房屋的公設比如何計算?大樓社區公設比在哪裡才是合理範圍?

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選購房屋時的一個必看重點就是公共設施,有些買家偏好低公設比,擁有更多自己可以自由使用的私人空間,有些買家偏好高公設比,享受大型設施帶來的各種樂趣,因為所有購屋族看重的項目不盡相同,所以公共設施成為一個非常重要的衡量標準,足以讓買家決定到底有沒有買下的價值,然而近來新建案的設備占比越來越高,也讓購屋族對於這現象越來越反感,煩惱著怎麼尋找更合適的居住環境。

什麼是公設比?

由多棟大樓組成的社區,裡面通常有上百、上千位住戶,其中便包含眾人一起使用的公共設施,比如電梯、走廊、大門口、管理室、避難室等,還有其他活動時進入的公共空間,比如健身房、游泳池、遊樂室、KTV等項目,當購屋族買房時,不只是買到居住樓層的坪數而已,還涵蓋了這些全社區共用的設施,變成是所有住戶的持分權,這些稱為大公,另外還有提供給部分住戶使用的空間,比如每棟樓的廊道、電梯間等,由樓內的住戶一起持分,這些稱為小公。

如何正確計算公設比呢?

共同使用設施的持分坪數/建築物總坪數x100%=公設比

當持分坪數的部分越高,總坪數越低,設備占比就會呈現比較高的數字,等於公共設施佔的面積比例大,但是公共設施多不一定表示比例就大,還要搭配大樓的面積來計算,現行比例大都在20%-30%左右,然而新建案有逐漸高漲的趨勢,北部甚至超過3成來到34%、35%,朝向4成邁進,一度造成眾人熱烈議論,至於比例會如此高的原因,在於台灣沒有在法律上設下一個上限,因此建商可以自由訂下公共設施的占比,主要是看市場的接受度高低。

公設比多少才算正當範圍?

一般而言,公共設施過多過少都會導致生活上的不方便,最好是介於28%-32%的區間之中,比較能讓大多數人接受,除此之外,多多觀察那些興建好的設施,是否合乎自己真正的實際需求,才不會白白浪費當初的購屋錢。
另外車位也是不能忽略的重點,注意權狀上登記的面積坪數,通常數字大一點
對屋主更有利,當面積小的時候,就表示其他部分作為公設的建地使用了,形成買到的公共設施變多,而讓非私用空間的比例提高,普遍而言,車位坪數大約是介於8-12坪之間,某些大樓可能超過13坪,當坪數不到8坪時,便要注意登記方法是不是有問題,所以才出現如此奇怪的狀況。

為什麼公設比不變,其他社區公共設施卻更多樣化?

當買家四處看新屋時,可能發現一個現象,那就是明明公設比相差無幾,一個建案擁有游泳池、交誼廳、健身房等豐富的娛樂空間,而另一個建案卻只有最基本的標準配備,這就不能不提到獎勵容積制度,一個社區的基地最起碼需要453坪,才有辦法增設公共空間,並且申請相關獎勵,增加原本的法定容積,使得建造坪數得以變大,獲得更寬敞的活動環境,對建商來說,妥善利用基地更容易賺取利潤,所以能夠建造的設施都會盡量蓋滿。

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