想當房東要注意小心地價稅上漲! 房屋轉出租後地價稅如何計算?

婦女在簽署資料文件

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有關房屋出租是否會影響稅率,這邊就告訴各位有關地價稅徵收的方式,以及更改房屋使用情形後,將會影響到的層面。

地價稅概況介紹

地價稅的徵收方式為年繳,每年11月就是地價稅的徵收月份,課稅的計算期間為1/1-12/31,稅率則根據土地使用目的而有所區分。

一般稅率

通常不論是出租或營業用都使用一般稅率的徵收方式,而依照地價會分為6個級別,每進一個級別,就會有累進稅率,第一級為10‰稅率、第二級稅率15‰、第三級25‰,依此下去直到第6級,更多詳細可以上內政部官網查詢。

特別稅率

分為自用住宅稅率、國民住宅用地、勞工宿舍用地、公有土地等等,人們最常會遇到的就是自用住宅稅率,也就是土地上的建物屬於自用住宅,並且設有戶籍,就可享有稅率2‰的特別稅率。

如果明年想將房屋轉出租 地價稅會如何計算?

根據稅務局表示,之前台中有位先生希望將名下一筆土地上的所有建物,從明年起將自用住宅改為出租使用,而目前他所繳納的地價稅為自用住宅稅率,由於他不了解改為出租後地價稅會有何差異,因此向稅務局提出疑問。

而稅務局表示,目前尚未改成出租用的住宅,即便現在正在裝修中,但依舊是使用自用住宅稅率,直到明年變更為出租,並且一整年都將會是出租狀態的話,那麼自用住宅稅率將會變成一般稅率。如果在裝修期間又覺得不想出租了,那麼明年還是可以享有自用住宅稅率。

如果土地不符合特別稅率的條件,那麼稅務局就會根據通報的資料,在隔年調整稅率並且通知納稅人將改為一般稅率。

取得自用住宅稅率的條件?

如果想要取得自用住宅稅率,必須先滿足以下五項條件:

  1. 土地所有權人或其配偶、直系親屬需要在此地設戶籍登記。
  2. 房屋只能自住,不可有出租或營業的情形。
  3. 土地上所屬建物,其所有權人須為土地所有權人或其配偶、直系親屬。
  4. 都市土地面積不得超過300平方公尺、非都市土地面積不得超過700平方公尺。
  5. 土地所有權人以及其配偶、未成年受扶養之親屬,只能有一處土地適用自用住宅稅率。

更改徵收稅率需在多久前提出申請?

如果原定要出租的房屋,在裝修之後並未出租,並且也已經恢復自用,假如在這之前已經被稅務局通知隔年將更改為一般稅率徵收的話,想改回自用住宅稅率,只要在9月22日之前提出申請,那麼就還是可以重新申請自住稅率優惠。

房屋轉出租後 稅率差多少?

上述資訊已經告知各位有關地價稅的變更以及稅率問題,不過實際到底該如何計算來保障自己不會因地價稅而吃虧呢?這邊就用個簡單的例子告訴各位有關地價稅的計算方式,當然正確的數字還得依據你的自身條件去計算,不過想必看過之後你就會有個底了。

假如吳先生有一間透天厝,最近想改建成套房出租,不過今年尚無法出租,須等到明年2月才能正式招房客,而他希望可以事先得知明年將須繳交的地價稅有多少?

吳先生的透天厝底下那塊地約為122平方公尺,申報地價為每平方公尺16.5萬元,也就是說土地總價為2,013萬元。
若為自用住宅用地稅率計算的話,那就是:2,013萬元X 2‰=40,260元,這就是原來吳先生每年需要繳交的地價稅率。

一旦改為出租,那麼一般稅率的計算方式將會是:

2,013萬元-166.2萬元(累進起點地價)=1,846.8萬元(超過累進起點之地價)
1,846.8萬元 ÷ 166.2萬元=約11倍,適用第4級一般稅率計算,也就是超過累進地價10倍至15倍者。
2,013萬元X 35‰(4級稅率)-(166.2萬元X 0.175)
704,550-290,850=413,700元
也就是說,一旦吳先生將房屋出租,每年的地價稅將會變成41.37萬元。

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