聯徵信用評分是什麼意思?申請房貸之前要準備哪些功課?

拿筆簽約的專員

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借款人申請房貸的時候,知道銀行最看重什麼東西嗎?除了房子本身之外,同樣需要審查借款人的條件,其中信用評分更是左右結果的關鍵,能對案件能否順利通過審核產生重大影響,假若借款人的信用評分不佳,就很難獲得對方的同意借款,因此培養出好看的信用分數,對於要買房的人來說,是刻不容緩的優先事項。

什麼是授信信用評分?

信用評分在聯徵紀錄上顯示出來,而聯徵紀錄是代表個人信用的重要文件,上面會顯示過去的借貸還款紀錄、信用卡資訊、票信資訊以及聯徵的調閱次數等,這些條件綜合起來就變成信用評分,若是聯徵調閱太多次,會讓銀行以為借款人信用狀況有問題,而對核貸產生疑慮,因此尋找配合的機構時,不要接洽太多家,基本上詢問3家以內最合適。
銀行希望借款人有穩定的還款能力,因此信用小白是最不受歡迎的客戶,信用一片空白的話,很難確認信用評分與財務狀況,若是想要培養自己的信用,開戶辦理信用卡是最快的方式,不需要很高的額度與太複雜的功能,每段時間固定刷卡消費,再準時還款,就能打造良好的信用評分,而且辦卡和申貸不一樣,分屬不同的部門,就算調閱再多次也不會影響房貸。

房貸類型之間有什麼區別嗎?

金融機構所推出的商品各式各樣,但其實內容不會和一般貸款差異太大,像是所謂的遞減型,就是另一種還款方式,從每月償還固定金額的本息均攤,改成優先還本金的本金均攤,後面要繳的利息就減少了,理財型比較特別一點,把房子抵押出去,每月繳利息,方便隨時借款,提供資金給借款人做其他使用。至於青年首購貸款,則是公股銀行配合政策開辦的項目,優惠有可貸到8成,額度最高800萬元,期限最長30年,利率則是定於1.4%-1.5%,當初設立的目的,就是為了提供更低的利率,但是現在的環境低利四處橫行,某些銀行的條件可能差不多,因此申辦前可考慮哪間方案比較合用。

關於貸款的專有名詞有哪些?

  • 貸款成數:承辦機構決定借出房屋價格的幾成額度,例如看地點的話,台北可能貸到7-8成,都更地區有發展性,成數也會提高,另外還看周遭的生活機能,旁邊有醫院、寺廟、殯儀館等嫌惡設施,對生活品質造成嚴重影響,成數就會下降。
  • 利率:借貸計算的利息,各家機構跟隨央行的措施,都有一個基準利率,再作加碼調整,例如去年利率在1.5%-1.6%之間,央行進行降息之後,現在大約在1.3%-1.4%之間,通常利率3、5年內不會變化,差距很微小,經過長時間才有明顯更動。
  • 還款年限:花費多久的時間清償借款,最常見的標準是20年,近來為了鼓勵年輕人買房又推出30年,至於40年則是幾乎不可能落實的數字,基本都會限制在借款人80歲之前還完,就算有30年的期限,也應該考慮退休時間、收入減少等問題。
  • 寬限期:除了還款年限,另有一段只還利息,本金延後償還的時間,若是信用良好、往來正常的客戶,能獲得2、3年的寬限期,雖然前期比較輕鬆,由於本金分攤到其他月份,後面的還款負擔將變得比較沉重。

銀行的申貸流程是什麼?

借款人決定好要購買的房子,攜帶身分證件、財力證明、契約書前往銀行,填寫遞交申請書,承辦機構將評估物件價值,同時調閱聯徵紀錄,大約花費3-5個工作天,這些資料會傳送到徵信部門進行審核,兩週之後就有結果,若是成功過件,接下來進入對保的流程,告知利率、年限、額度等相關資訊,正式簽訂合約書。
一個不能缺少的環節,是把房子的抵押權設定給對方,無法還款時由債權人拍賣處理,這部分聘請代書或是利用履約專戶管理,確定房子已經過戶,並且完成設定以後,錢才會匯住指定帳戶,讓借款人完成購屋,所有過程大約要經歷1個多月

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