近年來房地產市場熱絡，在交易量大增的情況下，出現了不少購屋糾紛，其中又以合約糾紛最多，因為不少首購族在面對購屋合約時不夠謹慎，或是遇上了不肖房仲業者或屋主，結果造成自身權益受損。那麼消費者在購買新成屋、中古屋時，在購屋合約中或是購屋過程中，有哪些需要注意的事項呢? 新手買房重點：簽約之前 在你決定簽下房屋之前，一定會有諸多考量讓你猶豫是否要買這間房子，或是已經決定買房，打算下斡旋等等，但是房市處處充滿危機，你需要避免掉入陷阱之中。 陷阱1：再不簽約會被搶走 見利忘義的房仲會為了讓自己趕緊賺到錢，他會讓你趕緊簽約，並利用話術吸引你加緊腳步，例如：「這筆物件很搶手，已經有好幾個人在排隊了，如果你這兩天不簽，會被搶走的。」但是身為消費者需要注意，新成屋或預售屋具有合約審閱期，因為簽約的對象為「企業對消費者」，但中古屋是「消費者對消費者」，因此不具有審閱期，所以一旦簽約便不得反悔，也就是說需要非常謹慎與小心面對合約內容，別衝動簽約。 陷阱2：下斡旋就回不去 「斡旋金」與「要約書」，都是買家為了表示購屋意願，向賣家表示的誠意，其中斡旋金一旦支付，並且簽了斡旋契約後，若賣家接受出價，斡旋金就會變成購屋訂金，這筆交易即成立。但賣家若未在斡旋契約規定時間內接受斡旋，會自動終止契約，並歸還斡旋金給消費者，而房仲不可私自將斡旋金沒收，因此斡旋金並非有去無回。另外如果不想支付斡旋金，也可簽訂要約書，一樣具有議價的效力，不過要注意一但違約，需要支付違約金。 陷阱3：漏水都說不知道 簽約之前一定要跟房仲要「不動產說明書」了解房屋屋況，確認是否有漏水、壁癌、鋼筋外露、違建等，甚至是凶宅，這些資訊都應該確實記錄在說明書當中，若事後發現有其他未記載的瑕疵，還能跟房仲要求退斡旋，但若你未注意還簽約了，很容易產生糾紛，到時即便你爭取到權益，卻也浪費了更多時間。新手買房重點：簽約當下 魔鬼就藏在細節裡，尤其在簽約的當下，一定要看清楚合約內容，並且注意不合理的地方，還有房屋資訊接露的完整性等等，一定要仔細、仔細、再仔細！如果不信任自己的話，建議找代書再幫你看過一遍，直到確認合約逐項都沒問題，再由雙方親簽，還有一定要確定是房屋所有權人與你簽約喔！ 注意事項1：產權 需確認建物及土地謄本，檢查坪數是否正確、是否包含車位、是否有限制登記、是否有抵押設定金額、檢查土地使用區分為住宅還是工業區等、確認是否有無租約。 注意事項2：簽約者 一定要是本人，也就是房屋所有權人與你簽約，如果不是，也要有授權書面文件證明，或屋主的印鑑證明等，才會是有效的合法授權。 注意事項3：契約內容標示明確 契約內容：標示明確才是王道，且盡量以國字大寫標記數字，例如25坪寫成貳拾伍坪，避免因數字寫不清楚等產生糾紛。 注意事項4：公契移轉價格 需要訂定明確，因為這是課稅的標準，需要明確的約定，尤其在7月份的時候會遇上土地公告現值調整，更需要特別注意避免爭議。 注意事項5：稅費等各項費用載明 稅費等各項費用需載明：買方需負擔的費用通常有「契稅、代書費、規費、公證費、保險費、貸款代辦費」，另外交屋日通常還會有「地價稅、房屋稅、水電瓦斯費、管理費等」。 注意事項6：付款方式 付款有四個階段，分別為「簽約、用印、完稅、尾款」，個階段的支付成數，是由雙方訂定的。而賣方若還有貸款未繳清，應以此金額當作尾款。而為了保證買方如期支付款項，也需要請買方開立商業本票至代書處，於尾款支付後無息退還本票。 注意事項7：交屋時間&方式 須明確標示出交屋日期，以及交屋的方式，若賣方尚有貸款，也需要標示貸款清償、塗銷的方式與期限。 注意事項8：現況交屋等於賣方的免死金牌? 買賣契約中，很多會註明「合約現況交屋」、「實品屋現況交屋」等文字，但是這不代表房屋有瑕疵，賣方就能規避責任。不少房屋問題在當下是看不出來的，例如漏水、鋼筋外露等，這些瑕疵並非以現況交屋條約就能規避的，如果不動產說明書上並未標註這些問題，賣方也未主動告知的話，即使有現況交屋這一條約，賣方也不可免責，因此若你遇上類似情形，請爭取你的權益，別被賣方或房仲的話術給欺騙了。 新手買房重點：交屋 中古屋的交屋比較麻煩，因為你必須更仔細的點交，才能避免損害自身權益。且建議要先驗屋，後交屋。驗屋必須在簽約之後，交屋之前，因為簽約後你才有資格與權利進行驗屋的動作，而交屋之前一定要有專業的驗屋機構幫你把關，避免買到海砂屋或其他NG房，另外發現屋況有問題，若你不想買是可以主張解除契約或減少價金的。另外在合約內容也需載明交屋時，是以空屋交屋，或是有其他的附贈品，例如家電或家具，且數量、品項都要逐一載明。 新手買房重點：中古屋購屋貸款 消費者要有一個概念，那就是中古屋與預售屋、新成屋在貸款成數上有很大的差異。一般購買預售屋，可以低自備款，並依照工期支付；新成屋與預售屋貸款成數可以買賣價計算，並貸款8成。而中古屋因為有折舊，需經過銀行鑑價之後，再予以貸款成數，若一樣是貸款8成，卻並非以買賣價，而是銀行的鑑價。簡單來講，購買預售屋不需要初期就準備總價20%，但是中古屋在交屋之後，就必須支付完所有的自備款，也就是總價的20%，之後申請80%的貸款額度。可是銀行評估的價值基本上會低於買賣價，因此建議消費者在購買之前，先向銀行詢問房屋鑑價以及可貸金額，才能確保交屋後不會因自備款不足而違約。 自備款不足的應急方法 若你真的不小心遇上類似的情形，也就是因銀行估價較低，造成自備款不足的情況，有幾個方法供你參考。…