持分農地可以分割給其他共有人嗎?怎麼做才可以成功申請持分農地貸款?

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持分農地是什麼樣的不動產?意思就是,一塊用地被超過兩人以上所持有,這就是說,明明是同一塊土地,所有權者卻不只有一個人,同樣的情況也有可能發生在農業用地上,每個人都只有耕地的一小部分比例,按照比例不同,分配到的產權也不一樣,有可能小華有1/4的部分,小光有另外1/4的部分,小寶卻有1/2的部分,這就影響到耕地的使用面積,和持有人的的權益問題,完成土地分割以後,拿到的大小也會不一樣。

為什麼會有持分農地的情形出現?

最常見的情況是,後代在繼承祖產的時候,由於人數比較多,變成所有人一起擁有一塊耕地,每個人持有固定的比例,而且如果有人想要變更耕地的用途,或是進行買賣、讓渡等行為,就需要和其他持有人一起討論,有時候可能造成管理上的麻煩,分歧很大的話,還會引發兄弟姊妹之間的爭吵,甚至變成感情破裂,最後不得不採用法律途徑解決糾紛。

持分農地有區分成什麼樣的不同情況嗎?

持分地按照民法的規定,有分別共有和公同共有兩種形式,兩者雖然都是共有,但是持有方法不同,對於收益的分配也是各有特色。

分別共有:一群人一起擁有用地的所有權,沒有分配個人應得的產權比例,持有人之間的連繫,屬於公同關係,在這種情況之下,所有權處於非常不明確的狀態,共有物是無法隨便交易的,例如現在有1600坪的用地,小華和小光一同擁有全部的所有權。
公同共有:同一塊用地,持有人各自獲得應得的產權比例,可以自由地使用屬於個人的部分,但是如果要改變設定或交易,還是需要經過多數人的同意,例如同樣1600坪的用地,小華和小光決定雙方各持有800坪的所有權,由於產權分配明確,持有人可以隨時進行共有物分割,但假如契約上有明定不能分割,就需要等待超過30年,才有辦法要求處理。

持分農地的所有人這麼多,有什麼管理方式嗎?

因為所有權者超過兩個人以上,延伸出了許多使用上的負擔,管理措施也各有差異,好應對各階段可能出現的糾紛,有分管決定、分管裁定、分管契約三種模式,藉由這些手段,讓眾人妥善地協商如何利用耕地。

分管契約:持有人一同決定怎麼管理,然後約定契約內容,遵守規定來進行相關作業,契約有用簽約的方式訂定,也可以默認其他人的行為,表示約定有生效。
分管決定:持有人採用多數決的方式管理,超過一半人數同意,或是持有產權超過2/3的人同意,就當作結論立即成立,若是有人強烈不同意,就可能要訴諸法律來處置爭議。
分管裁定:當分管契約和決定都不能解決問題,事情的協商遇到瓶頸的時候,持有人可以向發院聲請判決,若是其中一人出現重大損失,或是過程中有失公平,太過偏頗,法院應該另外做出判斷,然後再來展開分管登記

持分農地如果要過戶給兒女,會被收取贈與稅嗎?

不會的,根據遺產與贈與稅法第20條的規定,農業用地不用被徵收贈與稅,但如果過戶之後,5年內沒有繼續作為耕地使用,就會被追討繳交稅金,另外財政部也有解釋法令,即使受贈之後分割耕地,只要取得的持分比例和分割的用地價吻合,就依然符合免交贈預稅的資格。

要怎麼分割持分農地才好呢?

耕地可以自行分割,但需要每個人分到的面積超過0.25公頃,才可以在法律上成立,而且分出來的數量,不可以超過共有人人數,安排方式有協議、調解、裁判分割三種,幫助持有人順利達成一致共識。

協議分割:持有人協商產權按照比例分發,需要全體人員同意結果,若是有得到默認,就算沒有書面契約,那麼用地分割等同於成立,事後追加的討論,經過同意後也可以生效。
調解分割:無法藉由協議得到一致共識,於是尋找第三方立場來居中調解,聲請地政機關來處理相關疑慮,當然即使有了調解結果,依然必須獲得所有持有人的首肯。
裁判分割:協議與調解分割都不能完成交涉,轉向法院聲請調解,參考利害關係、用地價格、使用效益等,請求另外的解決之道,看是要同意分割、合併,還是要用金錢賠償損失。

持分農地有辦法申請貸款嗎?

持分地可以申貸,但是銀行對於這類項目,承辦的意願比較低落,持有人要是希望向銀行申辦,需要事先取得所有共有人同意,讓產權呈現完整的狀態,表示未來面臨法拍時,用地是可以合法賣出的,這樣對方接受的機率比較高,若是被拒絕了也不用喪氣,民間機構有受理持分地貸款的業務,而且條件更寬鬆,過件更簡單,借款人有不方便的地方,民間借貸提供另一個容易借錢的管道。

持分農地貸款到底要怎麼辦理呢?

借款人若想要申辦,最好事先了解整個過程,才不會臨時出意外不知所措,重要的環節有申請、審核、對保三個部分:

  • 申請後估價:借款人首先考慮資金狀況,決定好準備申貸的數目,慎重選擇希望的承辦機構,依照申請方案定出的要求條件,備齊身分證、印鑑證明、收入證明、用地所有權狀等文件,向承辦機構提交申請,若對方認為案件可以接受,接下來就會抵達現場檢查物件,拍照記錄下持分地的面積、地點、狀況等條件,現場估價會花比較長的時間。
  • 審核價值:承辦機構確認土地的基本價值,以公告現值為準,評估借款人的申貸額度,放款成數大約在5成到8成的區間之內,條件非常優良的話,還有可能貸到9成,借款人必須提供完整的資料給對方審核,經過檢查沒有問題的話,就可以訂下申貸金額,讓案件快速成立。
  • 對保後撥款:審核完畢後,承辦機構將通知借款人前來對保,雙方定好時間和地點,在當天碰面確認合約內容並完成簽署,如果是和銀行對保,會要求辦理開戶作為日後款項匯入的帳戶,在拿到資金之前,要先把抵押權設定為債權人,抵押權名義上的金額會是借貸金額的1.2倍,到地政局辦理登記結束,承辦機構才會撥款。

所有流程跑下來,可能需要7個工作天或以上,借款人依序成功通過每個程序之後,承辦機構將知會撥款日期,款項匯入到預先選定的帳戶,借款人接著就可以自由使用資金。

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