要如何解除私人設定? 被民間設定後可以向銀行貸款嗎?

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被私人設定的原因有很多,不過大多都是因為向民間機構利用房屋、土地等不動產抵押借款後,所留下的抵押權設定,會設定的原因是因為債權人擔心借出去的錢無法收回,而需要一個價值相當的擔保品,確保日後如果債務人違約,債權人依然可以收回本金,不會賠錢。可相信有人到銀行申請房貸時,卻發現房屋被私人設定了,導致銀行無法過件,那應該怎麼辦呢?其實要解除私人設定,除了還錢塗銷外,還有別的辦法喔!

房屋被私人設定的原因?

除了跟民間機構貸款而被設定之外,還有以下幾種情形:

  1. 向親友借錢,擔心你會倒帳,所以設定你的資產做為保障。
  2. 有親友偷偷拿著你的房屋權狀向民間機構借錢。
  3. 這間房屋是繼承來的,其他兄弟姊妹擔心分不到遺產,因此設定房屋,確保能拿到該拿的遺產。
  4. 自己開公司後,廠商擔心債務被倒帳,而將你的資產進行設定保障權益。

為什麼私人設定後銀行不願意借錢給你?

有些人可能直到要向銀行申請貸款時,才發現房屋已經被私人設定了,所以會好奇,房屋如果被私設還能向銀行貸款嗎?答案是不行喔!
一旦房屋被非銀行的機構,或私人設定了抵押權,基本上銀行都不願意再貸款給你了,箇中原因為以下兩點:

1.銀行無法放心代償民間貸款

如果你無法還款,房屋就會進入法拍,而拍賣後的所得就會依照你被設定的金額償還給放款機構,因此除非銀行代償這筆貸款,否則將不予以承辦新的借貸。可是如果你申請貸款是為了要還其他銀行債務的話,因為銀行之間可以資訊互通,只要找指定的代償銀行,就可以申辦成功。可由於民間機構資訊難以掌控,銀行不確定你在民間的借款額度及是否有其他還款困難的情況等,因此擔心代償風險高,而難以申請成功。

2.被掛上高風險族群的標籤

由於大多數的民間設定,都是因為向民間機構或其他私人借貸借錢的關係,而這類型的人也多為信用有瑕疵或是收入不穩定的情形,因此銀行對於有私人設定的房屋貸款,就會認定這個人是高風險族群,若放款將有極大的機率會被違約,所以這也是銀行不願意貸款給被設定過的房屋的緣由。

要如何解除私人設定?

重點就是要結清債務,民間私設的部分才能進行塗銷,不過沒有錢該怎麼辦?

  1. 將房屋賣出取得資金後償還民間貸款即可塗銷,且還能取得額外的資金活用。
  2. 與民間機構協商,表明想轉銀行,所以希望先將抵押權塗銷,並利用銀行貸款來償還欠債。
  3. 將房屋過戶給親友,讓有能力償還貸款並且信用良好的親友,以他的名義代替你申辦貸款,並將債務清償,幫助民間設定塗銷。
  4. 當然還有最直接的方式,就是將債務清償,不過沒錢怎麼辦?那就可以找專業理財顧問幫忙,替你制定量身訂做的理財規劃,向龐德隆專業團隊諮詢即可。

房屋被設定後需要轉貸銀行該怎麼做?

1.先塗銷、後貸款

只要將私設的部分塗銷後一年,即可重新跟銀行申請房貸,不過需要等待一年過後喔!因為只要房屋在一年內有被設定過,就難以向銀行申辦貸款,即便已經塗銷了也一樣。

2.找專業公司幫忙轉銀行

如果你的條件符合銀行房貸的審核資格,也就是信用良好、收入穩定,具有正常、穩定的還款來源,那麼在尚有民間私設的情況下,向第三方專業機構會提供資金代償原來的民間,在取得抵押權後塗銷,透過第三方機構申請銀行貸款,並將從銀行取得的資金償還給第三方專業機構。

申請塗銷步驟流程

1.向債權人申請取消抵押權並準備以下文件。

  • 需取得債權人的雙證件及印鑑證明
  • 抵押權塗銷申請書
  • 債務清償的證明書
  • 他項權利證明書

2.到地政事務所辦理塗銷登記

取得債權人的塗銷同意後,即可到地政事務所進行塗銷,並須具備以下文件。

  • 土地登記申請書
  • 債務清償證明書或抵押權塗銷同意書
  • 他項權利證明書的正本
  • 雙方身分證件、印章
  • 債權人的印鑑證明
  • 申請人的身分

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