2023年預售屋轉售風潮!撿便宜看私人設定房屋!

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貸款成功案例

央行連續升息,平均地權條例又三讀通過,限制預售屋轉售準備已久,導致2022年下半年預售市場呈現一片停滯,整理近年預售屋實價登錄資料,2022年預售成交量為6.7萬件,比2021年下滑7.2%,第3季全台成交件數還大幅減少55.8%,總銷售萎縮52.1%,各地區中成交件減少最多超過6成的有台北、台中、高雄。

平均地權針對預售屋市場

這幾年全台房市免於疫情危害,加上資金匯回和通膨太高,房地產市場買氣扶搖直上,同時帶動房價飛漲,不少蛋白區房價也一起隨之提高,然而國際局勢改變、台灣央行不斷升息、兩岸關係不清晰等各方因素籠罩下,房市從去年中間出現轉移,買氣不再火熱,特別是曾紅極一時的預售市場更加顯而易見。
政府為了高房價引起的民怨,以及壓制投機炒房,修改平均地權條例,對於預售屋買賣嚴加管控,以後再也不能任意轉手,預售屋市場一下子進入急凍,去年下半年熱度總的來說大幅衰減。

預售屋未來供給表格

縣市 行政區 預售屋完工戶數(戶) 三年合計超過3,000戶
2023年 2024年 2025年
新北市 淡水區 3,310 2,531 1,105 6,946
桃園市 中壢區 1,948 3,241 1,350 6,539
台中市 梧棲區 1,169 1,319 2,826 5,314
桃園市 龜山區 1,397 1,571 2,309 5,277
桃園市 桃園區 2,667 913 901 4,481
新北市 板橋區 2,352 734 1,139 4,225
台中市 北屯區 769 1,363 1,706 3,838
台中市 西屯區 1,762 746 1,039 3,550
桃園市 蘆竹區 1,958 1,017 499 3,474
新北市 三重區 1,448 546 1,278 3,272

預估預售屋供給量大

話雖如此,整理2022年1-10月台全建照量,可看出相比2021年同期增加7%,建照量來到17.8萬戶,成為28年來的最多紀錄,新案開工量年增16%,使用執照年增8%,保持較高成長,未來房市供大於求的狀況還會更突出。
如果評估預售屋新建案完工年份,2023-2025年竣工戶數將超過15萬戶,到時候會冒出大量銷售壓力,未來3年完工預售屋超出3000戶的各個區域中,新北淡水以6946戶居冠,接下來是桃園中壢區6539.9戶、台中梧棲區5314戶、桃園龜山區5277戶。

投資客欲退場急轉售

查看各房屋交易平台的預售轉售量,同樣出現暴漲情形,2022年12月全台預售轉售量相比2021年同期大增6500件,可見平均地權條例修法,已讓投資客心生顧慮,害怕未來賣不出去,開始陸續退出。
若以區域而言,桃園成長驚人77.4 %,台中增加77%,台南增加51.6%,台北增加48.1%,高雄增加42.7%,新竹縣市和台中市的預售屋轉售比例高,其中新竹市北區轉售比居冠,高達28.2%,台中市北屯區、西區、北區、豐原區、南區和新竹縣竹東區等,佔比全都至少超過2成。

北北桃民間借貸盛行

升息讓當前購屋民眾承受巨大壓力,也是未來房市不穩的地雷,根據房產業者統計資料,屋主用房子辦理私人設定,也就是給民間借款設定抵押權,北北桃有3851個,將近4000個社區的8483間房子。
從各行政區社區數量來看,桃園333個社區排1位,中壢224個社區排2位,中山213個社區排3位,而各行政區私人設定房屋數量多寡,桃園最多958間,其次是中壢628間、淡水406間,一旦未來繼續升息,這些有私人設定的房子,將面臨非常嚴苛的環境,若屋主支持不下去,這些社區將湧現急售屋,低價求賣,甚至可能遭到法拍,恐怕破壞房價行情。

買房留意私人設定房屋

利率增加造成房貸負擔加重,有私人設定的屋主更容易碰到資金壓力,成為莫大問題,屋主會想要借民間貸款,就是因為迫切需要資金,卻因為承受到了極限,多出一點壓力就被擊垮。
北北桃共有8483間私人設定的房子,在整體住宅數量占比不多,大部分社區私人設定的建物數量較少,因此對房市造成的衝擊不大,不過這些私人設定的屋主,一旦現有資金不足,必須降價求售房子,對該社區行情總是會帶來一定範圍的影響。
多了解這些私人設定社區,可看到許多新社區交屋不久,便已經留下大量私人設定,可能是因為近來房價飆升,購屋民眾沒有足夠自備款,於是建商、代銷推出各種公司貸吸引客戶,民眾若想置產,建議多查詢、注意有私人設定的住宅,自己搜索看看,和急著用錢的屋主交易,砍價買下喜歡的房子機會不小。

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