房屋貸款這麼多種類,雖然看似都一樣,但其中差異會影響你的償還方式,下面要介紹許多人使用的指數型房貸,常常是買房申貸熱門選項,為什麼這麼多人選擇指數型房貸?有什麼特別的地方嗎?利率又是怎麼決定?指標利率、加碼利率混在一起討論,搞不清沒關係,隨著下文一起找答案!
什麼是指數型房貸?
指數型房貸是一種利率浮動的房屋貸款,由指標利率和加碼利率共同決定,基準利率是調整標準,另外再加上加碼利率,這也代表基準利率改變,會讓你的利率也不一樣,當基準利率上升,貸款利率便跟著增加,當基準利率下降,貸款利率便跟著減少,因此這種金融商品的利率總是順著市場變化,可以兼顧借款人和銀行兩方的利益,也留下更多彈性空間,但這不等於保證絕對安全,還是要注意一定風險,借款人應該考慮是否適合,申請前多詢問謹慎評估。
指數型房貸利率怎麼制定?
利率分成指標利率和加碼利率兩部分,指標利率就是定儲利率指數,廣泛用於大部分銀行,和市場有連帶關係,加碼利率則是依照個案狀況決定,還款期間固定不變,計算公式如下:
指數型房貸利率=定儲利率指數+加碼利率
- 指標利率:選擇6-10家銀行的1年期定期儲蓄存款利率,取得一個平均值,常用行庫為合庫、第一銀、彰化銀、台灣銀、土地銀等,基本上分成每月或每季調整一次,因為不同機構挑出來的樣本有差異,所以指數型房貸定儲利率指數都不盡相同。
- 加碼利率:依照辦理成本、負擔風險、收益期望、政策目標調整,借款人條件有很大的影響,包括信用評分、年收入、存款、償債能力等,當你的條件優良,有機會獲得優惠利率,相反的條件不好,放款風險提高,加碼利率便會增加。
指數型房貸有哪些優點?
- 利率公開透明:定儲利率指數跟著市場行情改變,借款人可以判斷可能上升或下降,利率符合市場變化較公開。
- 利率下降空間:當利率下降時,需要支付的利息就會減少,有助於節省開銷,讓借款人直接受益。
- 了解負擔能力:這種貸款的利率有上限和下限,可以藉此掌握個人負擔債務能力,準確安排財務規劃。
指數型房貸注意哪些部分?
- 限制清償期間:有些方案合約有限制清償期間條款,這段時間內提前清償,將支付一筆違約金,簽約前一定要問清楚。
- 利率波動大:利率並非穩定不變,因此月付金額會拉高或降低,不一定適合每個人,如果財務狀況吃緊,或難以調適經濟變化,最好考慮其他方案。
指數型房貸和固定型房貸哪裡不一樣?
指數型房貸和固定型房貸有很多差異,指數型利率主要參考基準利率計算,根據市場波動定期修改,因此會往上或往下調整,而固定型利率則維持不變,由銀行內部訂出標準,一開始利率和手續費都會較高,指數型需要考慮升息或降息,財務上做好事前準備,固定型雖然不必承擔升息風險,清楚知道每月繳多少錢,但和降息就沒有關係,現在常見的固定型,都是前期利率保持不變,後期改為機動計息,還搭配綁約以免借款人太快還清。
銀行指數型房貸方案表
(2023/10/26更新)
銀行 | 渣打 | 台灣 | 玉山 | 元大 | 星展 |
對象 | 年滿20歲信用良好的國民 | 符合房屋購置、修繕、治家成長貸款資格 | 年滿20歲信用正常客戶。 | 年滿20歲,信用良好具償還能力自然人。 | 年滿20歲且信用正常。 |
利率 | 2.1%起 | 3.244%-3.644% | 2.15%-2.82% | 2.09%-3.4% | 2.06%-2.61% |
期限 | 30年 | 30年 | 20年 | 30年 | 40年 |
手續費 | 5,600元 | 新戶5,000元、舊戶2,000元 | 購買自用住宅6,000元、其他8,000元 | 6,500-20,000元 | 4,500-9,000元 |