法根據個人喜好、生活習慣等,自己分配空間的運用,換掉牆壁和地板的材質等,除了酌收材料費之外,不會被建商另外收取大筆費用,相比之下,新成屋和中古屋的格局已經固定下來,若要進行大幅度裝修,屋主將要付出一筆可觀的鉅款,才有可能獲得同等效果。
  • 房屋架構有沒有優化:預售屋和新成屋都是根據最新法規建造,安全上比較有保障,而且設計上跟隨最新技術調整,比較合乎現代人的居住方便,像是民國88年之後,規範的防震係數有所提高,在此之前的建物,比較沒那麼抗震耐用,如果發現中古屋裂縫幾乎朝45度角伸展,那就是結構已經被損害了,很難再次承受第二次大地震,此外新屋的安全設備會更齊全,逃生路線的位置會更清楚。
  • 公共設施能不能挑選:預售屋沒有成形,所以住戶無法預料完成後,社區將呈現什麼樣的面目,例如停車位、電梯、交誼廳、健身房、游泳池等,有可能不在買家規劃的部分裡面,但買房的時候卻必須連帶付費,對住戶來說,反而覺得是把錢花在沒有必要的地方,新成屋和中古屋則早就建好,社區裡面包含哪些設施,全都看得一清二楚,像生活機能、鄰居、可用功能等周遭環境,可以被買家事先了解,不用擔心買到不喜歡的設備,或是入住後才發現不滿意整體環境。

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