購屋祕笈系列-貸款未來式-違建篇

巷弄房屋大樓

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買房需要注意的細節很多,從預售屋到中古屋,不同的房子有不同的眉角。在現在房價如此高的時代,買房對不少人來說,一生僅此一次,因此不得不謹慎對待,可偏偏現在有太多太多的屋主或是建商,為了想賺取高額利潤,而犧牲了消費者的權益,所以我們要如何保護自己,比挑好房子更重要,此篇購屋秘笈系列要帶各位看購買中古屋時最常遇到的-違章建築。

違章建築的定義?

合法的建築需要有合法的執照,也就是通過直轄(縣)市主管機關審查,並且發出許可執照的建築,而未歸列在執照當中的建築,就叫做違章建築。

可能出現違章建築的情況有,建物未取得合法執照;或者在既有合法建築加蓋超出執照規定的面積或建物。舉例來說:在農地上蓋農舍若未取得執照,即為違建;或是頂樓加蓋、陽台外推等。

一堆鐵皮加蓋的

違法建築分類

違建若依照法律定義,有分為兩種:程序違章、實質違章。

程序違章:指的是建物的高度、結構、容積率、建蔽率等都有合乎建築法規定,但是卻因程序上的疏漏,造成無法拿到建築執照。

實質違章:指的是沒有依照建築法規定,也沒有核發執照就興建的建物,抑或是蓋好之後卻違反了土地是用區分,例如農地違章工廠。

常見的實質違章情形:

  • 沒申請就在公用地上蓋建物。
  • 封閉防火巷或是原有的巷道。
  • 在屋頂加蓋套房,或是頂樓加裝棚架高過2公尺。
  • 在房屋旁的空地加裝建物,或是搭超出水平3公尺或高過2公尺的棚架。
  • 農地蓋違法建物,如農舍或工廠。
  • 來不及申請執照的建物。

台灣常見房屋違建有哪些?

每每看到台灣的建築,總能看見一堆鐵皮加蓋,真的很影響市容,也經常被國外觀光客批評,但是不少人卻依舊繼續蓋,因為太多太多抓不完,政府想要拆還不一定排得到你,抱持著僥倖的心態,台灣就成了違建天堂。

我們經常見的違建:

  • 樓中樓:很多都是沒有經過合法執照核准的,因為是在樓層之中多格出來的空間,已經改變了容積率,使得原本合法的建築,變成違章建築。

樓中樓

  • 陽台外推:本具有逃生功能,卻因為屋主把陽台與房屋之間的阻隔打掉,並且在外新增牆壁,使得原本陽台的空間成為室內,這就成為違章建築。
  • 外推露台:也就是增設原本房屋沒有的室外平台,可能是搭遮雨棚、遮陽板、牆壁等,這些也都是未經過核准的違章建築。
  • 騎樓外推:指的是一樓牆體與道路之間,中間的過道加裝隔間,例如鐵捲門,這是非常常見的違建,相信很多人都不知道這算違建。
  • 頂樓加蓋:這是很多租屋人會遇上的違建,既危險又不耐住。只要頂加面積超過建物本身的8分之一,就算違建喔!
  • 法定空地加蓋:房子本身附有法定的空地,卻在上面加蓋出額外的廚房或廁所、車庫等。

違章建築一定會被拆?

目前違章建築的處理方式有幾種,分別為:查報拆除、拍照列管、免予查報等,依照違建的立即危害程度作區分,只要有人檢舉,並且經過主管機關專業人員評估,依照建物的危害程度會給予不同的處置方式。

查報拆除:嚴重違反建築法規,並且對公共具有危險性,經檢舉並查驗後,得以排程立即拆除。

拍照列管:並未有嚴重違反的情形,但依舊需要拆除,不過並不會立即拆除,而是先拍照加入執行分類分期的管理之中。

免予查報:建物規格較小,既不影響市容也不會造成危險的建築,甚至除去後會對既有建築產生危害的,就會被判定免予查報。

被拆的房子

買房子要注意是否有違建

雖然大部分違建都沒有被立即拆除的危險,但是判定違建的危險性並沒有一定的標準,因此很難去決斷說這個違建到底會不會造成居住安全的問題。然而在台灣每年有非常多的火災致使的生命意外,都是因為違建造成逃生不及,或是違建使火災更大等,由於頂樓加蓋、加頂,一直是台灣人很常利用的房屋擴增方式,卻是居住安全最大的殺手,因此買中古屋的民眾,請一定要注意是否有違建問題,否則你不僅會買到居安問題屋,還有可能被屋主坪數灌水而買貴了。

因為頂樓加蓋會讓房屋增加坪數,有些屋主就認為可以加到房屋實際坪數,藉此賣出更高的價格,有些人不察就會掉入屋主的陷阱當中。

另外若是違建被人檢舉,你還得多花錢將違建拆除,屆時你買房竟然是多受氣、花更多錢,是得不償失啊!

如何避免買到違建?

1.買房之前請建商或仲介提供不動產說明書與平面圖

在資料上會記載房屋是否有增建、加蓋或修繕等資訊,同時也可以對比建物的謄本,以及建物完成的日期,了解房屋的違建時間。

2.實際現場觀察

用肉眼其實就能看出是否有違建,例如頂樓加蓋、鐵皮屋頂等,以及其他非永久性的建材,都有可能是違建,因此需要多注意。

3.到各縣市府網站查詢

縣市府的網站有提供違章建築查詢系統,簽約之前建議多看、多查才能安心購買。

違建對貸款上的影響

若你需要申請購屋貸款,違建也會影響銀行的評估,尤其有被拆除疑慮的違建,銀行無法給予過高的貸款成數,甚至無法核貸也有可能。包括未來若可能有資金需求,想要申請二胎房貸,建議也不要利用違建房屋申貸,因為業者可能會提高貸款利率,或是降低貸款成數,對你來說並不是好現象,更無法解決資金問題。

因此買房避開違建非常重要,自己也千萬別輕易嘗試在家中蓋違建,別因為貪圖更多的坪數,而讓自己的生活有更多麻煩。

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