建築執照就是建照嗎?建造執照和使用執照如何區分?

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只要開始蓋房子,一定要申請一份建築執照,證明施工的合法性,雖然看似和一般人的生活無關,不過對預售屋而言,有沒有建照影響很大,可能導致交易失敗風險,簽下購屋合約之前,可以先查看執照內容,下文就來教你如何查詢,並分析建照發揮哪些作用。

建築執照是什麼?

建築執照常被當成建照,建物施工之前,必須先向政府申請,經過檢核發出建照,才能合法動工,我們常說的建築執照,涵蓋的範圍較廣,其實還能細分成不同種類,根據建築法第28條規定,建築執照分成以下4種:

  1. 建造執照:建築物本身的新建、增建、改建、修建。
  2. 雜項執照:雜項工作物的建造,例如水塔、廣告牌、煙囪、游泳池、地下儲藏庫等。
  3. 使用執照:建築物施工完畢後,開始使用或變更使用。
  4. 拆除執照:建築物的拆除。

對房屋進行任何變更之前,都需要取得相關執照,所以不論是預售屋、成屋都有機會接觸使用,而在所有執照之中,建築執照關係最大,也最容易和建築執照搞混,接下來就先說明建造執照的用途。

建造執照期限多長?需要註銷嗎?

取得建造執照後,必須在6個月內開工,並且將開工日期、起造人及承造人姓名、住址、施工計劃書等,呈報給主管機關備查,6個月內無法開工,可以申請1次延期3個月,如果超過期限仍未提交開工日期,建照便會自動失效,開始動工後,無法在期限內準時完工,可以申請1次延期1年,如果不能完工,執照一樣會失去效力。
建造執照在蓋好建築物後,不必另外註銷,不需要另外準備文件申請,不必重跑任何程序,未在期限內開工、開工後未準時完成,也會自然作廢,如果承造人想中斷工程,便需要向主管機關申請註銷。

建造執照主要有什麼功能?

房屋的建造、改建、翻修、新增部分,都要申請建造執照,提供所有權狀、同意書、說明書等,確定你有可以動工的權利,如果擅自變更,未經過主管機關允許,可能就變成違建,日後有被檢舉拆除的風險。

1. 確保預售屋照圖完工,不具有違規情形

申請建照必須通過政府審核,提交各種工程相關資料,確保每一處規劃都符合法規,包括基地位置、建築設計圖、建築物構造及材料等,像是每層陽台面積占比,不能超過樓層地板面積10%,梯廳面積未超過樓層地板面積10%,不能計入總地板面積,不符合規定便不能開工,建造核發下來後,必須依照當初提交的設計圖,蓋完整棟房子,主管機關核對發現不符合的狀況,可以依法開罰,因此這些文件是具有效力的。
建照受法律規範,建商不能擅自改變格局,成為對消費者的保障,有些預售屋蓋完後,卻出現室內坪數縮水、停車位被濫用、防空避難室改做他用等問題,損害消費者權益,如果施工和設計圖不一樣,後面將申請不到使用執照,一直無法完成交易,房子也沒有真正的產權。

2. 建商須取得建照,保護消費者權益

預售屋並沒有實體,從簽訂合約到交屋,通常需要2-5年,因為等待施工的時間長,中間可能發生意外情形,導致建物完工日期延後,或是遇到不良建商,興建途中偷工減料、更改設計,影響到房屋整體品質,更過分的是蓋到一半消失,消費者發現事情不對時,往往已經造成損失,結果還要更花更多力氣解決爭端。
預防預售屋建成後,和合約載明落差太大,政府規定未取得建照前,不可向外銷售預售屋,如果想進行簽約,建商必須提供建照,證明建案各項設計通過主管機關審核,並在取得建照的一定時間內完工,未按照規定辦理,政府可懲處罰金,而且不限一次,藉此充分保障購屋者權益,已經看到想買的建案,建照尚未核發下來,應該延後下訂金,避免產品和原本的約定有出入,大幅增加風險。

建築執照上列出哪些項目?

1. 建照號碼

每個建案都有專屬編號,而且固定不變,想要了解建案具體內容時,可以利用該編號到政府網站進行查詢,通常會列出建物的基本資訊。

2. 使用分區

基地概要欄中有一項使用分區,說明該區域土地的用途,例如商業、住宅、工業區等,關係到使用項目和開發強度,根據不同強度設定相關建築規定,蓋在住宅區上的建案,比在其他分區的規定更寬鬆,就算都是住宅,也會因所在分區不同,出現價格落差,如果怕買錯住宅,可以自行查看使用分區。

3. 構造種類

常見構造分成鋼骨、鋼骨鋼筋混凝土、鋼筋混凝股、木構造,鋼骨構造成本最高、不易倒塌,經常用於辦公室大樓,鋼筋混凝土成本最低、防火和隔音效果好,經常用於一般住宅,鋼骨鋼筋混凝土兼具其他兩者的優點,造價成本也比較高。

4. 建蔽率、容積率

建蔽率、容積率和使用分區息息相關,不可超過法定上限,建蔽率調控建築物高度,比例越高,可用空間就越小,容積率限制總樓層面積,比例越高,樓層數越多,如果想知道建築物大約多高,可以將容積率除以建蔽率,得出建築物的樓層數,例見某間房子的建蔽率60%、容積率240%,套用公式計算,240%÷60%=4,最高能蓋到4樓,當建商只蓋到3樓,代表以後還能增建到4樓。

5. 竣工日期

建照核發下來後,規定必須完工的日期,包含申請獲得使用執照,超過這個期限,可能變成逾期完工,有些建商知道自己無法準時交屋,於是合約上註明,使用執照掛件申請日為完工日,這樣一來重複申請的時候,多出鑽漏洞的空間,避免違約繳太多罰金,消費者閱讀契約,除了比較建照的竣工日期,留意是否明載取得使用執照為完工日。

如何自己查詢建築執照?

各縣市政府皆有建照查詢系統,輸入建照號碼,便能看到建案的地號、地址、面積、高度、建造類別等資料,依照想了解的建物所在地區,前往同縣市的網站搜尋,很快就能得到完整資料,如果不知道建照號碼,可以從起造人姓名、地址、地號、發照日期、掛號號碼查詢,由於關鍵字比較廣泛,可能跑出好幾筆相關建案,這時需要根據已知資訊,篩選出真正的目標。

申請建築執照準備哪些文件?

建築執照準備哪些文件有下列幾項:

  1. 申請書
  2. 審查表
  3. 委託書
  4. 現地彩色照片
  5. 土地使用權同意書
  6. 土地登記謄本或土地所有權狀影本
  7. 地上物拆除同意書
  8. 建築改良物登記謄本
  9. 地基調查報告
  10. 建築物工程圖樣及說明書,例如基地位置圖、地盤圖、建築物平面圖、尺寸構造及材料、結構計算書等。
  11. 建築師簽證表
  12. 規定項目審查表
  13. 專有、共用等部份的詳細圖說、規約草案。
  14. 各地政府按自治法規要求的證件、表單、附件等。

建築執照和使用執照哪裡不同?

建築執照在開始蓋房子前就要申請,而使用執照則是房子蓋好後申請,必須先取得才能使用建築物,主管機關會檢查實際情況,詳細記錄在執照中,有時候新房子明明蓋好,可能因為各種原因,遲遲沒有執照核發下來,導致無法交屋,所以建商進行銷售時,都會說明已取得執照或大約取得日期,以免消費者不放心。

使用執照對房屋有什麼作用?

1. 規定預售屋完工期限,逾期繳付違約金

使用執照核發下來後,建商必須在6個月內交屋,如果逾期違約,便要依照天數繳交延遲利息,為什麼保留這段時間呢?是因為房屋只是即將蓋完,尚未鋪設水電管線,仍待完成剩餘工程,才能過戶給消費者,不過收尾也不能拖太久,有些建商為了等房價上漲,故意拖延交屋時間,以天候等理由申請展延,消費者可以要求提供證明,如果完工超過3個月,仍未取得使用執照,消費者能依法解除合約,取回已付出的房價款項,建商也要賠付一筆違約金,所以使用執照取得日期非常重要,是保護權益的基本底線。

2. 小心二次施工,恐成為違章建築

主管機關確認房子符合設計,才會予以認可,然而部分建商偷渡二次施工同意書,讓消費者同意修建,完工後再修改面積、新增建物,像是樓層挑高、陽台外推等,這些部分容易變成違章建築,影響建物整體安全性,日後被主管機關發現,也會面臨相關懲處,必須拆除回復原狀,然而有了同意書,責任已不在建商身上,反而成為住戶的問題,因此消費者一定要小心二次施工,不要為了一時方便,被建商牽著鼻子走。

申請使用執照準備哪些文件?

  1. 申請書
  2. 審查表
  3. 營造業竣工查報表
  4. 建造執照正本
  5. 竣工報告書
  6. 編訂門牌證明
  7. 監造人及承造人切結書
  8. 設備及材料證明
  9. 竣工圖說
  10. 竣工照片
  11. 公寓大廈共同基金收據影本
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