老屋重建選都更或危老?不符合這些“條件”老屋換新沒機會!

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台灣老屋眾多,老屋重建於是成為重要議題,特別是每當選舉一到,雙北政治人物各自就都市更新發表意見,都更還能區分出公辦、民辦、自辦,重建也包括危老建物,說這麼多究竟有什麼不同?民眾如何選出最好的方式?一坪換一坪真的可以相信嗎?

為什麼屋齡再大也等不到都更?

許多人都覺得房屋年紀到就能重建,建商出力幫忙換新屋,自己不花一毛錢,但房子屬於這3種類型,實務上很難列入老屋都更。

1. 第三種住宅區的5樓房子

4樓以下的公寓,更能符合土地容積率、建蔽率、獎勵值條件,對建商有吸引力進行重建,由於住戶數較少,建商有多餘空間重新分配住戶,舉例來說,台北市住三的土地,上面蓋一棟5樓公寓,那麼就需要規劃最少5戶的住戶,實際計算下來,建商重建的收益沒辦法收回成本,只有原住戶願意縮減室內空間,建商才能賺到利潤。

依照各個使用分區規定,容積率、建蔽率都不一樣,以容積率為例,住三之一300%、住三之二400%、住四300%、住四之一400%、商一360%、商二630%、商三560%、商四800%,這些類型容積率高,屋主分到手到的利潤也比較多,如果屋主想查詢土地使用分區,可到內政部網站全國土地使用分區資料查詢系統,輸入建物所在縣市級行政區,馬上就能知道特定地區的使用分區種類。

2. 路寬6米內的房子

大型機具無法開入:4米巷、6米巷難以容納機具,沒有空間拆除、重建,容易損壞鄰近建物,除非是相當大型的都更,周遭房屋全都要打掉才有可能施工。
建築退縮空間:在巷弄裡的房子都更,必須考慮退縮容積這部分,基本上建商不太願意接案,可以都更換新的房子,很多都是在臨路地點,一個重要原因是,建商從各種房屋中挑選時,通常會選擇較有買氣的林路住宅。

依照台北市都更處統計資料,直到2020.07.31為止所有都更重建的案件中,位於臨路為119件、佔比46.7%,位於巷內為102件、佔比40%,位於弄內為34件、佔比13.3%,正好面對馬路的房屋的比例,比起座落巷弄更高,可見臨近馬路、街道的房屋更新後比較好賣。

3. 一樓是黃金店面,難以整合

建商不只挑選好的位置,或是避開巷弄內的房屋,假如樓下是精華地段的黃金店面,重新改建的難度也很高,由於建商施工要補貼屋主一大筆租金,比如東門永康的黃金地段,每月租金動不動就到50萬元,而重建最少需要2-3年時間,租金補貼金額可能隨便就飆上千萬元,多數建商出於考慮成本因素,通常會知難而退,所以就算是精華地段,也要把黃金店面的租金視為重點。

想要投資都更屋的人,怎麼知道知道那些物件有價值?投資購買都更的老屋,承擔的風險非常高,一般來看機會最大的行政區為信義、大安、松山,只是遇到不肯搬走的拒絕拆遷戶就慘了,但仍可以參考這4點,包括馬路或巷道寬度超過16米、不買一樓黃金店面、老屋位置在商業區、4層樓公寓。

什麼狀況都更 有機會一坪換一坪?

所有屋主的老屋重建都想一坪換一坪,分到更多住宅坪數比例,沒人想換到縮水的新屋,但一坪換一坪就像都市傳說,真的有可能嗎?其實最終還是要看房屋條件,像是建物所在地段、地區、房產總值、容積率、建蔽率等,如果你的房子具備下列條件,確實可能一坪換一坪

  1. 重建的建物每坪價格120萬元以上
  2. 座落地點在商業區
  3. 臨近大馬路的4樓公寓

並非所有老屋重建都符合一坪換一坪的資格,話雖如此,都更後的房價往往大漲一波,例如當時老屋總價為2000萬元,房屋重建後的坪數雖然減少,但價格卻漲到4000萬元,僅僅如此就很吸引人,都更除了有效改善住宅老化狀況外,公寓改建換成電梯宅,進入高齡化社會的台灣,也能藉此讓房市保值。

都更和危老哪些方面不同?

房屋進行重建時有都更、危老這2種方向,那這2種項目最大的不同之處是什麼?屋主可以根據哪些條件使用適合的方式。

1. 基地坪數

  • 都更:都更案都有最小基地的規定,即使各縣市限制各自不同,但大多數基地最少要300坪。
  • 危老:不管土地面積是大是小皆能申請,幾乎不受限制,當土地面積加大,就能得到越高的容積獎勵。

2. 同意比例

  • 都更:透過多數權表決,同意人數不需到百分之百,大體上超過2/3所有人同意就能申請,法令上的規定如此,但實際上進行都更案,建商仍預期所有住戶是自願的,和所有權人全力協商,假如所有權人依然反對,可以找政府幫忙代拆,這時建商要和所有權人溝通第2次,到第3次則是政府居中協商,交涉未果的話,縣市政府得以依法代拆。
  • 危老:申請條件為房產所有權人百分之百同意。

3. 審核程序

  • 都更:都更辦理過程繁複,行政上的審核過程非常漫長,檢核項目還包括公開展覽等。
  • 危老:一旦所有權住戶同意就能申請,這是一大優點,法令規定地方主管機關收到申請核准重建計畫,應當在30天內查核完畢,申請人獲得地方主管機關許可後,起造人需要在180天內申請建築執照。

屋主申請都更或危老,終究是看房屋條件,主要考量這3個方向。

  1. 基地面積多大:假設基地坪數不到300坪,那最好以危老重建為主,假設坪數超過300坪,那就是走都更方案。
  2. 計算容積獎勵:危老和都更的獎勵不一樣,可以試算兩者的差別,建商通常會使用讓房屋發揮最大價值的項目。
  3. 拒絕搬遷戶:申請危老需要所有人同意,一旦出現不願搬走的釘子戶,就不可能施工,而申請都更只要到達2/3或3/4同意人數,就算存在釘子戶,通過門檻便能申請,建商如果無法獲得百分之百同意,可以申請政附代拆,或所有權人改成權利變換方案辦理都更。

哪種老屋重建的方法較好?

老屋重建作法分成公辦公辦、民辦、合建,民辦是最主要的方式,因為住戶取得一致,用自己的資金最好,不用計算建商分多少坪數,但資金不足的話,還是找建商協助為佳。

  1. 公辦:政府插手管理,不過人手不足,辦理成功的案例不多。
  2. 民辦:屋主自己計畫都更,籌備建造資金,一手包辦所有流程,拿走所有比例,不必和建商分紅。
  3. 合建:建商負責所有規畫並出資建造,但屋主要分紅給建商。

釘子戶堅持到最後贏最多?

都更、危老的重大關鍵是整合性,不少人以為留到最後的釘子戶,將成為最大獲益者,分到的坪數最多,不過事情會這麼順利嗎?

  1. 最晚搬走不一定拿最多:因為都更法源是看多數決,2/3或3/4所有人同意即達到申請門檻,不同意的住戶將採取權利變換,拿到全新分配比例,只是分配比例不一定高出建商原本談好的條件,舉例來說,台北市新隆國宅都更案,建商提供的權利變換比例就比政府方案好。
  2. 自願配合建商整合有機會加分:假設想要多分到一點分配比例,自己出面擔起達成社區共識的人,幫住戶和建商搭建溝通管道,讓進度更順利、都更案可以快點被受理,建商可能願意提供額外福利,或負責人可以優先挑選新屋。

房屋整合失敗重建機會渺茫!

整合都更不容易,一些住戶位對分配比例有微詞,或無法割捨對舊屋的回憶,因此不同意都更,只能保持原樣,由於不能強行拆除,成為都市中奇特景象,例如位於西門町中興橋旁邊的三明治屋,總共3層樓,和隔壁新蓋好的大樓格格不入,另外位於永春的都更案森業永春,台北市政府居中協調,仍舊有住戶不願加入,變成一棟老公寓被3棟新大樓包夾,小房子擠在中間的混亂狀況,台北市的失敗案例不少,都代表都更整合不成的結局。

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