購屋祕笈系列-貸款未來式-中古屋合約篇

巷弄房屋大樓

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近年來房地產市場熱絡,在交易量大增的情況下,出現了不少購屋糾紛,其中又以合約糾紛最多,因為不少首購族在面對購屋合約時不夠謹慎,或是遇上了不肖房仲業者或屋主,結果造成自身權益受損。那麼消費者在購買新成屋、中古屋時,在購屋合約中或是購屋過程中,有哪些需要注意的事項呢?

新手買房重點:簽約之前

在你決定簽下房屋之前,一定會有諸多考量讓你猶豫是否要買這間房子,或是已經決定買房,打算下斡旋等等,但是房市處處充滿危機,你需要避免掉入陷阱之中。

陷阱1:再不簽約會被搶走

見利忘義的房仲會為了讓自己趕緊賺到錢,他會讓你趕緊簽約,並利用話術吸引你加緊腳步,例如:「這筆物件很搶手,已經有好幾個人在排隊了,如果你這兩天不簽,會被搶走的。」但是身為消費者需要注意,新成屋或預售屋具有合約審閱期,因為簽約的對象為「企業對消費者」,但中古屋是「消費者對消費者」,因此不具有審閱期,所以一旦簽約便不得反悔,也就是說需要非常謹慎與小心面對合約內容,別衝動簽約。

陷阱2:下斡旋就回不去

「斡旋金」與「要約書」,都是買家為了表示購屋意願,向賣家表示的誠意,其中斡旋金一旦支付,並且簽了斡旋契約後,若賣家接受出價,斡旋金就會變成購屋訂金,這筆交易即成立。但賣家若未在斡旋契約規定時間內接受斡旋,會自動終止契約,並歸還斡旋金給消費者,而房仲不可私自將斡旋金沒收,因此斡旋金並非有去無回。另外如果不想支付斡旋金,也可簽訂要約書,一樣具有議價的效力,不過要注意一但違約,需要支付違約金。

陷阱3:漏水都說不知道

簽約之前一定要跟房仲要「不動產說明書」了解房屋屋況,確認是否有漏水、壁癌、鋼筋外露、違建等,甚至是凶宅,這些資訊都應該確實記錄在說明書當中,若事後發現有其他未記載的瑕疵,還能跟房仲要求退斡旋,但若你未注意還簽約了,很容易產生糾紛,到時即便你爭取到權益,卻也浪費了更多時間。
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新手買房重點:簽約當下

魔鬼就藏在細節裡,尤其在簽約的當下,一定要看清楚合約內容,並且注意不合理的地方,還有房屋資訊接露的完整性等等,一定要仔細、仔細、再仔細!如果不信任自己的話,建議找代書再幫你看過一遍,直到確認合約逐項都沒問題,再由雙方親簽,還有一定要確定是房屋所有權人與你簽約喔!

注意事項1:產權

需確認建物及土地謄本,檢查坪數是否正確、是否包含車位、是否有限制登記、是否有抵押設定金額、檢查土地使用區分為住宅還是工業區等、確認是否有無租約。

注意事項2:簽約者

一定要是本人,也就是房屋所有權人與你簽約,如果不是,也要有授權書面文件證明,或屋主的印鑑證明等,才會是有效的合法授權。

注意事項3:契約內容標示明確

契約內容:標示明確才是王道,且盡量以國字大寫標記數字,例如25坪寫成貳拾伍坪,避免因數字寫不清楚等產生糾紛。

注意事項4:公契移轉價格

需要訂定明確,因為這是課稅的標準,需要明確的約定,尤其在7月份的時候會遇上土地公告現值調整,更需要特別注意避免爭議。

注意事項5:稅費等各項費用載明

稅費等各項費用需載明:買方需負擔的費用通常有「契稅、代書費、規費、公證費、保險費、貸款代辦費」,另外交屋日通常還會有「地價稅、房屋稅、水電瓦斯費、管理費等」。

注意事項6:付款方式

付款有四個階段,分別為「簽約、用印、完稅、尾款」,個階段的支付成數,是由雙方訂定的。而賣方若還有貸款未繳清,應以此金額當作尾款。而為了保證買方如期支付款項,也需要請買方開立商業本票至代書處,於尾款支付後無息退還本票。

注意事項7:交屋時間&方式

須明確標示出交屋日期,以及交屋的方式,若賣方尚有貸款,也需要標示貸款清償、塗銷的方式與期限。

注意事項8:現況交屋等於賣方的免死金牌?

買賣契約中,很多會註明「合約現況交屋」、「實品屋現況交屋」等文字,但是這不代表房屋有瑕疵,賣方就能規避責任。不少房屋問題在當下是看不出來的,例如漏水、鋼筋外露等,這些瑕疵並非以現況交屋條約就能規避的,如果不動產說明書上並未標註這些問題,賣方也未主動告知的話,即使有現況交屋這一條約,賣方也不可免責,因此若你遇上類似情形,請爭取你的權益,別被賣方或房仲的話術給欺騙了。

新手買房重點:交屋

中古屋的交屋比較麻煩,因為你必須更仔細的點交,才能避免損害自身權益。且建議要先驗屋,後交屋。驗屋必須在簽約之後,交屋之前,因為簽約後你才有資格與權利進行驗屋的動作,而交屋之前一定要有專業的驗屋機構幫你把關,避免買到海砂屋或其他NG房,另外發現屋況有問題,若你不想買是可以主張解除契約或減少價金的。

另外在合約內容也需載明交屋時,是以空屋交屋,或是有其他的附贈品,例如家電或家具,且數量、品項都要逐一載明。

新手買房重點:中古屋購屋貸款

消費者要有一個概念,那就是中古屋與預售屋、新成屋在貸款成數上有很大的差異。一般購買預售屋,可以低自備款,並依照工期支付;新成屋與預售屋貸款成數可以買賣價計算,並貸款8成。而中古屋因為有折舊,需經過銀行鑑價之後,再予以貸款成數,若一樣是貸款8成,卻並非以買賣價,而是銀行的鑑價。

簡單來講,購買預售屋不需要初期就準備總價20%,但是中古屋在交屋之後,就必須支付完所有的自備款,也就是總價的20%,之後申請80%的貸款額度。可是銀行評估的價值基本上會低於買賣價,因此建議消費者在購買之前,先向銀行詢問房屋鑑價以及可貸金額,才能確保交屋後不會因自備款不足而違約。

自備款不足的應急方法

若你真的不小心遇上類似的情形,也就是因銀行估價較低,造成自備款不足的情況,有幾個方法供你參考。

  • 附加擔保品,增加貸款額度

若你名下還有其他的不動產或動產可以抵押,那麼在申請房貸的同時也可加入其他資產進行附加抵押,藉此便可提高貸款的額度,減少自備款。

  • 找條件更好的保人

找個申貸條件比你更好的擔保人,可以增加貸款的成數,藉此降低自備款金額。

  • 申請信貸或二胎房貸

在申請房貸的同時,與銀行申請信貸補差額,或者若銀行申貸不成,也可以找龐德隆二胎房貸,在交屋後即可馬上辦理,3天內就能取得資金,且鑑價額度比銀行高,可以幫你馬上補差額。

結語

雖然目前房市依舊緩漲,但是買房千萬別衝動,更別因為買房保值、可投資等理由購屋,建議有自住需求者才買房。呼籲購屋一定要謹慎小心,尤其面對建商或房仲的話術,要做好心理防線,而且當你有了知識便有防火牆,可以幫你避掉很多不必要的麻煩。

 

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