民眾所擁有的各類私產中，以房地產為價值最高的經濟資源，包含「建築物、土地」，在台灣也被稱作不動產，依照法規的解釋，不動產除了土地之外，還有地面上的房屋、定著物，擁有自由移轉的權利。不動產的定義比房地產更廣泛一些，定著物可能連帶林木、鐵軌、橋梁等設施，建物、用地應該算是不動產下面的細項。房地產可分成預售屋、新成屋、中古屋，若是用不動產的定義來看，預售屋只有設計圖，不存在具體的建物，沒有附著在地放，不被歸類在此範圍裡面，至於其他成屋，則同樣具有合法讓渡轉移的權利。 房地產具有什麼特色？ 【不可移動】不動產必須固定在地面上，無法隨意地移動到其他地方，所以買房時一定要考慮坐落的地段，好或不好都會大大影響價格，導致房市形成個別的地域性，不同的地區有不同的行情。【差異性】像是房屋格局、坐落位置、生活環境、週邊機能等條件，都會讓價格產生差異，無法模式化大量生產完全一樣的房產商品，只要條件稍一變動，變有天壤地別的差距，要定制相同價格有難度，因此應該先了解商品再來選購。【高昂的價格】房子是許多人花費大量時間、金錢，一生中不得不買的商品，價格非常昂貴，根據不同的需求，從百萬、千萬到上億都找得到，大多數人只承擔得起少量的房產，即使要多買幾間，也會經過仔細考慮才下手。【耐用時間長】除非是無法躲避的嚴重天災，讓房子一夕之間崩塌，否則通常使用壽命非常長，房屋年限可拉長到50、60年，土地幾近不會損壞，風險低且價值高，讓民眾更樂於投資房產。【無法切割】當買下一棟建物，就等於一起買下了周遭的生活環境、公共設施、鄰居素質等，這些要素很難分開看待，和房子本身的價值緊密聯繫，因此買房前建議再三確認是否能夠接受。【具有投資、消費功能】民眾買下不動產時，同時就是在進行投資，房子不僅可以居住，提供一個遮風避雨的場所，還能在房價上漲時，獲得資產的增值。 房地產交易的過程是什麼？ 商品的流動過程可分成「投資、生產、交易、使用」四個階段，若是套用到不動產上面，則是先取得足夠的資金，接著按照設計圖動工，房子興建完成之後，建商推案出售給買家，買家擁有了自由使用的權利，或是再次進行投資，將中古屋轉手銷售出去。 投資 剖析市場環境、投資目的等因素，尋找動用資金的管道，買下預備建造建物的用地，構思產品特色，並且安排一套完整的規劃，由於房產造價不低，一但動用到龐大資金，必定伴隨著高風險，週轉上需要多多注意。 生產 從提供設計圖、申請與領取建照、工程發包、開工與完工、申請與領取使用執照為止，便是整個生產的過程，因為缺乏一個統一的標準，目前還沒有辦法大量生產，成本因此降不下來。 交易 結束營造工程，就是包裝進行銷售，這一系列的活動中，包含規劃廣告企劃、定位交易族群、雙方議價、簽訂契約、報稅、移交產權、啟動銀行貸款，中間牽涉到眾多人員，運用到專業知識，而且大額交易有不小風險，情況可能變得很複雜。 使用 屋主一旦擁有所有權，在未來長達50、60年的使用時間內，應該背負起管理、維護的責任，留意房子的況是否完善，一直到轉手賣掉，才能脫離這個責任，由於耐用年限長，管理、維護變成最主要的工作。 房地產市場具有哪些特色？ 地方性 房市不像量販店，每個地區的價格都差不多，根據當地的供給、需求條件，一地會產生一地的價格，行情各不相同，了解當地狀況是購屋的必要參考。 供給修正慢 因為購地、施工等因素，從規劃到出售，起碼會延遲2、3年的時間，短期內無法快速應對市場，但若是以中、長期的眼光來看，仍然有靈活調整的空間。 需求修正慢 購屋需求會依照人口增減與所得高低變化，時間跨度可能到數十年，過程非常緩慢，當房價爬升到消費者難以負擔的程度，短期內無法快速反應狀況，將讓需求往下掉。 公共參與多 政府推出都市發展計畫、公共建設、相關法規，或是更改貸款、稅率等財務金融政策，將會變成買賣雙方的考慮因素，而對房市造成一些波動。 房地產出現高風險有哪些警訊？ 堅信房價不會倒 投資客的心態，大都是抱著房價會越漲越高的期待心理，不認為價格會出現暴跌的可能性，房市一旦走入只能漲不能跌的處境，就表示準備出問題了，想要保持穩定，一定先微幅下降然後上升，避免起伏差異過於劇烈。 房地產超過家庭總資產的一半 不要讓房產占比超過家庭資產的50%，建議分散在其他高、中、低風險的金融市場，投資客僅僅寄希望於房產賺取利潤，放棄其他方式，導致投資管道越來越狹隘，一旦房價下跌，資產將跟著縮水，調查顯示台灣的的家庭財產，有60%都押在不動產上面，形成危險的風氣。 租售比太低 年租金除以房價就是租售比，房價低的話，租金是一筆額外的收入，房價高的話，租金根本無法彌補購買價格，例如台北市的租售比就非常低，如果想藉由租金回收成本，至少要出租50年的時間，顯見現今房價之高，已經在出超民眾未來的收入。 自住族群難買房 都市地區往往是富人置產的理想地點，稍微有些財富的人，全往高房價的地方跑，至於鄉村地區的一般民眾，即使房價較為低廉，由於收入不夠豐厚，同樣承擔不起炒高的價格，容易引發民怨，催生反對的聲浪。 如何申辦二胎房貸？ 借款人若想要申辦，最好事先了解整個過程，才不會臨時出意外不知所措，重要的環節有「申請、審核、對保」三個部分： 申請後估價 借款人首先考慮資金狀況，決定好準備申貸的金額，慎重選擇承辦機構，依照申請方案定出的要求條件，備齊身分證、印鑑證明、收入證明、房屋所有權狀等文件，向承辦機構提交申請，若對方認為案件可以接受，接下來就會抵達現場檢查物件，拍照記錄下房產的面積、地點、狀況等條件，現場估價會花比較長的時間。 審核價值 承辦機構確認房屋的基本價值，以公告現值為準，評估借款人的申貸額度，放款成數大約在5成到8成的區間之內，條件非常優良的話，還有可能貸到9成，借款人必須提供完整的資料給對方審核，經過檢查沒有問題的話，就可以訂下申貸金額，讓案件快速成立。 對保後撥款 審核完畢後，承辦機構將通知借款人前來對保，雙方定好時間和地點，在當天碰面確認合約內容並完成簽署，如果是和銀行對保，會要求辦理開戶作為日後款項匯入的帳戶，在拿到資金之前，先把抵押權設定為債權人，抵押權名義上的金額會是借貸金額的1.2倍，到地政局辦理登記結束，承辦機構才會撥款。 龐德隆二胎房貸會很難辦嗎？ 龐德隆二胎房貸方案，只要有房且房屋有殘值即可辦理！不限信用瑕疵或收入不穩，不用財力證明，就算是警示帳戶一樣可以輕鬆辦理二胎房貸。…

假如已經在銀行或民間融資公司辦理二胎轉貸，另外出現資金缺口時，可以怎麼靈活運用房屋抵押貸款取得更多資金?轉貸是其中一個方法，就是把借貸從原機構搬家到另一家金融機構名下，一般來說，這種方式耗費較多時間與金錢，所以申請前最好考慮扣掉成本划不划算，值不值得申請，不過若真的符合需求的話，轉貸成功反而有助於減輕原本負擔的貸款利率，或取得更多放款金額，可以在進行資產配置時更加有效率。 什麼是房屋二胎轉貸？ 房子已經在銀行辦理過抵押貸款，然後又用同一棟房子找其他家金融機構A申貸，利用擔保品剩餘額度借出另一筆資金，抵押權依照承作借貸的先後次序設定於第二順位，這就是次順位房貸，二胎轉貸是將原本屬於A的次順位借貸轉移給另一家融資公司B，經過評估後，重新決定方案的可貸額度與利率，若房屋出現增值，說不定還能額外提供增貸，借款人與融資公司B簽下一份新的契約，未來借款人便按照契約上面的規定償還債務，擔保品抵押權仍舊位於第二順位，只不過承作機構已經從A轉移到B。 銀行二順位房貸有哪些問題？ 一、…

股市盛行的當沖玩法，在房市竟然也出現類似現象，立委楊瓊瓔在立法院經濟委員會表示，竹東有建商剛獲得建照不久，尚未進入開賣程序，代銷業者便在line群組上全部賣完，再由投資客轉賣給其他買家，直言「連樣本屋都還沒蓋，買房也能當沖，這樣可以嗎?」請公平會進行調查，公平會主委李鎂卻表示，公平會調查房屋交易，只能對虛假廣告、欺騙行為予以開罰。 代銷業者提早銷售，消費者買到溢價預售屋 楊瓊瓔所說的建商，才在9月由國民黨立委林思銘在立法院提出，昇益建設推出位於新竹縣竹東鎮二重埔的「星都匯」建案，總共有辦公室1051戶，8/4才發出建造許可，已經請託同集團的昌益仲介公司，在私底下賣出570戶，1個月內就銷售一空，每坪要價比周圍建物增加將近10萬元，也沒有事先備查。 楊瓊瓔說根據已知資料，代銷業者透過line群組銷售給投資客，接著投資客再和一般購屋族交易脫手，樣本屋都還沒看見蹤影，已經賣掉好幾戶，買房當成當沖操作，假如公平會置之不理，等於是幫忙作惡。 李鎂則說明，公平會在房屋交易過程中，只能就虛假廣告、欺騙行為懲處，楊瓊瓔直接反對，認為政府應該積極行動，這件事已經吵得不可開交，政府卻不聞不問，令人感到相當無言。 公平會曾經表示要動用神秘客，針對建商的虛假廣告來調查，立委邱議瑩也表示，聽聞建商為了抵制政府所派出假扮的神秘客，開始篩選客人，竹北不少建案特地閉門進行銷售，看房買預售屋的客戶，只能是建商所認定的VVIP、投資客，其他想買房的人，買下投資客持有的預售屋，公平會應該如何處理這種狀況?李鎂表強調，公平會向來將建商虛假廣告當作目標，建商行銷方式多樣化，公平會不只和內政部合作搜查，同時將從消費者立場出發搜集廣告資料，透過和銷售者面對面，看有沒有虛假情形，有很多方法調查廣告，依照不同狀況和行銷方式規劃，將滾動式進行修改，神秘客並非絕對做法。 相關房市時事新聞新知：…